"역세권도 동선따라 가치 천차만별…상권보다 개별 상가 입지 따져야"

“수익형 부동산 시장에서 승자독식의 시대가 열릴 겁니다.”

김종율 김종율아카데미 원장은 15일 ‘2020 한경 온라인 재테크 WEEK’에서 “경기 위축으로 자영업 환경이 갈수록 안 좋아지면서 양극화가 심해질 것”이라며 이같이 말했다.

김 원장은 GS리테일 등 유통업계에서 15년 동안 점포개발을 담당한 상권 입지분석 전문가다. 그는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 상가시장의 입지 차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망했다. 폐점하는 곳이 늘면 잘되던 곳은 더 잘될 수밖에 없어서다. 김 원장은 “상권의 전반적인 매출이 줄더라도 모든 점포의 수익이 감소하지는 않는다”며 “입지가 투자 성패를 가른다”고 말했다.

‘용의 꼬리’가 되느니 ‘뱀의 머리’가 돼야 한다는 게 그의 지론이다. 상권보다 개별 상가의 입지가 중요하다는 의미다. 김 원장은 “‘OO상권’ 식으로 묶인 특정 상권의 경쟁력을 과신해선 안 된다”며 “뱀의 머리가 안 된다면 지렁이의 머리라도 찾아야 한다”고 조언했다.

그는 같은 역세권이더라도 주변 유효 수요와 수요자의 주(主)동선에 따라 입지 가치가 나뉜다고 분석했다. 이 경우 비인기 지역에서도 얼마든지 서울 강남역보다 우량한 상가를 운영할 수 있다는 게 그의 설명이다. 김 원장은 “같은 사거리에 들어선 상가라도 횡단보도나 출입구의 방향 등에 따라 매출이 천차만별”이라며 “최대한 많은 배후 수요가 이동하는 동선에 걸친 입지를 선별해야 한다”고 했다.

그는 상가 투자자들이 감에 의존하다 실패하는 사례가 많다고 했다. 실생활에서 많이 접하다 보니 면밀한 분석을 하지 않아서다. 김 원장은 “배후수요 파악을 통한 입지 선별 안목만 길러도 상가 투자에 실패할 확률을 절반으로 낮출 수 있다”고 강조했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com