≪이 기사는 07월24일(07:21) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
인천 등 수도권 서부 지역이 수도권 물류 중심지로 새롭게 조명받고 있다. 2021년~2022년 사이 인천 지역에 새롭게 공급될 것으로 예상되는 대형 물류센터 면적은 169만6200㎡(51만4000평)에 달한다. 기존 면적(45만 2100㎡·13만 7000평)의 3.75배에 달하는 시설이 단기간에 집중 공급될 예정이다.
경기 이천, 용인 등에서 신규 물류센터 인허가를 받기가 점점 더 어려워지자 물류업계가 새로운 지역으로 눈을 돌리고 있다는 분석이다.
이번 하반기에는 경기 이천, 용인, 안성, 광주 등에서 신규 물류센터 10곳(24만2485㎡·7만3480)이 문을 연다.
글로벌 부동산 서비스 회사인 존스랑라살 한국지사(JLL코리아)는 최근 이와 같은 내용을 담은 ‘2020년 2분기 수도권 A급 물류 시장’ 보고서를 발표했다. 이 보고서는 수도권에 있는 3만3000㎡(1만 평) 이상 대형 물류센터(A급 물류센터)들의 임대차 운영 상황과 공급 현황을 분석한 자료다.
◆수도권 물류 중심지로 떠오르는 인천
보고서에서 가장 눈에 띄는 내용은 인천 등 서울 수도권 지역에 신규 대형 물류센터 공급이 크게 늘어날 것으로 예상된다고 분석한 내용이다. JLL코리아는 신규 물류센터 인허가 현황을 분석해 인천 지역의 신규 대형 물류센터 공급이 기존 물류중심지인 경기 이천, 용인에서 나오는 신규 공급량을 뛰어넘을 것으로 전망했다.
지난 5월 한 달 동안 인천에서 공사 인허가가 난 대형 물류센터의 공급면적은 4만6969㎡(15만5000평)에 달한다. 같은 달 경기 이천, 용인 지역에서 공사 인허가가 난 물량을 뛰어넘는 수치다.
JLL코리아는 2021년~2022년 사이 인천 지역에 공급되는 신규 대형 물류센터 면적을 169만6200㎡(51만4000평)로 예상했다. 현재 인천에서 운영 중인 대형 물류센터의 면적은 45만2100㎡(13만7000평)다. 2년이라는 짧은 기간 동안 기존보다 3.75배나 넓은 면적의 물류센터가 집중 공급될 것으로 예상된다.
JLL코리아 관계자는 최근 인천이 대형 물류센터들의 입지로 떠오르는 이유에 대해 “인천은 오래된 창고를 물류센터로 재개발하는 경우가 많아 환경 파괴에 대한 우려가 적기 때문에 개발 인허가를 통과하기가 상대적으로 쉬운 편”이라며 “항만 시설이 있고 서울과도 가까워서 제품을 보관하고 배송하기에 모두 유리하다”고 설명했다.
새벽 배송과 신선식품 배송에 대한 수요가 크게 늘어나면서 거주 인구가 많은 인천 지역에 물류거점을 세울 필요가 높아졌다는 설명도 덧붙였다.
◆연말까지 10개 대형 물류센터 수도권에 추가 공급
앞으로 연말까지 수도권에서는 경기 이천, 용인, 안성, 광주 등 남동부 지역을 중심으로 신규 대형 물류센터 10곳이 (24만2485㎡·7만3480)이 준공된다. 과거에 개발 인허가를 받고 공사에 들어갔던 물량들이다.
최근 부동산 투자업계에선 물류센터가 준공되기 전에 투자가들이 미리 물류센터를 매입하는 ‘준공 전 선매입’이 일반적인 거래 방식이 됐다. 이커머스(e-commerce·전자상거래) 업계의 빠른 성장 덕분에 상품을 보관·배송할 물류센터에 대한 수요가 크게 늘어났고, 투자상품으로써 물류센터가 갖는 가치 역시 높아졌기 때문이다.
