▶임락근 기자
네 안녕하세요 한국경제신문의 임락근입니다. <그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다>의 작가님이신 박성혜 작가님 모시고 오늘 말씀 들어보겠습니다. 작가님 안녕하세요.
▷박성혜 작가
이 책의 인세 전액은 사회복지공동모금의 주거복지 분야에 지정기탁됩니다.
▶임락근 기자
저 같은 경우 곧 결혼하는 입장입니다. 부동산 투자를 어디서부터 시작해야 할지 모르겠더라고요. 어디서부터 시작해야 할까요?
▷박성혜 작가
부동산이라는 것에 대한 두려움, 내집 마련이라는 것에 대한 두려움을 무너뜨리는 것이 먼저에요. 그래서 일단은 신혼부부 같은 경우 처음에 전셋집으로 시작하시거나 월세로 시작하는데 가장 궁금하신 부분이 청약일 거에요. 내가 청약에 당첨될 수 있을까. 그리고 집을 지금 사지 않고 청약에 도전하면서 기다려야 하나 그런 여러 부분들이 궁금하실 거라 생각해요. 지금 부동산 시장에서 청약이라는 건 굉장히 황홀합니다. 지금 어떻게 보면 과천이나 하남 감일이나 별내나 여러 곳에서 로또분양이 연일 쏟아지고 있는데 시세의 거의 반값에 분양되고 있는 그런 상황이어서 과천 지식정보타운 같은 경우는 특별공급 포함해서 57만이 청약을 했죠. 그 중에서 1000여명만 당첨이 됐습니다. 청약이라는 것은 굉장히 좋은 내집 마련의 방법인데 단적으로 과천 지식정보 타운에서 본 것처럼 굉장히 그 좁은 문이에요. 이렇게 하시면 될것 같아요. 첫 번째 청약에 당첨될 수 있는 뾰족한 묘안이 있느냐를 생각하시고요. 두 번째 묘안이 없다고 판단되면 너무 청약에만 몰두하지 마시고요 플랜B, 다른 방법으로 내 집 마련할 수 있는 것을 연구하셔서 빠르게 내집 마련을 하시는게 좋지 않을까 생각합니다.
▶임락근 기자
말 그대로 로또 청약인데요.
▷박성혜 작가
청약은 깊이 파면 비기들이 굉장히 많습니다. 그래서 실제로 저희 가족과 지인 분들은 청약에 굉장히 많이 당첨이 되고 있고요. 그런데 신혼부부나 생애최초. 신혼부부 같은 경우는 부부 합산 소득, 도시근로자 평균소득의 기준이 굉장히 완화됐어요. 그렇다면 이게 마냥 기뻐할 것은 아니거든요. 경쟁자가 많아 진다는 거에요. 풀이 너무나 넓어져서 경쟁자가 많아지고 경쟁율이 당연히 높아지는 거죠. 생애최초 특별공급 이라는 건 공공분양에만 있었어요. 민영 아파트에서는 없었는데 이번에 처음 과천 지식정보타운 통해서 시작됐어요. 민영 아파트에도 생애최초가 시작됐다는 것은 결국은 많은 사람들이 이것을 알게 되고 또 경쟁자가 많아진다는 거거든요. 집값이 너무나 높아져서 집을 제값 주고 사는 것을 포기하시고 청약 쪽으로 더 계속 올림픽 정신, 참여하는 데 의의를 두는 올림픽 정신으로 청약을 하시는 분들이 많이 있으시죠. 청약이라는 게 지금 공공 같은 경우 100가구 모집하면 특별공급이 85가구에요. 특별공급에 굉장히 많은 비중이 있고요. 나머지 15%가 일반 공급입니다. 그래서 내가 특별공급 자격이 있다고 마냥 좋아서 계속 청약을 시도할 것이 아니라 예를 들면 신혼부부라면 2자녀 이상인지, 무자녀 신혼부부가 그저 청약만을 바라보시면서 계속 시도하는 건 너무나 하염없는 기다림이고요. 보통은 서울 수도권에서 신혼부부가 당첨되는 커트라인이 신혼 7년 이하, 2자녀 이상인 경우가 대부분이에요. 그래서 만약 예를 들어 내가 자녀를 한 명 더 낳을 수 있다든지 하면 확률이 높아 지는 거죠. 실제로 제 지인은 뱃속에 셋째 아이 임신한 상태인데 이번에 과천 지식정보타운에 당첨됐거든요. 이런식으로 뭔가 본인이 적극적으로 청약에 가점 제도를 이용해서 점수를 만들 수 있는 경우가 아니라면 내가 갖고 있는 자본을 이용해서 좋은 집을 빨리 사는 것이 방법이 될 수 있습니다.
