정부가 다주택자 규제를 강화하면서 다른 주택을 처분하고 1주택만 보유하는 게 대세가 되고 있다. 하지만 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타면 해당 주택을 매각하기 전까지 보유세만 낼 뿐 주택에서 그 어떤 이익을 얻지 못한다. 이 때문에 세금 부담은 최소화하면서 월세 같은 임대수익과 양도차익을 얻을 수 있는 ‘만만한 두 채’ 또는 ‘견딜 만한 세채’ 전략을 택하는 이들도 적지 않다.
조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역 주택을 추가로 매입하면 8%의 취득세를 낸다. 이에 비해 조정대상지역의 입주권을 추가로 사면 취득세가 중과되지 않는다. 재건축 결정 이전에 입주권을 산 원조합원이라면 신축 주택이 완공될 때 건물분의 2.8%(농어촌특별세 제외)만 취득세로 내면 된다. 소유권을 원래부터 가지고 있을 때 부과되는 원시취득세율이 적용되기 때문이다. 처음부터 땅을 보유하고 있던 상태에서 새로 지어지는 건물의 건축비만큼 취득세만 부담하는 것이다.
재건축 결정 이후 입주권을 구입한 승계조합원
은 재건축 대상 주택을 허무는 이른바 ‘멸실’ 이전이냐 이후냐에 따라 취득세가 달라진다. 멸실 이전이면 주택 상태이기 때문에 8%의 세율로 취득세가 중과된다. 멸실 이후라면 땅만 남은 상태이기 때문에 토지분 취득세인 4%만 내면 된다. 결국 다주택자라면 멸실 이후 입주권을 사는 게 취득세를 줄일 수 있다. 반대로 1주택자는 멸실 이전 주택 상태일 때 사는 게 좋다. 토지분 취득세(4%)보다 낮은 기본 세율(1~3%)의 취득세가 부과돼서다.
입주권은 보유세 부담도 적다. 2주택자면 종합부동산세가 중과된다. 하지만 입주권은 주택 상태가 아니어서 아파트 완공 전까지 종부세와 재산세 모두 내지 않는다.
입주권은 주택에 비해 양도세도 줄일 수 있다. 1주택자가 규제지역의 주택을 새로 사면 1년 내 기존 주택을 처분하고 새 주택에 입주해야 일시적 2주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받는다. 이에 비해 1주택자가 입주권을 더 사면 3년 내 기존 주택을 처분할 경우 양도세 비과세 요건을 채울 수 있다. 만약 3년 내 기존 주택을 처분하지 못해도 입주권 주택 완공 후 2년 내 기존 주택을 매각하고 신축 주택에 입주하면 양도세 비과세 대상이 된다.
다주택자는 반대다. 부부 공동명의보다 단독명의로 각자 한 채씩 보유하는 게 올바른 선택이다. 예를 들어 지난해 공시가격이 각각 15억원, 10억8000만원인 서울 잠실 엘스 아파트(전용면적 84㎡)와 마포 래미안푸르지오 아파트(84㎡) 두 채를 모두 50% 지분씩 부부 공동명의로 보유할 때 낸 종부세는 711만원이다. 인별 과세인 종부세는 0.5채도 1채로 보기 때문에 공동명의자는 2주택자로 간주돼 세금이 중과된다. 이에 비해 각자 단독명의로 한 채씩 가지고 있으면 기본세율로 종부세를 부과한다. 이때 종부세는 166만원 적은 545만원이다. 올해엔 공시가격 상승과 종부세 세율 인상 등으로 공동명의(2300만원)와 단독명의(986만원)의 세금 격차가 1314만원으로 더 벌어진다.
다주택자 절세법의 핵심은 양도세다. 다주택자에 대한 중과 세율이 취득세나 보유세에 비해 현격히 커 양도세를 줄이는 게 차익을 극대화하는 관건이기 때문이다. 양도차익이 적은 주택부터 파는 게 양도세 절세의 기본 사항이다. 다주택자는 중과 대상이어서 양도차익이 적은 것부터 먼저 팔아야 중과되더라도 세액이 적어진다. 규제지역의 2주택자이면 10% 세율로 중과되고 3주택자이면 20% 세율로 중과된다. 오는 6월 이후 매각하면 중과세율이 각각 20%, 30%로 올라간다.
그리고 조정지역이 아닌 비조정지역 주택을 우선 매각하면 양도세를 적게 문다. 조정지역 2주택자는 중과 대상이지만 조정지역과 비조정지역 주택을 한 채씩 보유한 사람이 비조정지역 아파트를 앞서 팔면 기본세율의 양도세가 적용된다. 입주권과 주택이 있을 땐 입주권을 먼저 매도하면 기본세율이 적용된다.
마지막으로는 양도세 중과 예외 사항을 알고 있으면 좋다. 서울과 광역시 이외 지방에 있는 기준시가 3억원 미만 주택은 중과 대상에서 제외된다. 가령 서울 아파트 한 채와 충남 천안 아파트 한 채(기준시가 2억원)를 가지고 있을 때 천안 아파트를 먼저 팔면 기본세율로 양도세를 낸다는 얘기다.
이승현 진진세무회계 대표 회계사는 “양도세 중과 배제 대상인 지방 저가 주택과 장기임대사업 등록 주택 등을 잘 활용해 순차적으로 매각하면 수억원의 양도세를 아낄 수 있다”고 조언했다.
