정부가 3일 부동산 공시가격 반영률을 90%까지 끌어올리는 내용의 로드맵을 제시했다. 다만 공시가격 인상 폭을 일정하게 맞추기 위해 유형별, 가격대별로 목표 도달 시점을 달리했다. 공시가격을 반영하면서 과거 주택과 토지의 공시가격의 역전현상이 발생했지만, 이를 해소하겠다는 것이다. 또한 정부는 내년부터 3년간 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 0.05%포인트 인하하기로 했다. 금액으로는 한해에 최대 18만원의 재산세를 감면받게 된다. 서민주거 안정과 1주택 실수요자 보호 등을 고려해 감면 대상과 인하 폭을 이같이 정했다고 행정안전부는 밝혔다.
다음은 이번 발표와 관련된 주요 질의응답이다.
◆ 반영률 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는.
"부동산의 적정가격을 공시하려면 시세의 100%를 반영할 필요가 있지만 오차가 발생할 수 있다. 이 오차 발생 가능성을 감안해 목표치를 90%로 잡았다."
◆ 주택의 현실화 목표 도달기간을 가격대별로 차등한 이유는.
"도달 기간을 같게 할 경우 상대적으로 현실화율이 낮은 중저가 주택의 공시가격 인상이 과다해진다. 연간 현실화율 제고 폭을 3%포인트로 유사해지도록 설계해 유형별, 가격대별로 도달 기간에 차이가 발생했다."
◆ 공시가격 현실화 로드맵으로 주택과 토지 간 공시가격 역전현상이 해소될 수 있나.
"역전 현상의 원인이었던 주택공시비율(80%)이 올해부터 폐지됐다. 주택과 토지의 공시가격이 같은 수준으로 현실화되면 역전현상이 해소될 것으로 보인다. 주택공시비율은 2005년 주택가격 공시가 도입될 때부터 단독주택가격에 적용해 온 비율이다. 산정가격에 80%를 적용해 공시가격을 결정했다. 시세 9억원 이상 주택은 역전 현상이 4∼5년 내 대부분 해소될 전망이다."
◆공시가격이 시세를 초과할 가능성은 없나.
"목표 현실화율을 90%로 설정한 만큼 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세를 초과할 가능성은 낮다고 본다. 실거래 자료 등 다양한 자료가 축적돼 있고 조사·평가 기법도 발전해 과거에 비해 시세 산정의 정확도가 높아졌다. 부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견청취, 이의신청 등 조정 및 권리구제 절차도 마련됐다."
◆ 시세 9억원 미만 주택에 대해 3년의 균형 제고기간을 왜 뒀나.
"9억 미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡한 상황이다. 시세 9억원 미만 단독주택의 절반 정도가 평균 현실화율과 5%포인트 이상 격차를 보이는 등 불균형성이 심각하다. 전체 주택의 약 95%에 해당하는 시세 9억원 미만 주택에 대해선 같은 가격구간 내의 형평성을 조기에 확보하기 위해 3년간의 균형성 제고 기간을 설정했다."
◆ 재산세율 인하 대상과 인하 폭은.
"1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택이다. 서민 주거 안정과 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 고려해 공시가격 6억원 이하로 결정했다. 세율은 과세표준 구간별로 0.05%포인트씩 낮추기로 했다."
◆ 인하된 세율은 언제부터 적용하나.
"내년 재산세 부과분부터 적용한다. 과세기준일은 해당연도 6월 1일이다. 이를 위해 정기국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정이다."
◆ 인하 대상을 공시가 9억원 이하로 하는 방안도 논의됐는데 6억원 이하로 한 이유는.
"공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 고려했다. 국토교통부의 부동산 공시가격 현실화 계획에 따르면 중저가 주택 보유자 부담을 고려해 시가 9억원 미만 주택은 공시가가 급격히 오르지 않도록 조정했다. 그런데 시가 9억원이 대략 공시가 6억원에 해당한다."
◆ 재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1주택의 기준은.
"같은 보유세인 종합부동산세의 1세대 1주택 기준을 참고했다. 보편과세인 재산세 특성을 고려해 기준을 마련, 지방세법 시행령 개정안에 담을 예정이다. 참고로 종부세에서 1세대는 '주택 또는 토지 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대'를 뜻한다. 가족은 주택 소유자와 배우자의 직계존비속 및 형제·자매다."
◆ 국민이 실제로 얼마나 인하 혜택을 받게 되나.
"연간 최대 18만원까지 감면된다. 공시가격 1억원 이하는 최대 3만원, 1억원 초과∼2억5000만원 이하는 3만∼7만5000원을 감면받는다. 2억5000만원 초과∼5억원 이하는 7만5000∼15만원, 5억원 초과∼6억원 이하는 15만∼18만원의 감면 혜택을 받게 된다. 감면율은 최대 50%에서 최소 22.2%다. 공시가격 1억원 이하 주택은 50%의 감면 혜택을 받을 수 있다."
◆개별 사례를 들면 어떻게 되나.
"올해 공시가 4억원인 서울 종로구 A아파트의 경우 올해는 산출세액이 42만원이고 세 부담 상한을 적용해 실제로 28만7000원가량을 냈다. 만일 재산세 감면 특례가 없다면 내년 산출세액은 42만9000원, 납부세액은 31만6000원이 된다. 하지만 특례를 적용하면 산출세액은 30만7000원, 납부세액은 22만6000원가량으로 낮아진다. 3년간 연평균 9만9000여원을 감면받게 된다."
◆재산세 감면 혜택을 받는 1주택 보유자 수와 세제혜택 규모는.
"올해 재산세 부과 기준으로 전국에 1873만호의 주택이 있다. 이 중 1인 1주택은 1086만호다. 1인 1주택 중 공시가 6억원 이하는 94.8%에 해당하는 1030만호가 혜택을 받게 된다. 전체적인 세제지원 효과는 연간 4785억원, 3년간 약 1조4400억원가량이다. 한해 주택분 재산세가 5조6000억원을 넘는데 그 8%가량을 감면하게 된다."
◆ 재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유는.
"통상 세금 감면 등 조세 특례는 3년을 단위로 설정하고 재검토한다. 3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동과 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 고려해 특례를 유지할지, 축소 또는 확대할지 검토할 계획이다."
◆ 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은.
"1주택 실수요자 보호와 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 고려하면서 지방재정에 미치는 영향을 최소화하고자 공시가격 현실화에 따른 지방세수 증가분, 종합부동산세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려해 세율 인하 폭을 설정했다. 3년간 운영 후 주택시장 변동상황과 지방세수에 미치는 영향 등을 분석해 재검토할 방침이다."
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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