▶전형진 기자
상가의 신 김종율아카데미의 김종율 대표님 모시고 얘기 나눠보겠습니다. 그동안 상가 투자든 아니면 창업을 하는 분들이든 많이 강조하셨던 게 유효수요와 주동선을 노리라고 하셨는데, 이번 책을 쓰실 때 그 논리가 바뀌거나 한 게 있나요?
▷김종율 대표
풀어가는 과정은 많지 않고 그냥 정답지예요. 이 자리가 이렇고 저렇고 해서 어느 정도 판다. 독자 여러분들께선 아 그러면 여긴 이 정도 가구수고 동선이 이러니까 이 정도 매출이구나. 한두 개 정도론 안 되는데 그게 자꾸 누적이 되면 아 그럼 이 정도 되면 이런 업종은 이 정도 팔겠구나, 감이 잡히죠.
▶전형진 기자
상권의 성격, 그리고 특정 업종마다 차이가 나는 건가요?
▷김종율 대표
유별난 곳은 다루지 않았어요. 강남 서초에 있는 상가 매출 궁금해요?
▶전형진 기자
아뇨.
▷김종율 대표
안 궁금하잖아요. 우리가 거기 살 일이 없어. 우리가 상가 살 일이 어딨어요. 돈도 없는데. 그쵸? 그런 곳들은 다루지 않았어요.
▶전형진 기자
상가투자자들 말고도 이 참에 회사 다니기 더러운데 때려치우고 편의점이나 차려볼까.
▷김종율 대표
딱 그런 정도의 눈높이에 맞춰서.
▶전형진 기자
그러면 제가 만약 회사 그만두고 편의점을 차린다고 했을 때, 보통 대로변이 좋다, 안쪽이 좋다, 그런 게 있을 거 아녜요.
▷김종율 대표
이야, 책 제대로 읽으셨네.ㅎㅎ 일단 대로변에 있는 부동산들이 항상 임대료라든지 매매가가 더 비싸거든요. 그런데 매출은 대로변 게 더 좋으냐. 쉽게 말하면 안쪽에 수요가 왕창 있는데, 대로변에 있다. 그럼 대로변의 수요도 먹고, 안쪽의 원룸가 수요도 먹는다고 하면 좋을 텐데 안쪽 원룸가 수요만 바라보고 끊어먹는 자리가 생길 거란 말이죠.
▶전형진 기자
끊어먹는다. 나오는 사람들을 딱.
▷김종율 대표
그렇죠. 그럼 안쪽의 원룸가 사람들이 출퇴근할 땐 대로변까지 나오지만 자기 집에 앉아 있다가 이런저런 게 필요해서 사러 나온다. 목적 구매하러 나올 때는 주거지 가까이로 가게 되거든요. 안쪽 가구수가 많을 땐 안쪽이 좋고, 안쪽이 적을 땐 대로변으로 나가야 한다.
▶전형진 기자
얼마 정도 팔리는 건가요 그렇게 되면?
▷김종율 대표
서울대입구역 이면을 보면 공부가 잘될 거 같은데요. GS25 ○○점이라고 있습니다. 대로변엔 업무시설이 주르륵 있고요. 한쪽으론 원룸, 한쪽으론 숙박. 그러니까 좌원룸, 우숙박. 막 이런 입지인데 끝내주는 거죠. 그럼 앞 대로면 업무시설 사람들이 담배 피우거나 밥 먹으러 갈 때는 건물 뒤로 나오잖아요.
▶전형진 기자
그렇죠.
▷김종율 대표
그 수요도 잡을 수 있고. 왼쪽의 원룸수요, 오른쪽의 숙박수요. 아이고 매출 끝내주죠. 대로변의 세븐일레븐 ○○점보다 매출이 무려 몇 배 좋아요. 숫자로 책에 써놨겠죠. 제가 기억이 안 나가지고.
▶전형진 기자
결국 안쪽에 있는 편의점이라 하더라도 보통 대로변이 좋다고 하지만 주변의 여건에 따라서 매출이 좀 달라질 수 있다.