정인설 기자 surisuri@hankyung.com
주택보다 입주권이 최고의 절세법
다주택자들에게 오아시스 같은 존재가 입주권이다. 1주택 상태에서 주택을 추가로 사지 않고 조합원 자격을 주는 입주권을 구입하면 취득세와 보유세, 양도세를 모두 줄일 수 있다.조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역 주택을 추가로 매입하면 8%의 취득세를 낸다. 이에 비해 조정대상지역의 입주권을 추가로 사면 취득세가 중과되지 않는다. 재건축 결정 이전에 입주권을 산 원조합원이라면 신축 주택이 완공될 때 건물분의 2.8%(농어촌특별세 제외)만 취득세로 내면 된다. 소유권을 원래부터 가지고 있을 때 부과되는 원시취득세율이 적용되기 때문이다. 처음부터 땅을 보유하고 있던 상태에서 새로 지어지는 건물의 건축비만큼 취득세만 부담하는 것이다.
재건축 결정 이후 입주권을 구입한 승계조합원
은 재건축 대상 주택을 허무는 이른바 ‘멸실’ 이전이냐 이후냐에 따라 취득세가 달라진다. 멸실 이전이면 주택 상태이기 때문에 8%의 세율로 취득세가 중과된다. 멸실 이후라면 땅만 남은 상태이기 때문에 토지분 취득세인 4%만 내면 된다. 결국 다주택자라면 멸실 이후 입주권을 사는 게 취득세를 줄일 수 있다. 반대로 1주택자는 멸실 이전 주택 상태일 때 사는 게 좋다. 토지분 취득세(4%)보다 낮은 기본 세율(1~3%)의 취득세가 부과돼서다.
입주권은 보유세 부담도 적다. 2주택자면 종합부동산세가 중과된다. 하지만 입주권은 주택 상태가 아니어서 아파트 완공 전까지 종부세와 재산세 모두 내지 않는다.
입주권은 주택에 비해 양도세도 줄일 수 있다. 1주택자가 규제지역의 주택을 새로 사면 1년 내 기존 주택을 처분하고 새 주택에 입주해야 일시적 2주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받는다. 이에 비해 1주택자가 입주권을 더 사면 3년 내 기존 주택을 처분할 경우 양도세 비과세 요건을 채울 수 있다. 만약 3년 내 기존 주택을 처분하지 못해도 입주권 주택 완공 후 2년 내 기존 주택을 매각하고 신축 주택에 입주하면 양도세 비과세 대상이 된다.
다주택자는 공동명의보다 단독명의가 유리
1주택자라면 단독명의보다 부부 공동명의를 선택하는 게 낫다. 각자 6억원씩 총 12억원까지 비과세되기 때문에 9억원까지 비과세되는 단독명의보다 종부세가 적게 나오기 때문이다.다주택자는 반대다. 부부 공동명의보다 단독명의로 각자 한 채씩 보유하는 게 올바른 선택이다. 예를 들어 지난해 공시가격이 각각 15억원, 10억8000만원인 서울 잠실 엘스 아파트(전용면적 84㎡)와 마포 래미안푸르지오 아파트(84㎡) 두 채를 모두 50% 지분씩 부부 공동명의로 보유할 때 낸 종부세는 711만원이다. 인별 과세인 종부세는 0.5채도 1채로 보기 때문에 공동명의자는 2주택자로 간주돼 세금이 중과된다. 이에 비해 각자 단독명의로 한 채씩 가지고 있으면 기본세율로 종부세를 부과한다. 이때 종부세는 166만원 적은 545만원이다. 올해엔 공시가격 상승과 종부세 세율 인상 등으로 공동명의(2300만원)와 단독명의(986만원)의 세금 격차가 1314만원으로 더 벌어진다.
다주택자 절세법의 핵심은 양도세다. 다주택자에 대한 중과 세율이 취득세나 보유세에 비해 현격히 커 양도세를 줄이는 게 차익을 극대화하는 관건이기 때문이다. 양도차익이 적은 주택부터 파는 게 양도세 절세의 기본 사항이다. 다주택자는 중과 대상이어서 양도차익이 적은 것부터 먼저 팔아야 중과되더라도 세액이 적어진다. 규제지역의 2주택자이면 10% 세율로 중과되고 3주택자이면 20% 세율로 중과된다. 오는 6월 이후 매각하면 중과세율이 각각 20%, 30%로 올라간다.
그리고 조정지역이 아닌 비조정지역 주택을 우선 매각하면 양도세를 적게 문다. 조정지역 2주택자는 중과 대상이지만 조정지역과 비조정지역 주택을 한 채씩 보유한 사람이 비조정지역 아파트를 앞서 팔면 기본세율의 양도세가 적용된다. 입주권과 주택이 있을 땐 입주권을 먼저 매도하면 기본세율이 적용된다.
마지막으로는 양도세 중과 예외 사항을 알고 있으면 좋다. 서울과 광역시 이외 지방에 있는 기준시가 3억원 미만 주택은 중과 대상에서 제외된다. 가령 서울 아파트 한 채와 충남 천안 아파트 한 채(기준시가 2억원)를 가지고 있을 때 천안 아파트를 먼저 팔면 기본세율로 양도세를 낸다는 얘기다.
이승현 진진세무회계 대표 회계사는 “양도세 중과 배제 대상인 지방 저가 주택과 장기임대사업 등록 주택 등을 잘 활용해 순차적으로 매각하면 수억원의 양도세를 아낄 수 있다”고 조언했다.
정인설 기자 surisuri@hankyung.com
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