JLL코리아 관계자는 “준공 전 선매입 트렌드를 감안했을 때 이번 하반기에도 상당수 거래가 이 방식으로 이뤄질 것으로 예상한다”고 설명했다.
◆인수 경쟁 치열해지며 투자 수익률은 하락
물류센터를 손에 넣기 위한 부동산 투자업계의 경쟁이 치열해지면서 신규 대형 물류센터에 투자해 얻을 수 있는 기대 수익률은 조금씩 떨어지고 있는 추세다.
이달 초 코람코자산운용은 경기 용인시 남사면에 있는 ‘브릭용인물류센터’를 인수했다. 연면적(건축물 바닥 면적의 합) 4만3045㎡(약 1만3021평), 지하 2층~지상 4층 규모인 이 물류센터는 지난 6월 완공됐다. 상온 창고와 저온 창고를 모두 갖춘 최신식 복합 물류센터다.
이 물류센터 인수전에는 10여 개 업체가 뛰어들었다. 교통 요지에 자리 잡고 있는 데다 맥도날드에 식자재를 공급하는 코리아후드써비스 등 우량 임차인들을 확보하고 있어 부동산 투자업계의 관심이 높았다.
코람코자산운용이 제시한 인수금액은 약 940억원으로 캡 레이트(Cap rate) 기준 연간 수익률은 4%에 후반인 것으로 알려졌다. 캡 레이트는 부동산 임대수익에서 각종 경비를 제외한 임대 순이익(NOI)을 부동산 매입 금액으로 나눠서 계산한다.
1년여 전만 해도 물류센터 투자의 적정 캡 레이트는 5% 이상으로 여겨졌으나 물류센터의 인기가 솟구치면서 최근엔 4%대 캡 레이트를 목표로 물류센터 투자에 나서는 경우도 쉽게 찾아볼 수 있다.
신한리츠가 우선협상자로 선정돼 계약 체결을 추진 중인 경기 이천시 호법면 태은물류 물류센터와 하나자산신탁이 인수한 충남 천안시 입장면 천안 LG하우시스 물류센터의 캡 레이트도 4% 후반대인 것으로 알려졌다.
JLL코리아가 집계한 지난 2분기 수도권 내 대형 물류센터 매각 거래액은 1847억원으로 약 7000억원을 기록한 지난 1분기 거래액에 크게 미치지 못했다. 다만 이는 코로나19바이러스의 확산의 여파로 업체들의 투자 활동이 미뤄진 영향이 컸기 때문이며 현재 진행 중인 물류센터 매각 계약들이 체결될 경우 3분기에는 거래액이 회복될 것으로 예측된다.
◆이커머스 업체의 임차 덕분에 물류센터 공실률은 떨어져
수도권 내 3만3000㎡(1만 평) 이상 대형 물류센터는 모두 97곳으로 면적은 71만9166㎡(237만3248평)에 달한다. 이중 46곳, 27만5283㎡(90만8434평)의 물류센터가 경기 이천, 용인, 광주 등 수도권 남동부 권역에 집중돼 있다.
JLL코리아는 수도권 내 대형 물류센터들의 공실률이 2020년 1분기 10.3%에서 지난 2분기에는 7.9%로 2.4% 포인트 하락했다고 설명했다. 2020년 상반기에 모두 11개의 신규 대형 물류센터들이 공급됐지만 이커머스 업체들이 임차인으로 입주하며 신규 물류센터들이 빠르게 공실을 줄여가고 있다는 분석이다.
