“많이 저렴할 겁니다.”
지난 21일 경기 하남 교신신도시에 대한 광역교통개선대책을 발표하는 자리에서 국토교통부 관계자는 3기 신도시 분양가에 대해 “구체적으로 말할 순 없지만 주변 시세보다 크게 낮은 수준이 될 것”이라면서 이같이 밝혔다. 서울 집값이 크게 올라 무주택자들의 내집 마련이 힘들어진 만큼 최대한 저렴한 가격에 신도시를 공급하겠다는 의미다.
2018년 9월 첫 윤곽이 드러난 3기 신도시는 이르면 내년 말부터 공급이 시작된다. 수도권 30만 가구 공급계획 가운데 서울 접근성이 뛰어난 위치에서 총 17만3000가구다. 조성까진 수년이 더 걸리지만 사전청약제 운영을 통해 수분양자를 미리 선정하면서 집값 불안도 잠재우겠다는 게 정부의 의도다. 부천 대장신도시를 마지막으로 5개 신도시에 대한 지구지정 절차는 모두 마무리됐다. 9년 만에 부활하는 사정청약제는 내년 9000가구 물량이 계획됐다.
분양가가 초미의 관심이다. 최근 서울과 인근에서 공급된 공공주택지구의 분양가를 따져보면 주변 시세 대비 70~86% 수준이었던 것으로 나타났다. 고양향동지구는 70~74%, 고양지축지구 75~86%, 구로항동지구 78~80%, 고덕강일지구 78~79% 등이다.
2016년 6월 첫 분양을 시작한 향동지구의 경우 ‘DMC리슈빌더포레스트’ 전용면적 84㎡ 분양가가 3억9200만~4억3600만원대를 보였다. 가장 가까운 곳에 있는 서울 상암동 상암9단지 같은 면적대의 직전 1년 평균 거래가와 비교하면 70~72% 수준이다. 다음달 공급된 ‘DMC호반베르디움더포레3단지’와 4단지도 각각 70~75% 수준을 보였다.
지축지구에선 2017년 6월 첫 분양한 ‘지축역센트럴푸르지오’ 전용 84㎡ 가격이 4억4600만~5억300만원대로, 인근 삼송지구 ‘삼송2차아이파크’ 같은 면적대의 78% 선을 보였다. 후속 공급된 ‘지축역반도유보라’와 ‘지축역한림풀에버’는 74~86%를 나타냈다. 가장 최근인 지난해 8월 공급된 ‘고덕강일지구4단지’의 경우 전용 59㎡ 분양가는 5억3000만~5억9000만원대로, 인근에서 규모가 비슷한 ‘강일리버파크3단지’ 같은 면적대 평균가의 78~79%대를 기록했다.
최근 사례를 감안하면 3기 신도시 아파트의 분양가는 인근 시세의 80% 안팎 수준이 될 가능성이 높다. 다만 주변에 공급시기가 비슷하거나 유사한 규모의 단지가 없다면 비교 대상 단지가 다른 지역으로 확대될 가능성도 있다. 국토부의 ‘수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격 결정지침’에 따르면 비교 대상 단지는 같은 시·군·구나 읍·면·동에서 입지나 가구수, 준공일 등이 가장 비슷한 아파트를 선정한다. 비슷한 면적대의 최근 1년 실거래 평균가가 기준이다. 같은 행정구역에서 해당 택지와 생활환경이 비슷한 지역을 선정하기 힘든 경우 인접 시·군·구까지 확대할 수 있다.
3기 신도시에 공급되는 아파트는 분양가 수준에 따라 전매제한 기간과 거주의무기간이 달라진다. 분양가 수준이 인근 시세 대비 80% 미만일 땐 8년의 전매제한이 적용된다. 하남 등 투기과열지구의 경우 10년이 적용된다. 80~100%는 6년(투기과열지구 8년), 100% 이상은 3년(투기과열지구 5년)이다.
분양가가 낮게 나왔다고 해서 소액으로 분양을 받은 뒤 전세입자를 받아 잔금을 치르는 전략은 불가능하다. ‘공공주택 특별법’은 수분양자가 최초 입주가능일부터 90일 이내 입주한 뒤 거주의무기간을 채우도록 규정하고 있다. 아파트 준공 직후부터 입주해 의무기간을 충족시켜야 한다는 뜻이다. 공공택지의 거주의무기간은 분양가가 주변 시세 대비 80% 미만일 때 5년, 80~100% 수준일 때 3년이다.
3기 신도시 아파트 17만3000가구 가운데 분양 아파트는 13만 가구 안팎이 될 전망이다. 과거 택지개발촉진법으로 개발된 1·2기 신도시와 달리 공공주택 특별법으로 조성되는 이번 신도시는 공공주택 비중이 강화돼서다. 전체 물량 가운데 35% 이상은 국민임대 등 공공임대주택으로 지어야 한다. 분양가가 저렴한 공공분양 물량은 25% 이하로만 공급이 가능하다. 50%가 배정된 민간분양 물량은 공공주택 비율이 늘어날 경우 감소할 수 있다. 택지에 따라 분양 물량과 임대 물량이 최대 5 대 5가 될 수 있다는 의미다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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