올해 전·월세상한제 및 계약갱신청구권 등 새 임대차보호법 시행 이후 전국으로 확산된 ‘전세난’이 내년에도 이어질 전망이다. 건설부동산 관련 국내 연구소들은 내년 전셋값 상승률이 4~5%에 달할 것이라고 관측했다. 다만 대출, 세금 등 각종 부동산 규제가 강화돼 내년 매매가격 상승여력은 올해보다 크지 않을 것이란 분석이 많다. 일반 소비자 10명 중 7명은 내년에도 집값이 오를 것이라고 보고 집을 매입하겠다고 응답할 정도로 가격 상승을 예상하고 있다.
“내년 전셋값 올해보다 더 오를 것”
전문가들은 내년 전셋값 상승률이 올해보다 가파를 것이라고 입을 모은다. 한국건설산업연구원(건산연)은 지난달 ‘2021 주택·부동산 경기전망’을 통해 내년 전셋값 상승률이 올해(4.4%)보다 더 확대된 5.0%에 이를 것이라고 발표했다. 전세 수요는 신혼부부, 이사 등으로 꾸준히 발생하는 가운데 새 임대차보호법 시행 이후 전세 공급이 줄어들면서 가격 상승폭을 키워나갈 것이란 설명이다. 김성환 건산연 부연구위원은 “보증금이 많은 순서대로 안정된 형태의 주거라고 생각하는 수요자의 인식이 쉽게 바뀌기는 어려울 것”이라며 “특히 서울을 비롯한 수도권 임차시장은 올해 매매가격의 과다 상승으로 매매시장에 참여하지 못한 수요, 3기 신도시 사전청약 등을 기다리는 수요 등이 남아 있어 전세 수급 불균형이 심화할 것”이라고 내다봤다.통상 전세 공급의 주요 원천이 돼온 새 아파트에서도 공급이 갈수록 줄어들고 있다. 신축 아파트 준공 자체가 감소한 데다 비과세를 받기 위한 실거주 요건이 강화되면서 직접 들어와 살겠다는 집주인이 늘어나고 있어서다. 건산연에 따르면 앞서 2017년 준공한 서울 송파구 아파트 중 입주 직후 바로 전세를 놓은 가구 비율은 57.4%에 달했으나 올해 6월엔 26.6%로 급감했다.
대한건설정책연구원(건정연)은 내년 전셋값이 전국적으로 4% 오르고 수도권과 서울은 각각 5%, 3% 상승할 것으로 전망했다. 건정연은 정부가 향후 5년간 연평균 21만 가구의 공공주택 공급을 추진하고 있으나 당장 내년과 2022년 입주 물량이 부족해 전세난 해소에 한계가 있다는 지적이다. 권주안 건정연 연구위원은 “3기 신도시 사전청약 물량은 실제 입주가 5년 후에야 가능하기 때문에 전세시장 불안이 장기화하는 것은 불가피하다”고 말했다.
다만 내년 하반기께 전세난이 진정될 수 있다는 분석도 내놨다. 권 연구위원은 “1989년 12월 전세 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 당시 서울 및 지방 광역시 전셋값 상승세가 9~12개월이 지나 진정됐다”며 “1989년과 같은 패턴이라면 내년 하반기 전셋값 상승세가 진정될 수 있을 것”이라고 전망했다.
건산연 “내년 집값 0.5% 하락”
내년 주택 매매가격은 전셋값보다 상승세가 더딜 것이란 전망이 지배적이다. 건정연은 내년 전국 집값이 전셋값 상승률의 절반인 2% 상승할 것이라고 발표했다. 수도권은 1.5%, 서울은 1% 오를 것이라고 봤다. 권 연구위원은 “이미 올해 집값이 많이 오른 탓에 주택 구매 수요가 감소하고 정부 규제 확대 및 공급 계획 등으로 가격 상승력이 약화할 것”이라고 분석했다. 다만 건정연은 3기 신도시와 수도권광역급행철도(GTX) 사업 추진 과정에서 풀리는 보상금이 32조원으로 추정되는 만큼 향후 2년간 이 자금 일부가 부동산 시장을 자극할 우려가 있다고 지적했다.내년 집값이 하락할 것이라는 예측까지 나온다. 건산연은 내년 전국 주택 매매가격이 0.5% 하락하고, 수도권이 0.7%, 지방이 0.3% 내릴 것이라고 내다봤다. 김성환 부연구위원은 “즉시 입주 가능한 주택에 수요자들이 쏠리면서 초기에는 일부 신고가를 경신할 것”이라면서도 “정부에서 강한 매도 압박을 늦추지 않는 만큼 버티기 어려운 지역에서부터 매물이 나오면서 매수자를 찾기 어려워 전반적으로 가격이 하락할 것”이라고 말했다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 강화되면서 외곽지역에서부터 가격을 낮춘 매매 물량이 출현할 것이란 설명이다.
소비자 집값 ‘상승’ 전망 역대급
부동산 정보업체 부동산114가 지난달 1439명을 대상으로 내년 상반기 주택 시장 전망에 관한 설문조사를 한 결과 ‘내년 상반기 집값이 상승할 것’이라고 응답한 비율이 69.8%에 달하는 것으로 나타났다. ‘보합’은 22.7%, ‘하락’은 7.5%에 불과했다. 앞서 2008년부터 해당 설문조사를 한 이후 이번 조사에서 상승을 예측한 비중이 역대 가장 높았다.
집값이 상승할 것이라고 본 이유는 ‘서울 등 수도권 아파트 가격 상승’이 45.5%로 가장 많았다. 이어 서울 도심의 공급부족 심화(27.7%), 덜 오른 지역에 대한 풍선효과(16.1%), 내년 상반기 국내 경기 회복 전망(4.4%), 아파트 분양시장 활성화(3.6%) 순으로 나타났다.
상반기 전셋값 전망에 관한 질문에서는 응답자의 77.6%가 ‘상승’이라고 답했다. 임대차3법 일부 시행의 영향으로 전셋값이 오를 것이라는 응답이 31.1%로 가장 많았다.
내년 집을 사겠다는 응답이 70%가 넘는다는 조사도 있다. 부동산 플랫폼 업체 직방이 자사 앱 접속자 3087명을 대상으로 설문조사한 결과 ‘내년 안에 주택 매수의사가 있다’고 답한 비율이 69.1%(2134명)에 달했다. 주택 매입 시기는 ‘1분기’가 43.2%로 가장 많았다. 다음으로는 △미정(17.8%) △2분기(16.9%) △4분기(12.2%) △3분기(9.9%) 순으로 응답했다. 주택을 매입하려는 이유로는 ‘무주택자의 자가 마련’이 37.7%로 가장 많았다. 이어 거주지역 이동(17.3%), 면적 확대·축소 이동(12%), 본인 외 가족 거주(10.4%), 시세 차익 등 투자목적(10.3%) 등의 순으로 응답했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “내 집 마련이나 거주지·면적 이동 등을 준비하는 실수요자들은 달라지는 제도와 세금 등을 꼼꼼히 살펴 매입·매도 계획을 세워야 한다”고 말했다.
신연수 기자 sys@hankyung.com
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