▷김종율 대표
창업하는 분 입장에선 굉장히 중요한 겁니다 이게. 투자를 하는 사람 입장에선 편의점이 대로변에 있을 때 이 경우는 장사 안 된다, 오케이 그럴 수 있죠. 그렇더라도 안쪽을 선호하지 않는 업종들. 그러니까 이 큰 상권에 하나 들어가는 업종들은 대로변에 들어올 거기 때문에 투자를 하는 사람들은 그렇게 중요하지 않을 수도 있는데 창업하는 사람들에겐 굉장히 중요한 이야기입니다.
▶전형진 기자
편의점을 원룸가 이런 데 마련한다고 했을 때 기준이 되는 가구수 같은 게 있을까요?
▷김종율 대표
300가구 정도 된다면, 원룸 오피스텔일 때 300실 정도다, 그럼 안쪽에 들어가면 괜찮아요.
▶전형진 기자
그 사람들은 나의 고정적인 수요가 될 수 있으니까.
▷김종율 대표
그렇죠. 안쪽으로 들어간다고 해서 반드시 원룸만 있는 건 아니거든요. 이것저것 시설들이 있을 테니까. 원룸의 성격에 따라서 약간 차이가 있을 수 있지만 그래도 일매출이 150만원 이상은, 가구당 5000원 정도는 어지간하면 나옵니다.
그래서 300가구 이상이라면 안쪽을 봐야 하는 것이고. 대로변에 오픈하려고 했는데 안쪽의 원룸가가 300가구 정도 생긴다고 하면 그럴 땐 그쪽엔 안쪽에 끊어먹을 세력이, 경쟁점이 생길 것이다, 그렇게 감안하는 게 좋죠.
▶전형진 기자
다 내 수요가 아니다.
▷김종율 대표
그렇죠.
▶전형진 기자
유흥가 있는 편의점들도 있잖아요. 그런 데는 어때요? 그런 곳도 일 150만원 정도면 잘나온다고 봐야 하나요?
▷김종율 대표
아닙니다. 임대료가 높기 때문에 150만원 정도 매출 수준이다, 지금 최저임금 수준에선 어후..조금 전에 말씀드렸던 원룸가에서 하루 150만원 판다는 것도 최소한 그 정도 판다는 것이고, 경영주로서 수입이 좋냐. 좋진 않죠. 만족할 만큼은 되냐, 아뇨. 그건 아닌데 문 닫을 정도는 아니라는 것이고. 유흥가에서 150만원 팔면 임대료가 더 높을 거 아녜요. 굉장히 힘들죠.
▶전형진 기자
다른 데 가서 일하는 게 낫죠?
▷김종율 대표
네. 그 가게 문 닫고 다른 남의 가게 가는 게 낫습니다. GS25 가맹점 평균 일매출이 190만원 정도입니다. 그렇기 때문에 150만원 정도면 평균을 하회하는 정도잖아요.
▶전형진 기자
지하철출구 바로 앞이 아니라 첫 코너에 마련해라, 이런 말도 있던데요?
▷김종율 대표
ㅎㅎ책 정말 꼼꼼하게 읽으셨네요. 거의 모든 지역이 그래요. 그 동선상에서, 라인에서 1입지를 고르라고 하면 역 앞자리가 아니고 역 앞 첫 번째 코너가 1입지예요. 서울대입구역 사거리에서 할리스라는 커피숍은 역 출구 나와서 첫 번째 코너 자리에 있고, 그 맞은편에 있는 탐앤탐스는 역 앞 자리에 있는 면자리거든요.
매출 차이가 굉장히 많이 나는데. 첫 번째 코너를 물고 있으면 대로변 수요도 먹을 수 있고 안쪽 수요도 먹을 수가 있는데, 역 앞이라고 하더라도 코너가 아니라 면자리면 역으로 향하는 수요, 그쪽 수요밖에 못 보고 안쪽 배후수요의 매출을 캐치할 수가 없죠. 굉장히 약하죠. 특히 토지 가격은 정말 비슷할 것이거든요. 그런데 상가의 매출은 굉장히 많이 차이납니다.
▶전형진 기자
우리 상가가 이렇게 있다고 치면 얼마나 많은 면이 도로를 보고 있느냐도 중요한 거네요. 한쪽 면만 보고 있는 것보다.
