▶김향훈 법무법인 센트로 대표변호사
안녕하십니까. 저는 김향훈 변호사입니다. 오늘은 임대차 3법에 대해서 알아보겠습니다. 저희 변호사들도 난리가 났습니다. 이게 뭐냐고 물어보는데 저희도 모르겠어요. 그래서 열심히 공부를 했고, 변호사들 제가 쥐어짜서 빨리 조사해보라. 기존의 판례와 접목을 시켜서 한 번 총정리를 해봤습니다.
아직 시행된 지 얼마 안 돼서 사례가 전혀 없는 상태에서 저희의 개인적이고 주관적인 의견일 수 있겠습니다. 가장 객관적인 법원의 사례가 아직 없어요. 세간에 총정리가 될 때까진 앞으로 3년의 시간이 걸릴 겁니다. 그 3년의 시간 동안은 매우 많은 각양각색의 제자백가식의 수많은 학설이 등장할 것이고 분쟁이 발생함으로써 변호사들에겐 좋은 일이 발생하지만 여러분은 혼란의 도가니로 빠질 겁니다.
Q. 임차인 바뀔 때도 5% 룰 적용?
결론부터 말씀드리면 적용이 안 됩니다. A라는 임차인을 두고 그분에게 최대한 부여한 기간이 4년입니다. 4년이 끝나고 나면 나가주세요 하고 새로운 임차인 B를 받을 땐 5%가 적용이 안 되고 그때의 시세에 따라서 전혀 새로운 월세와 보증금을 적용할 수 있겠습니다.
Q. 임차인이 동의 안 하면 5%도 못 올린다?
세입자 입장에선 2년을 일단 살 수 있고. 그 다음에 추가로 2년 살 수 있는 권리가 이번에 규정됐지 않습니까. 임대인의 입장에선 어쩔 수 없이 4년 묶이겠구나, 하지만 금액은 올려줘, 라는 게 있습니다. 차임 등의 증감청구권이라고 돼 있어요.
최대 5%까지 증액시킬 수 있는 권리가 부여돼 있습니다. 그럼 그 5%를 임차인이 싫다고 하면 못 올리는 건가를 보면. 7조에 보면 당사자는 사정변경이 있으면 5%까지 증감을 청구할 수 있다고 돼 있습니다. 청구할 수 있다.
그럼 상대방이 나 싫어, 하면 어떻게 되는 것인가. 이 해석은 형성권으로 보통 올라가는데, 청구하게 되면 보통 몇% 올라가는지는 결국 법원으로 가야 합니다. 임차인이 거절하면 서로 투닥투닥 하겠죠. 얼마 정도 올리는 게 적정한지는 법원에서 감정인을 통해 감정한 다음에 3%다, 4%다 결정되겠죠. 임차인의 동의가 없으면 못 올린다는 건 잘못된 겁니다.
Q. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 방법은?
2+2에서 총 4년까지 할 수 있는데. 그걸 차단시킬 수 있는 사유가 총 9가지가 있어요.
첫 번째는 임차인이 2기의 차임을 연체하는 경우. 그러니까 임차인이 월세를 2개월을 연체한 경우. 이때는 나 연장 못 하겠어. 그 다음 두 번째, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 연장하는 경우. 세 번째, 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우. 당신은 2년 추가 연장권이 있지만 죄송하지만 제가 이 정도 돈을 드릴 테니 나가주세요 하고 합의가 된 경우, 그때는 가능하다.
네 번째, 임차인이 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대, 다른 사람에게 임대하는 거죠. 이럴 땐 연장 거부가 가능하다. 그리고 임차인이 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손하는 경우. 이 파손이 도대체 어느 정도 파손인지까지가 애매합니다. 30만~40만원, 50만원, 그런 걸 고쳤는데 약간 흔적이 남는 그런 게 파손인지 문제가 되고. 경과실, 어떻게 하다 보니 파손인 경우 넘어갈 수 있지만 중과실인 경우 문제가 됩니다. 정말 이게 계약을 해지 연장 거부할 정도의 파손인지, 이 판단을 결국 법원이 할 수밖에 없어요 예를 들어 임차인의 중과실로 화기 방치 등으로 화재가 나서 붙었다든지 이런 경우가 되게습니다.
여섯 번째, 목적물의 전부나 일부가 멸실돼서 임대차 목적을 달성하지 못할 경우. 이번에 비가 와서 뭐가 완전히 멸실됐다, 이런 경우. 그 다음에 철거나 재건축 하기 위해서 필요한 경우. 철거, 재건축 정도가 아니라 리모델링 수준으로, 우리 화장실 개조하겠다, 이 정도 수준으로 해지할 수 있는지, 이게 좀 애매해요. 대대적으로 리모델링하는 경우는 한두 달 못 쓰잖습니까. 그러면 또 임차인이 나 두 달 비웠다가 올게. 이런 경우 어떻게 할지 애매합니다. 애매한 걸 정해주는 사람들이 판사님들이 애매한 걸 정해주는데 결국은 법원에 가야 합니다.
그리고 8호가 임대인이 직접 거주하려 하는 경우. 이때는 임대인 본인뿐만 아니라 직계존속, 비속. 싸움이 나겠죠. 그땐 명도소송이 벌어지고. 임대인이 직접 살고 있는데 나중에 보니까 안 살더라, 이런 경우엔 직접 손해배상 청구할 수 있다고 했고요. 이런 경우는 있을 수 있죠. 임대인이 직접 살았어요. 그런데 한 1년 살다 보니까 다른 사람을 또 받았어요. 이런 경우 어떻게 할 것인가. 처음부터 악의적인 경우, 위장으로 사는 척하다가 임대하는 경우는 걸리면 손해배상 대상이 되겠지만 하다 보니까 2~3개월 만에 사정이 바뀌는 경우, 이건 또 어떻게 할 것인지, 여러 가지 문제가 발생합니다. 그리고 9호. 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.