JLL 코리아 관계자는 “최근에는 코람코자산신탁이 모회사의 LF의 의류용 물류창고를 저온물류창고를 개발하는 등 새로운 유형의 물류센터 개발 방식도 등장하고 있다”며 “언택트 소비 트렌드가 물류센터 개발과 투자를 이끌고 있다”고 설명했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
인천 등 수도권 서부 지역이 수도권 물류 중심지로 새롭게 조명받고 있다. 2021년~2022년 사이 인천 지역에 새롭게 공급될 것으로 예상되는 대형 물류센터 면적은 169만6200㎡(51만4000평)에 달한다. 기존 면적(45만 2100㎡·13만 7000평)의 3.75배에 달하는 시설이 단기간에 집중 공급될 예정이다.
경기 이천, 용인 등에서 신규 물류센터 인허가를 받기가 점점 더 어려워지자 물류업계가 새로운 지역으로 눈을 돌리고 있다는 분석이다.
이번 하반기에는 경기 이천, 용인, 안성, 광주 등에서 신규 물류센터 10곳(24만2485㎡·7만3480)이 문을 연다.
글로벌 부동산 서비스 회사인 존스랑라살 한국지사(JLL코리아)는 최근 이와 같은 내용을 담은 ‘2020년 2분기 수도권 A급 물류 시장’ 보고서를 발표했다. 이 보고서는 수도권에 있는 3만3000㎡(1만 평) 이상 대형 물류센터(A급 물류센터)들의 임대차 운영 상황과 공급 현황을 분석한 자료다.
◆수도권 물류 중심지로 떠오르는 인천
보고서에서 가장 눈에 띄는 내용은 인천 등 서울 수도권 지역에 신규 대형 물류센터 공급이 크게 늘어날 것으로 예상된다고 분석한 내용이다. JLL코리아는 신규 물류센터 인허가 현황을 분석해 인천 지역의 신규 대형 물류센터 공급이 기존 물류중심지인 경기 이천, 용인에서 나오는 신규 공급량을 뛰어넘을 것으로 전망했다.
지난 5월 한 달 동안 인천에서 공사 인허가가 난 대형 물류센터의 공급면적은 4만6969㎡(15만5000평)에 달한다. 같은 달 경기 이천, 용인 지역에서 공사 인허가가 난 물량을 뛰어넘는 수치다.
JLL코리아는 2021년~2022년 사이 인천 지역에 공급되는 신규 대형 물류센터 면적을 169만6200㎡(51만4000평)로 예상했다. 현재 인천에서 운영 중인 대형 물류센터의 면적은 45만2100㎡(13만7000평)다. 2년이라는 짧은 기간 동안 기존보다 3.75배나 넓은 면적의 물류센터가 집중 공급될 것으로 예상된다.
JLL코리아 관계자는 최근 인천이 대형 물류센터들의 입지로 떠오르는 이유에 대해 “인천은 오래된 창고를 물류센터로 재개발하는 경우가 많아 환경 파괴에 대한 우려가 적기 때문에 개발 인허가를 통과하기가 상대적으로 쉬운 편”이라며 “항만 시설이 있고 서울과도 가까워서 제품을 보관하고 배송하기에 모두 유리하다”고 설명했다.
새벽 배송과 신선식품 배송에 대한 수요가 크게 늘어나면서 거주 인구가 많은 인천 지역에 물류거점을 세울 필요가 높아졌다는 설명도 덧붙였다.
◆연말까지 10개 대형 물류센터 수도권에 추가 공급
앞으로 연말까지 수도권에서는 경기 이천, 용인, 안성, 광주 등 남동부 지역을 중심으로 신규 대형 물류센터 10곳이 (24만2485㎡·7만3480)이 준공된다. 과거에 개발 인허가를 받고 공사에 들어갔던 물량들이다.
최근 부동산 투자업계에선 물류센터가 준공되기 전에 투자가들이 미리 물류센터를 매입하는 ‘준공 전 선매입’이 일반적인 거래 방식이 됐다. 이커머스(e-commerce·전자상거래) 업계의 빠른 성장 덕분에 상품을 보관·배송할 물류센터에 대한 수요가 크게 늘어났고, 투자상품으로써 물류센터가 갖는 가치 역시 높아졌기 때문이다.
