정부가 17일 내놓은 '주택시장 안정을 위한 관리방안'은 규제지역을 확대하고 거주요건을 강화하면서 대출을 강화하는 등 갭투자를 막는 내용이 주요 골자다. 문재인 정부 출범 3년1개월여만에 21번째 대책이다. 두 달에 한 번 이상꼴로 부동산 대책이 발표된 셈이다.
정부는 이번 대책을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장이 안정화 될 것으로 예상했다. 동시에 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어가겠다는 기존의 입장을 강조했다.
- 이번 대책 추진배경은?
"작년 12·16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환했다. 수도권 및 지방 일부지역은 과열이 지속됐다. 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황이다. 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응이 필요했다.
- 이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지?
"서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출ㆍ세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있다고 본다. 12·16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료해 시장 안정을 위한 기반을 확고히 할 계획이다. 향우 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어가겠다"
- 이번에 지정하는 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생하는지?
"관보 게시일인 6월19일부터 효력이 발생한다"
- 오는 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?
"투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 6월19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용된다. 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매가 불가능하다. 기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용된다. 조정대상지역은 전매제한이 미적용된다"
- 토지거래허가구역의 지정 효과는?
"허가구역에서 허가대상 면적(주(主)18㎡, 상(商)20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요하다. 허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다. 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지된다"
- 안전진단과 관련하여 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되는지?
"법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하고 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행한다. 현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행하게 된다"
- 2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?
"거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용된다. 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않는다. 적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있다"
- 조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?
"분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있다. 반드시 연속해 2년 이상을 거주할 필요는 없다. 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능하다"
- 사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는?
"재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면 된다. 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상이다. 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정?부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부 의무가 있다"
- 법인 거래가 많이 늘었는지?
"부동산매매업?임대업 법인 수는 2017년 이후 증가세를 보였다. 법인의 아파트 매수 비중도 2017년 1%에서 2020년 1~5월 5.2%까지 큰 폭으로 증가했다. 2019년 말부터 인천?청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상(異常) 거래 현상도 포착됐다"
- 법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는?
"이번 종부세 인상은 '2021년도 종부세 부과고지액'에 반영된다"
- 법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?
"현재도 주택 매매ㆍ임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용된다. 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용된다. 사택이나 미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율은 제외한다"
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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