▶장현주 기자
책에 보면 2023년까지 오른다고 봤는데 왜 2023년까지 오르고, 조정시기는 언제인가요.
▷삼토시
주식도 마찬가지지만 부동산도 재테크의 한 일종으로 봅니다. 가능하면 싸게 들어가서 비싸게 파는 게 좋지 않겠습니까. 그래서 전망은 계속 하는게 좋으니까 계속 해왔고, 2023~2024년 중장기 고점으로 보는 이유가 있습니다. 첫째는 서울 부동산 하방 압력 이벤트가 기다리고 있습니다. 2023~2024년경 서울 아파트의 입주 물량이 일시적으로 다시 증가합니다. 동남권에서만 둔촌주공, 개포주공 1,4단지, 신반포3차+경남(래미안 원베일리), 진주, 미성크로바 등이 입주하고 강북에서도 이문 장위 수색 등 재개발 구역이 대거 입주를 할 것으로 보입니다. 서울 부동산 버블이 2021~22년 입주 물량 급감으로 한껏 부풀어오른 시점에서 입주물량이 터지기 때문에 버블 꺼지는 첫 번째 신호탄이 됩니다. 두번째는 서울 경기 10,11년차 부부입니다. 이들이 2024년부터 큰 폭의 감소를 시작합니다. 서울 아파트 대표 실수요층이 줄어들면서 수요측면에서 하방 압력을 받는 것입니다.
마지막으로 3기 신도시입니다. 이르면 2026년부터 입주 시작할 예정입니다. 판교, 광교, 위례를 보면 지구 지정 후 7,8년 뒤 입주했습니다. 이를 토대로 보면 3기 신도시는 2026~2027년부터 입주 개시할 것으로 보입니다. 3기 신도시가 집값은 몰라도 서울 전셋값에는 큰 영향 미칠 것으로 보입니다. 서울 신축 씨가 말라서 신축 선호하는 수요는 3기 신도시쪽으로 빠지지 않을까 예상이 되고요. 실제로 조사해보니 수도권 입주물량은 서울 전세 영향 많은 받을 것으로 보입니다.
▶장현주 기자
내 집 마련을 원하는 무주택자, 갈아타기를 하려는 1주택자, 추가 매입을 원하는 투자자는 어느 시기, 어느 지역을 노려야할까요.
▷삼토시
제가 전망한 것을 전제로 말씀을 드리자면 무주택자는 지금 애매한 시기입니다. 지금 사서 중장기 고점인 2023, 2024년에 매도를 하거나, 그 이후에 찾아올 중장기 저점까지 기다리거나 해야합니다. 둘 다 일장일단이 있습니다. 확실한 건 지금 산다 하더라도 무리해서 사는 건 지양합니다. 2009년에 정점찍은 뒤 2013년까지 떨어졌는데, 4,5년에 걸친 하락을 많은 분들이 잊고 있습니다. 다주택자들이 고통을 많이 겪으셨고, 제 책에도 사례로 제시했는데 2009년 대치동 은마 아파트는 13억까지 갔다가 2013년 8, 9억까지 떨어지고 2016년 다시 13억으로 회복했습니다. 2009년에 산 분은 2016년에 원점 회복했고, 2013년에 산 사람은 3년만에 4억이 오른 겁니다. 언제 사는지가 매우 중요하다는 거죠. 상승 여력은 더 있지만 영끌까지 하는 건 어렵다고 보는 이유입니다.
1주택자는 버티기 전략이 중요해졌습니다. 갈아타기는 애매해졌습니다. 양도세 높아졌고 취득세도 높아요. 상급지 아니면 서울의 경우 갈아타기 당분간 힘듭니다. 다만 본인이 가진 주택도 상승 여력있으니 상승장을 노리시면서 중장기 고점 때 갈아타기 검토해보시는게 필요하고요. 다주택자는 개인적으로 2023, 2024년까지는 덩치를 줄일 필요가 있습니다. 종부세 2025년까지 큰 폭으로 늘기 때문에 부담이 큽니다. 전월세 전가하면 된다는 사람도 있지만 2023~2024년 되면 전세난이 어느정도 완화됩니다. 몸집을 줄여나가는 게 리스크 관리 차원에서 필요합니다.
▶장현주 기자
올해 주목해야 하는 지역은 어디인가요.