여기서 좀 재미있는 게. 첫 번째. 2개월 이상 차임을 연체하면 내보낼 수 있어요. 그러면 임차인은 차임 연체하지 않도록 매우 주의를 기울여야겠죠. 그래야 안 쫓겨납니다. 자 임대인들은 이런 걸 한 번 생각해보세요. 임차인이 월세를 매달 통장에 넣는데 어떤 분들은 15일이 입금일인데 18일에 넣었다가 19일에 넣었다가, 임대인이 아무 말도 안 하면 20일에 넣었다가, 한 달 밀렸다가 하다보면 어느 순간 한 달 밀릴 수가 있어요.
그럼 계속 밀려서 들어오는 거죠. 임대인들은 이럴 때 그냥 놔두세요. 임대인은 이미 알고 있어요. 알고 가만히 있어도 괜찮습니다. 그러다 어느 순간 15일 입금해야 하는데 16일에 입금해야 하는 수가 있어요. 이 사람이 버릇 들어서 하루씩 늦거든요. 계속 봐주니까. 그럼 15일 입금해야 하는데 16일 입금하는 순간 내용증명 보내서 해지 통보 하면 됩니다.
15일 저녁부터 변호사에게 내용증명 만들어 놓으세요. 다 써놓고 도장 다 찍고 등기속달로 준비하고 있어요. 그 다음날 지나는 순간 아침 10시에 당일 특급으로 발송하는 거죠. 임차인은 과연 이게 연체 됐는지 안 됐는지 잘 보셔야 합니다.
그 다음에 계약갱신요구가 거절되는 세 번째 사유가 서로 합의해서 상당한 보상을 제공한 경우. 합의 했다는데. 합의하면 상관없습니다. 내가 3개월치 이자 줄게, 3개월치 월세 줄게, 나가보시라. 그런데 이 합의를 처음 계약 초기에 하면 어떨까요. 자, 새로운 임차인을 받아요. 임대인은 이 사람 오는 순간 2년 계약하고 추가로 2년 또 요구하겠지. 그런데 내가 이 집을 2년 뒤에 또 다른 사람에게..
이런 생각이 있어. 2년 뒤에 끝내고 싶겠죠. 그러니까 올 때 처음에 계약할 때 죄송하지만 2년 끝나고 추가 2년 할 때 하지 않기로 합시다. 그 대신 내가 월세 2개월치를 감해드릴게. 이렇게 처음부터 작정하고 합의한 경우는 어떤가. 여기에서 합의는요. 2년이 끝나고 난 뒤의 합의인 것처럼 법조문에 써 있어요. 하지만 꼭 거기에 한한다는 조항은 또 없어요.
Q. 묵시적갱신도 계약갱신청구권 사용에 해당하나
명시적으로 갱신한 게 아니라 아무 말 없이 지내다가 그냥 갱신한 것. 이걸 묵시의 갱신이라고 하는데 이건 묵시의 갱신이기 때문에 갱신의 요구가 아니에요. 그건 그대로 넘어가고. 4년이 된 상태에서 그 다음에 명시적 갱신 요구를 할 수 있다고 대부분 그렇게 해석을 하고요. 법 조문에도 그렇게 써 있습니다.
묵시의 갱신은 주택임대차법 6조에 계약의 갱신이라고 해서 아무 말 없이 통과하는 경우가 있고. 그 다음에 이번에 새로 생긴 6조의3 요구는 명시의 요구예요. 그래서 2년 살고 묵시의 갱신이 돼서 4년 산 다음에 이번엔 명시의 요구를 할 수가 있다는 거죠. 그래서 묵시의 갱신과 명시의 갱신은 다르다, 이렇게 볼 수 있습니다.
임대인의 입장에선 6개월에서 2개월 사이에 갱신거절의 통지를 해야 하는데. 너무 미리 하시면 갱신요구를 하겠죠. 그러니까 마지막쯤에 하시는 게 좋아요. 임차인의 갱신요구도 있잖아요. 아무 때나 하는 게 아니에요. 갱신요구도. 기간 내에 해야 합니다.
8월 1일이 만료일인데 7월 31일에 2년 더 살래요. 이러면 안 돼요. 8월 1일이면 그로부터 2개월 이전, 5월 말일쯤까지는 해야 해요. 그걸 놓치면 못 합니다. 자 2+2가 되지만 2년을 자동적으로 사는 게 아니에요. 그 요구를 명시적으로 해야 되고. 계약 종료 2개월 전에 해야 합니다. 반드시 명시적으로 해야 합니다. 그런데 그걸 임차인은 실탄을 안 쓰고 싶어 합니다. 왜냐 임대인이 그냥 어어, 해서 넘어갈 수 있기 때문에. 그러면 2년의 기간을 추가로 받기 때문에. 이 임대인의 계약갱신 거절과 임차인의 계약갱신 요구는 통지라고만 돼 있기 때문에 서면이란 표시가 없네요 법 조문에. 따라서 그냥 나중에 증거로 남는 그런 통지만 하면 되겠습니다.
오늘은 임대차 3법에 대해 알아봤습니다. 지금까지 집코노미TV였습니다. 저는 김향훈 변호사입니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영 기자 촬영 조민경 PD 편집 전형진 기자·조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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