▶임락근 기자
정약 당첨이 될 수 있는 비법 같은 게 있을까요?
▷박성혜 작가
청약에 당첨될 수 있는 비법은 일단은 공공 같은 경우는 커트라인이 어떻게 나오냐면, 일반 공급 같은 경우는 2000만원, 2100만원, 2400만원 이런 식으로 나와요. 민영 같은 경우는 70점, 68점 이런 식으로 나오죠. 공공과 민영의 가점체계가 완전히 다른 거에요. 이걸 이해를 일단 하셔야 됩니다. 공공 같은 경우는 특별공급을 제외한 일반 공급은 한달에 10만원씩 얼마나 청약통장에 납입 금액을 꾸준하게 잘 납입을
했느냐에 따라서 당락에 결정이 됩니다. 그래서 과천 지식정보타운 같은 경우는 S9 블럭 과천JD자이가 보통 한 20년 이상 10만원 씩 꾸준하게 청약에 납입을 한 분들이 당첨이 됐어요. 그래서 공공 같은 경우는 이렇게 10만원씩 꾸준히 납입하는 것이 굉장히 중요하고요. 민영 아파트 같은 경우는 정약 가점표상의 무주택 기간, 세대원수, 그리고 청약통장 가입기간 이런식으로 구성이 돼서 총 84점 만점으로 구성되는데요. 이번에 과천에서 84 점 만점자가 나왔습니다. 흔히 말하는 60점대라는 것은 40대 4인 가족이 무주택 기간으로 10년 이상 있어야지 나올 수 있는 점수가 60점대거든요. 그렇다 하더라도 청약에 당첨되기가 어려운 거죠. 그래서 뭔가 뾰족한 수를 마련해야 되는데 공공 같은 경우는 평생에 한 번은 당첨될 수 있는 방법이 있습니다.
▶임락근 기자
어떻게요?
▷박성혜 작가
10만원씩 20년 부으시면 됩니다.
▶임락근 기자
무조건 당첨되는 건가요?
▷박성혜 작가
대략 10만원씩 20년 정도 부으면 현재 상태에서도 강남권 1급지에 청약 당첨되잖아요. 그래서 지금부터라도 10년씩 부으시면 2400만원 이상의 커트라인을 유지하게 된다면 당첨될 수가 있겠죠. 미성년자 같은 경우는 아주 어릴 때 가입할 필요는 없고요. 만 17세가 되는 해, 달에는 청약 통장 가입해주는 게 좋습니다. 10만원씩 꼬박꼬박 납입해 준다면 아이가 결혼할 때 혹은 내집 마련할 때가 된다면 좋은 집에 당첨될 수 있는 통장으로 자라있겠죠. 지금은 청약이 굉장히 인기 있어서 청약의 커트라인이 더불어서 올라가고 있는데. 제가 청약하던 2011~2012년에는 강남 보금자리지구에 토지 임대부 주택 공공분양의 청약 커트라인이 예비까지 포함해서 630만원이었습니다. 10만원씩 5년을 부었더니 강남의 보금자리에 주택을 분양받았다 라는 거거든요. 결국은 이거예요. 20년 동안 내가 10만원 씩 꾸준히 부어야지라는 생각을 갖고 계신다하면 차후에 부동산의 어떤 하락기가 왔을 때 생각보다 적은 가입기간으로도 청약에 당첨될 수 있는 기회가 있다라는 거죠. 근데 이렇게 말씀드리면 이렇게 말씀하세요. 10만원씩 오래 부으라고 말씀을 계속 하고 다니니까 경쟁자가 많아지는 거 아니냐 커트라인이 더 높아지지 않냐라고 하시는데요. 이렇게 말씀드려도 안하시는 분들이 더 많습니다.
▶임락근 기자
5만원은 안 되고 10만원이어야 하나요?