▷삼토시
서울 지방 갭 매우기가 이뤄지고 있습니다. 2021년은 서울과 지방 디커플링 다시 이뤄질 수 있습니다. 지방이 다시 급등해서 저평가 서울 메리트 줄어들었고, 조정대상지역 확대로 서울과 지방의 투자지도가 평평해졌습니다. 또 하나는 지방에 2020년 하반기 투자수요 대거 유입됐습니다. 다시 전세매물이 증가세로 돌아서면서 지방 전세가가 서울 대비 상대적 증가폭이 약해지는 상황입니다. 반면에 서울은 투자수요 상대적으로 줄어들어. 실수요 견인하는 시장입니다. 입주물량이 급감하면서 전세가가 고공행진하고 있습니다. 서울이 다시 탄력을 받고 있죠.
직주근접의 경쟁력이 앞으로 더 강해질 거라고 봅니다. 왜냐면 여성 사회활동 갈수록 증가하고 있고, 결혼 후 공동육아 필요성이 더 커질 것이기 때문입니다. 직장에 근접한 주거지가 인기를 끌고 있습니다. 본인의 직장이 아니더라도 기업이 늘어나는 지역 인기가 더 높아질 겁니다. 가능하면 인기지역 비역세권보다 떨어진 지역이라도 비인기지역 역세권으로 가는 걸 추천합니다. 일본의 사례를 보면 고령화 심해지면 역세권 범위가 좁혀집니다. 고령층이 걸어다닐 수 있는 범위가 한정적이기 때문입니다. 일본은 역세권을 거리를 700ｍ에서 500ｍ로 좁혔습니다. 고령층이 늘어났기 때문인데요. 즉 역세권 인기가 더 높아진다는 걸 일본이 보여줍니다. 역세권과 비역세권 차이가 더 커질 겁니다.
현재 역세권은 비싸니까 앞으로 역세권이 될 곳을 노리라고 추천합니다. 앞으로 착공된 노선들이 있어요. 수도권 광역급행철도(GTX)-A나 신안선선 등 주요 업무지구로 접근성 뛰어난 노선을 노려봐야 합니다. 수도권에서는 일자리가 늘어나는 지역을 주목해야합니다. 경기 판교, 인천 송도 등인데요 판교의 경우 재택 근무 확산으로 다소 줄어들 수 있습니다. 송도는 입주물량이 앞으로 감소하고 여러 바이오 기업 입주하거나 덩치 키워가면 상대적으로 유망한 지역입니다.
▶장현주 기자
지방 부동산 시장 전망은 어떤가요.
▷삼토시
제가 판단해봤을 때 지방에서도 유동성이 강하기 때문에 상승세가 강하지만, 그 중에 좀더 좋게 보이는 곳은 부산입니다. 주택구입부담지수가 중장기 평균과 비교해 저평가돼 있습니다. 두번째는 인허가 물량이 줄고 있습니다. 4, 5년 뒤 입주 물량 줄어든다는 것을 시사합니다. 6개 광역시 중 부산의 인허가 물량이 가장 크게 줄었습니다. 세번째는 10억 이상 금융자산 보유자 비중이 늘어나는 곳이 부산과 인천입니다. 현금부자가 많다는 건 주택 구입 여력 있는 분이 많다는 것입니다. 현금부자가 늘어나는 부산과 인천이 상대적으로 광역시 중 눈여겨볼만 하다고 할 수 있습니다. 광역시 외는 중장기적으로 조심해야 합니다. 일본 내국인 인구 감소가 본격화되고 있는데, 우리나라도 인구 감소가 시작되고 있습니다. 인구 감소 시작되면 핵심지로 몰립니다. 자주 이야기하는 이론인데 호수 저수지에 가뭄이 들이닥치면 가장자리 있는 물고기는 웅덩이에 갇혀서 죽게 됩니다. 결국 호수 중앙, 즉 부동산 핵심지로 몰립니다. 좀더 역세권, 좀더 인프라 있는 곳으로 몰립니다. 우리나라도 인구감소 시작돼 이러한 현상이 가속화되고 있습니다. 대한민국 핵심지인 서울, 수도권으로 가는 노력을 해야합니다. 지방은 광역시로 접근해야 합니다.
기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부장
진행 장현주 기자
촬영 김두겸PD·조민경PD
편집 조민경PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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