▷김종율 대표
예. 특히 이제 안쪽으로 수요가 적으면 코너 자리가 큰 의미가 없는데. 그런데 서울대입구역 같은 경우는 안쪽으로 숙박, 유흥가, 업무시설이 쭉 들어섰기 때문에 그 경우는 코너를 물고 있는 게 굉장히 큰 장점이죠.
▶전형진 기자
지하철역하고 버스정류장이 맞물리는 자리들이 또 있어요. 그런 자리들이 최상급 입지인가요?
▷김종율 대표
그렇죠. 엄청 좋죠. 어느 지역을 가나, 역 사거리가 크게 있고 버스정류장 있는 데가 보면 첫 번째 코너에서 약간 벗어난 데가 많이 있어요. 버스 정류장에 서는 노선이 많다면 지하철역 사거리 아주 가까이엔 못 만들거든요. 혼잡해지니까. 그럼 한 블록 정도 벗어나다보면 그 앞이 첫 번째 코너와 가까운 데가 되죠. 그런 곳은 언제나 1입지 상가고. 그런데 그런 거 공부 안 해도 돼요.
▶전형진 기자
왜요?
▷김종율 대표
비싸서.
▶전형진 기자
이런 말도 있었습니다. 신의 한 수는 후문을 두는 것이다.
▷김종율 대표
은평구의 CU 점포를 보면 로드뷰로 봤을 땐 굉장히 발달하지 않은 유흥가 골목의 면자리에 있는 CU가 하나 있는데. 그 정도 유흥가 골목이면 일매출 100만원 초반대는 나올까 하는 지역인데 그 지역의 용도지역이 일반상업지역이에요.
한 필지당 굉장히 고밀도의 건물을 지을 수 있는데, 고밀도다 보니 주상복합을 굉장히 많이 지어놨던 거죠. 그 CU가 후문을 그쪽으로 냈죠. 그러니까 점포가 이렇게 직사각형으로 있으면 대로변으로도 문을 냈고, 이면쪽, 골목쪽으로도 문이 있는데. 점포 구조상으론 후문이지만 매출로는 대문이다.
▶전형진 기자
그럼 아예 주상복합 상가들에 입점해 있는 편의점과 정반대로 일반상가에 있는 편의점과 어떤 차이가 있나요. 영업하는 게?
▷김종율 대표
주상복합은 자기 머리 위에 일정한 수요를 지고, 이고 있다는 게 굉장히 큰 장점이죠. 그런데 주상복합이 굉장히 주의해야 하는 것 중 하나가 과거형의 주상복합, 이를테면 분당이라든지 일산신도시의 주상복합들은 건물은 둘 다 번듯하지만 과거형 주상복합들은 원룸형 오피스텔이 굉장히 많았어요. 그러니까 눈으로 볼 땐 이만한 한 덩어리인데 건축물대장을 떼면 가구수가 굉장히 많아요. 실제로 분당 정자에 있는 CU 어느 점포를 보면 그게 오피스텔이 1000가구예요. 매출이 엄청 잘 나오죠.
그런데 동탄 북광장에 있는 세븐일레븐 그 점포 같은 경우는 옆에 있는 주상복합이 방 3개짜리, 화장실 2개짜리 대형 주택이고, 그러다 보니까 매출이 작아요. 옆에 호텔이 하나 더 들어왔는데도 하루 200만원 채 못 팔고 있습니다. 매출 차이가 크죠.
▶전형진 기자
결국 가구수가 많을수록 유리한 건데 가구수가 다르네요.
▷김종율 대표
그런데 흔히 실수해요. 왜 그러냐면 가구수가 얼마나 되냐까지 조회해 보는 게 익숙지 않으니까 그냥 겉으로만 보는 거죠. 분당에 있는 것도 번듯한 큰 건물, 동탄에 있는 것도 번듯한 큰 주상복합 건물. 그래서 같은 건물. 이거 안 돼요. 실수 굉장히 많이 하는 유형 중의 하나예요. 그런 것들이.
▶전형진 기자
자 그럼 지금 창업을 준비하시는 분들한테 조언을 해드릴 게 있다면 어떤 게 있을까요.