▷박성혜 작가
5만원은 절대 안됩니다. 그게 어설프게 아는 것의 무서움이거든요. 저희 신랑이 5만원씩 10년을 가입했습니다. 그래서 사실 그 부모님 청약통장 가입 기간보다 저희 청약 통장 가입 기간이 훨씬 더 길었는데 청약 통장을 맞바꿔야 했던 이유가 저희는 5만원, 부모님이 10만원이었기 때문이죠. 청약통장의 납입 인정 금액은 한달에 10만원입니다. 그래서 5만원씩 10년을 부으면 청약 통장 인정 금액이 600만원. 10만원씩 청약 통장을 10년 부으면 1200만원이 되는 거죠. 그런데 예를 들어 청약 통장에 가입만 하고 납입을 하나도 안 한 상태에서 10만원씩 끊어서 1000만원을 한꺼번에 넣어두면 오히려 5만원씩 넣은 사람보다 유리합니다. 1000만원씩 끊는 게 포인트에요. 1000만원을 10만원씩 끊어서 일시에 납입하면 30%는 일시에 인정이 되고 나머지 700만원에 대해서는 계산식이 있어요. 시간의 흐름에 따라서 일정 기간이 흐르면 그 1000만원이 납입금으로 다 인정이 됩니다. 5만원씩 부어도 5만원씩 더 넣는다고 해서 인정되지 않아요. 가장 최악은2만원씩 넣는 분들이죠. 이건 공공에 대한 건데 아무리 민영 아파트 청약을 원하시는 분들이라도 이건 꼭 지키시는 게 좋아요 왜냐하면 사람 일은 모르는 거거든요. 민영 아파트에 청약할 수도 있고 공공 아파트에 청약할 수도 있어요. 그래서 10만원씩 꾸준히 납입을 하시는 게 굉장히 좋고요. 하나의 통장으로 두 가지 전략을 세울 수 있는 거거든요. 예를 들어 제가 10만원씩 꼬박꼬박 납입하라고 말씀 드렸더니 10만원씩 꼬박꼬박 납입을 24회를 한 거예요. 그럼 240만원이잖아요. 그런데 서울 같은 경우 전용면적 84 제곱미터 청약을 하시려면 예치금 300만원이 필요해요. 그래서 내가 당장 민영 아파트에 청약할 수 있도록 지역별 예치금 만큼은 납입을 해놓은 상태에서 추가로 납입을 해야 하는 거죠.
▶임락근 기자
디테일한 점들은 체크를 꼼꼼하게 해야 겠네요
▷박성혜 작가
청약통장 종류도 굉장히 여러가지가 있는데. 2015년 이후 가입하신 분들이라면 천 약 만능 통장이에요. 민영이든 공공이든 다 청약 신청 가능합니다. 그 이전에 가입하신 분들이라면 내 통장이 청약 저축인지 예금인지 부금인지 통장 정체성을 한번 확인해보셔야 합니다.
▶임락근 기자
부모님 청약통장이랑 맞바꿀 수 있나요?
▷박성혜 작가
굉장히 좀 제한적인데요. 직계 존비속이 승계가 가능한 청약통장 종류에는 청약저축 이 있어요, 그런데 2015년 이후로는 중단됐어요. 그 이전에 가입하신 분들이 아마도 청약 저축에 가입하셨을 것 같은데. 부모님 청약 저축을 갖고 올 수 있어요. 보통은 명의자의 사망이나 이혼 같은 제한된 사유로만 승계가 가능한데, 청약 저축 같은 경우는 합가된 세대이기만 하면 승계 가능합니다. 사위나 며느리에게는 직접적으로 승계가 안되기 때문에 딸이 가져와서 배우자에게 준다거나 이런식으로 한 단계 거쳐서 넘어가는 방법들이 있을 수 있겠죠. 조부모님 통장도 직계존비속이기 때문에 손주가 가져올 수 있습니다.
▶임락근 기자
당첨되고 나서 또 청약 통장 만들 수 있잖아요. 또 당첨될 확률이 여전히 있는 건가요?
▷박성혜 작가
청양의 당첨자가 발표되고 계약일까지는 청약 통장을 유지하는 게 좋습니다. 서류심사 과정에서 부적격의 경우도 굉장히 많기 때문에 당첨이 됐다고 바로 통상을 해지하는 게 아니고요. 그 이후의 모든 과정들을 통과해서 계약때까지는 통장을 유지하시는 게 좋고요. 계약일 이후에는 바로 새로운 통장에 가입하시긴 하셔야 되는데. 가입했다고 해서 바로 당첨될 수 있는 건 아니고요. 투기과열지구라든지 청약 과밀 지역이라든지 이런 경우엔 지역에 따라 다른데 5~10년 동안 재당첨 제한이 걸려있어요. 그래서 바로 다시 당첨되기는 어려운 부분이 있습니다. 가장 중요한 건 계약 당첨 이후 계약일 이후로는 새로운 통장을 온가족이 하나씩 만들어야 된다는 거죠.
기획 한국경제 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 임락근 기자 촬영 이지형 PD, 이지영 PD 편집 이일효 PD
제작 한국경제신문, 한경닷컴
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