▶전형진 기자
김제경 투미부동산소장과 함께하고 있습니다. 사실 코로나 때 재개발시장이 주춤했잖아요. 아직 회복 못한 곳들이 있다면 어디를 들 수 있을까요.
▷김제경 소장
5군데를 추천했어요. 한남, 성수, 흑석, 노량진 이런 곳들은 코로나에도 불과하고 가격이 안 떨어졌었거든요. 조금 싼 데로 들어가자고 했을 때 5군데가 어디였냐면. 첫 번째 이문휘경뉴타운, 두 번째 수색증산뉴타운, 세 번째 상계뉴타운, 그리고 신림뉴타운, 광명뉴타운.
이렇게 5군데를 꼽았는데요. 그런데 광명 같은 경우엔 이전 가격 회복을 떠나서 무섭게 더 치고 올라가는 상태고요. 제가 얘기한 5군데 모두 5000만원 정도 조정이 됐었는데 아직 못 회복한 곳은 딱 두 군데. 어디냐면 신림뉴타운이랑 상계뉴타운이 두 군데만 현재 남아 있는 상태입니다. 상계뉴타운 같은 경우엔 3억 정도 선에 거래되다가 조금 빠졌었다가 처음에 얘기했을 때 2억8000만원 얘기했잖아요. 아직 2000만원 정도 전보다 떨어져 있는 상태다, 이렇게 볼 수 있을 것 같고요.
신림뉴타운 같은 경우엔 신림1구역이 무허가건축물이 되게 많아요. 투자금이 적게 들어가는 애들이. 무허가건축물은 뚜껑이라고 하거든요. 이게 투자금이 4억 정도 선까지도 거래가 되다가 쫙 빠졌었거든요. 얘들은 5000만원보다 더 빠져서 3억 초중반 선에서도 거래했는데 지금은 3억8000만원 정도 선까지도 올라간 상태다, 그럼 이걸 전고점 대비로는 아직 덜 올랐다. 이렇게 보실 수 있을 것 같아요.
▶전형진 기자
또 이유가 있는 거 아닌가요? 약간 거기서 귀신이 나왔다든가.
▷김제경 소장
이유라고 얘기하긴 좀 아닌 것 같고요. 그냥 상대적으로 사람들이 덜 쳐다보는 데라고 이해하면 좋을 것 같아요. 제일 끝이거든요. 상계 같은 경우엔 제일 외곽인 거고요. 신림뉴타운도 한강 이남에서 제일 싼 지역이에요. 관악구 신림뉴타운 보면 사람들이 아니 뭐 여기를 들어가, 라고 생각하는 사람들도 있지만 여기 말고 대체재가 없어요. 제가 일반적으로 4억 선 얘기했는데 4억 말고 다른 데를 쳐다보려면 볼 데가 없거든요.
4억이 마음에 안 든다, 그럼 바로 위가 노량진뉴타운인데 노량진뉴타운은 바로 8억 들어가고요. 옆에 흑석, 신길, 영등포 얘기할 것도 없고요. 바로 그냥 광명뉴타운이에요. 한강 이남에선 찾아볼 수 있는 데가, 소액으로 갈 수 있는 데가 신림밖에 없다 보니까 여기는 주목할 수밖에 없는 지역이고요.
▶전형진 기자
자 그러면 투자자들이 지금 몰리고 있는 재개발구역, 어디인가요?
▷김제경 소장
지금 가장 대표적으로 핫한 곳은 광명이 진짜 핫해요. 광명뉴타운 같은 경우는 지금 현재 투자금액이 가장 낮게는 광명9구역이 2억 중반부터 시작해서 광명1구역, 4구역, 이런 데들은 3억 중반 이렇게 들어가거든요. 근데 이곳들은 6·17 부동산 대책 나오기 전에도 거래가 활발했는데 지금 대책이 나온 다음에도 더 불똥이 튀어서 전화가 엄청나게 쏟아지고 있거든요. 거래가 저희가 뭐 서울, 수도권 다 거래를 하는데 제일 거래량이 많은 데가 광명이에요. 그리고 대부분 광명뉴타운은 속도가 좀 빨라요. 3억 초중반은 봐야 한다.
▶전형진 기자
자 꼴찌가 상계뉴타운인데 상계는 지금 2억8000만원 정도로 볼 수 있는 거예요?
▷김제경 소장
그렇죠. 상계뉴타운 같은 경우도 원래 12·16 대책이 나오기 직전 같은 경우엔 3억 정도로 투자가 가능했었거든요. 그랬는데 코로나도 터지고 대책도 터지면서 가격이 좀 빠졌다가 회복은 됐다 하더라도 아직 덜 회복됐어요. 2억8000만원에 들어갈 수 있다. 지금 서울에서 가장 마지노선이다, 라고 얘기를 해보면 좋을 것 같은데.
이걸 반대로 말하면 어떻냐. 경기로 가기 싫은 사람들은 인서울의 마지막이라고 할 수 있는 거죠. 물론 이렇게 얘기해보면 사람들이 어, 더 싼 재개발지역도 있어요, 라고 말할 수 있을 것 같아요. 그런데 제일 중요한 것. 제가 여러 번, 제가 재개발투자에서 가장 강조하는 것 중 하나가 조합설립인가 이후로 들어가라. 이런 얘기를 여러 번 강조하거든요. 얘보다 더 싼 서울 지역도 있다고 하면 아, 일단 뭔가 문제가 있겠구나 생각을 해보는 게 중요할 수 있겠습니다.