▷김종율 대표
포화가 되다 보니까 기존의 프랜차이즈점을 인수하는 분들이 많거든요. 그런데 인수할 때 기자님은 당연히 그 양수할 점포에게 매출자료를 보여달라고 할 거 아니에요.
▶전형진 기자
그렇죠. 매출지도인데 지금.
▷김종율 대표
그런데 매출자료는 얼마든지 속일 수가 있어요.
▶전형진 기자
속여요?
▷김종율 대표
내가 쥬스전문점을 한다. 그럼 그냥 현금으로 아메리카노나 뭘 찍어버리잖아요. 그럼 POS에 매출 올라가겠죠. 그거 1년치 만들어놨다가 자 보시죠, 매출 좋지 않습니까, 라고 하고 점포를 넘긴다. 가능하죠. 충분히 가능한 이야기죠. 요즘에 정말 많은 분들이 관심 갖고 있는 프리미엄독서실이라든지 스터디카페들 있지 않습니까. 그런 건 학생들이 많기 때문에 카드보다 현금매출이 많거든요. 그런 것들은 아예 자기 돈 들고 와서 업주가 돈을 넣어버려요. 업주가 돈을 넣으면 매출이 그대로 잡히거든요. 그래서 봐라,
POS에 찍어놓으면 뭔가 신뢰할 수 있는 자료 같지 않습니까. 가장 쉬운 방법은 매입자료를 요구하면 돼요. 매입자료는 6개월 이상 예를 들어서 쥬스전문점이다. 매입자료를 그렇게 많이 쌓아놓는다, 그럼 과일을 어디다 갖다 두나요. 현실적으로 불가능하거든요. 빵집이다. 빵을 어디다 갖다둘 건가요. 그래서 매입자료를 요구하고, 매입자료를 안 보여준다. 그럼 사기치는 거예요.
▶전형진 기자
뻥튀기가 좀 있다.
▷김종율 대표
정말 많은 분들이 매출 이 정도로 불러준다고 하면 여기서 조금은 뻥이 있겠구나라고 생각하는데 그런 매출 말고. 아예 매입자료를 당당하게 요구하시고, 매입자료를 안 주면 하지 말고. 책에는 차마 담지 못했던 이야기인데. 가맹상담을 받으면서, 인수할 점포 근처에서 가맹상담을 받는 거죠. 다른 신규 점포를 소개받는 거죠.
그러고 나서 신규점포를 소개받다가 저 자리는 매출 좋습니까, 라고 물어보면 그 자리 어떻습니다, 할 거 아니에요. 그럼 이 자리의 매입자료가 내가 하려는 자리의 매입자료를 비교해서 어떤 게 좋습니까, 하며 대강의 말을 해주겠죠. 어느 테이크아웃 점포에서 형사 고소까지 갔던 내용입니다. ㅎㅎ 웃겨가지고.
테이크아웃 전문점이니까 컵 재고가 있을 거 아녜요. 그쵸. 컵 발주를 해서 재고가 이렇게 있고, 그 컵 숫자보단 매출 숫자가 작아야, 잔수보다 매출이 적어야 하잖아요. 그런데 이게 가다가 역전을 해요.ㅎㅎ 누적으로 하면 역전된 채 쭉 가요. 컵은 조금씩 천천히 오르는데 매출은 쭉 올라가 있거든요. 컵도 없는데 누가 와서 쥬스를 받아 갔다, 말도 안 되는 이야기죠. 그런데 소송했는데 졌어요.
▶전형진 기자
그 매수인이 소송을 했는데 졌어요?
▷김종율 대표
네 졌습니다. 왜냐면 이제 그 권리양도계약을 할 때 양도인께선, 양도인은 자기가 피해갈 만한 이런저런 문구를 써놨겠죠. 굉장히 억울하죠. 정말 이 소매점 시장의 경쟁이 심하기 때문에 별별 사기가 횡행하고 있는 곳입니다. 회사 일할 때 내가 정직하게 일했는데, 그 생각으로 덤비시면 코.. 뜯겨갑니다.
▶전형진 기자
자 지금까지 김종율 대표와 함께했습니다. 감사합니다 대표님.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김소희 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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