JLL코리아 관계자는 “준공 전 선매입 트렌드를 감안했을 때 이번 하반기에도 상당수 거래가 이 방식으로 이뤄질 것으로 예상한다”고 설명했다.
◆인수 경쟁 치열해지며 투자 수익률은 하락
물류센터를 손에 넣기 위한 부동산 투자업계의 경쟁이 치열해지면서 신규 대형 물류센터에 투자해 얻을 수 있는 기대 수익률은 조금씩 떨어지고 있는 추세다.
이달 초 코람코자산운용은 경기 용인시 남사면에 있는 ‘브릭용인물류센터’를 인수했다. 연면적(건축물 바닥 면적의 합) 4만3045㎡(약 1만3021평), 지하 2층~지상 4층 규모인 이 물류센터는 지난 6월 완공됐다. 상온 창고와 저온 창고를 모두 갖춘 최신식 복합 물류센터다.
이 물류센터 인수전에는 10여 개 업체가 뛰어들었다. 교통 요지에 자리 잡고 있는 데다 맥도날드에 식자재를 공급하는 코리아후드써비스 등 우량 임차인들을 확보하고 있어 부동산 투자업계의 관심이 높았다.
코람코자산운용이 제시한 인수금액은 약 940억원으로 캡 레이트(Cap rate) 기준 연간 수익률은 4%에 후반인 것으로 알려졌다. 캡 레이트는 부동산 임대수익에서 각종 경비를 제외한 임대 순이익(NOI)을 부동산 매입 금액으로 나눠서 계산한다.
1년여 전만 해도 물류센터 투자의 적정 캡 레이트는 5% 이상으로 여겨졌으나 물류센터의 인기가 솟구치면서 최근엔 4%대 캡 레이트를 목표로 물류센터 투자에 나서는 경우도 쉽게 찾아볼 수 있다.
신한리츠가 우선협상자로 선정돼 계약 체결을 추진 중인 경기 이천시 호법면 태은물류 물류센터와 하나자산신탁이 인수한 충남 천안시 입장면 천안 LG하우시스 물류센터의 캡 레이트도 4% 후반대인 것으로 알려졌다.
JLL코리아가 집계한 지난 2분기 수도권 내 대형 물류센터 매각 거래액은 1847억원으로 약 7000억원을 기록한 지난 1분기 거래액에 크게 미치지 못했다. 다만 이는 코로나19바이러스의 확산의 여파로 업체들의 투자 활동이 미뤄진 영향이 컸기 때문이며 현재 진행 중인 물류센터 매각 계약들이 체결될 경우 3분기에는 거래액이 회복될 것으로 예측된다.
◆이커머스 업체의 임차 덕분에 물류센터 공실률은 떨어져
수도권 내 3만3000㎡(1만 평) 이상 대형 물류센터는 모두 97곳으로 면적은 71만9166㎡(237만3248평)에 달한다. 이중 46곳, 27만5283㎡(90만8434평)의 물류센터가 경기 이천, 용인, 광주 등 수도권 남동부 권역에 집중돼 있다.
JLL코리아는 수도권 내 대형 물류센터들의 공실률이 2020년 1분기 10.3%에서 지난 2분기에는 7.9%로 2.4% 포인트 하락했다고 설명했다. 2020년 상반기에 모두 11개의 신규 대형 물류센터들이 공급됐지만 이커머스 업체들이 임차인으로 입주하며 신규 물류센터들이 빠르게 공실을 줄여가고 있다는 분석이다.
JLL 코리아 관계자는 “최근에는 코람코자산신탁이 모회사의 LF의 의류용 물류창고를 저온물류창고를 개발하는 등 새로운 유형의 물류센터 개발 방식도 등장하고 있다”며 “언택트 소비 트렌드가 물류센터 개발과 투자를 이끌고 있다”고 설명했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
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