▶전형진 기자
너무, 너무 높은 거 아닙니까?
▷김제경 소장
자, 이제 재개발의 거품지수를 측정하는 방법을 깔끔하게 정리해보도록 하겠습니다. 우리가 재개발 지역들을 보면 정말 서울에도 구역이 정말 많잖아요. 그런데 A구역이 좋아요, B구역이 좋아요 했을 때 사업성을 분석해야 하는데 우리가 사업성까지 가려면 너무 복잡하니까 현재 시점에서 얼마의 이득을 쟁취할 수 있을 거 같은지 그걸 볼 수 있는 거 같은데, 내가 빌라를 매수해요. 계산하기 편하게 5억짜리 빌라라고 할게요. 그런데 이 5억짜리 빌라가 딱 5억원은 아니에요. 우리가 감정평가를 했을 때 이 감정평가금액이 1억이다 하면 프리미엄은 4억인 거죠.
그럼 그 다음에 나오는 개념이 뭐냐. 조합원 분양가예요. 강북의 전용면적 84㎡ 같은 경우엔 일반적으로 5억~6억 선에 분양을 하거든요. 그럼 우리가 조합원 분양가 5억이다, 방금 감정가 1억 얘기했었잖아요. 그 차이인 4억을 추가분담금으로 더 납부하면 그게 내가 매수하게 되는 총매가예요. 그럼 내가 이걸 계산하려면 너무 복잡해 하면, 계산 어렵지 않아요. 조합원 분양가에서 프리미엄만 더하면 되는 거예요. 조합원 분양가가 5억이다. 그럼 이 조합원 분양가 내에 감정가격이랑 추가분담금이 다 포함된 것이거든요. 프리미엄이 4억 얘기했잖아요. 그럼 내가 9억에 사는 꼴이다, 계산이 바로 되는 거예요. 이 총매가 개념이 나왔다, 그럼 바로 인근의 신축 아파트를 보는 거죠.
▶전형진 기자
얼만지.
▷김제경 소장
신축 아파트를 봤는데 금액이 한 14억이다. 내가 3억 투자했지만 총매가는 9억짜리야. 그런데 3억 투자해서 5억 벌겠네, 이게 보이는 것이고요. 재개발에서 이걸 뭐라고 얘기하냐면 안전마진이란 표현을 써요. 인근에 있는 신축 아파트가 가격이 더 안 오르고 5년 동안 가격이 그대로 있다고 하더라도 내가 아, 적어도 이 가격은 따라가겠다, 이게 보이는 건데.
신축 아파트 가격이 이미 16억이에요. 그런데 지금 재개발 총매가를 보면 14억 들어가요. 완공은 어? 4년 뒤에 완공이야. 그럼 투자금액은 이미 10억 이렇게 돼요. 이 돈이면 다른 데 가지, 라는 생각이 드는 곳들도 있거든요. 하지만 여기 들어가는 사람들도 바보는 아니죠. 왜냐면 딱 그 지역 사람들은 신축 아파트를 사려고 하면 그 가격이 없으니까 그래도 2억은 싸게 들어간다, 이런 생각으로 들어가는 건데 우리가 투자를, 투자수익을 많이 보고 싶다고 하면 가능하면 이 폭이 똑같은 동일 투자금액 대비 높은 데로 들어가는 게 제일 중요하다, 이렇게 정리해볼 수 있을 것 같습니다.
▶전형진 기자
자 한남뉴타운 같은 경우엔 이제 조합원분양을 하겠지만. 곧. 조합원분양가가 10억원 정도 될 거라고 생각해본다면, 지금 여기가 새 아파트 가격이 한 25억 정도까지 왔다고는 봐야 하는 거 아닌가요?
▷김제경 소장
지금 프리미엄을 보면 좋을 것 같은데. 사실 한남뉴타운 프리미엄을 한 7억 정도로 봤었어요. 그런데 앉은 자리에서 2~3억이 뛰었다고 했잖아요. 정확한 건 감정평가를 아직 안 했기 때문에 예상적으로만 얘기하는 거지만 프리미엄이 9억~10억 가까이 왔다고 볼 수 있는 거고, 방금 전 얘기하신 것처럼 조합원분양가 10억이라고 가정해보면 총매가 개념은 20억이다, 이렇게 볼 수 있는 것 같고요.
그럼 한남뉴타운 가격이 얼마가 될 것인지를 바라보면 될 거 같은데. 사실 한남뉴타운은 반포랑 많이 비교를 해요. 반포 집값이 30억, 35억 이렇게 되잖아요. 용산의 어마어마한 개발호재들이 다 되고 나면 반포를 넘어선다, 이렇게 얘기하시는 분들도 있어요. 그런데 반포랑 동급으로만 보더라도 지금 내가 투자금이 13억 정도 들어가는데 완공 되면 30억 정도 될 거라고 보는 거죠. 그럼 못 해도 10억은 벌 수 있다, 이런 식으로 접근하는 것이죠.
▶전형진 기자
김제경 투미부동산 소장과 함께했습니다. 말씀 감사합니다 소장님.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 조민경 PD 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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