▶윤아영 기자
작년부터 꼬마빌딩이 더 많이 거래됐던 이유가 새로운 꼬마빌딩 수요층이 있어서인데요. 그 이유가 말씀하신 안정성 수익성 환금성 때문인가요.
▷김원상 대표
제가 봤을 때는 지금 동학개미들이 나오고 기타 해외 부동산 투자도 많이하고 있잖아요. 젊은 분들이 똑똑해지셨고 장기화된 저금리 속, 투자하지 않으면 살아남을 수 없다는 강한 위기의식이 그들을 공부하게 한 거 같아요. 또 충분히 공부할만한 채널도 생겼고요.
예전에는 은퇴를 앞둔 분들 5060대가 건물을 사러 오셨는데, 지금은 3040대 부부가 법인을 설립해서 오셔요. 이렇게 해서 오시는 분들, 또 막상 미팅을 하면 컨설팅을 해보면 저희보다 시장에 대해 많이 이해를 하고 계세요. 아주 날카로운 질문을 하시거든요.
▷서후석 교수
주거를 투자하는 것이 그간에 새 아파트를 멀티로 다량으로 사들여가는게 최근 4,5년 부동산시장서 강력한 트렌드였거든요, 그게 제도적, 세제적으로 막히면서 더이상 그게 안되면서 똘똘한 한채로 가는 상황으로 갔어요. 그담에 임대시장도 정부 규제에 의해 임대사업자 내는게 어려워졌고 한국 부동산 시장서 갈 수 있는 분야가 어디냐 꼬마빌딩이 그 대상이 될 만하다 그게 현재의 마켓에 대한 해석될 수 있습니다.
▶윤아영 기자
같은 가격이면 강남 아파트 대신 꼬마빌딩 사시려는 분들이 늘었어요. 꼬마빌딩 사는게 장점이 있나요.
▷김원상 대표
일단 교수님이 얘기하신대로 세금 부분이 있어요. 세금에 대해서 중과를 받아보니까 이렇게 해서는 거덜나겠거든요. 돈은 있는데 투자를 해야하는데 아파트 몇 채를 보유하고 있다가 다 처분을 했는데 돈을 가만히 둘 순 없거든요. 그분들이 노크할 수 있는게 강남쪽 아파트 말고는 강남쪽 건물들이에요. 지역이 안되면 성수동 홍대나 건물들을 사서 보유하면서 임대료도 받고 향후 투자 처분 소득도 생각을 하시죠.
▶윤아영 기자
이게 주거가 아니다보니 보유세나 종부세 등 부담은 어떻게 되나요
▷김원상 대표
상대적으로 적죠. 다만 최근에 공시지가 현실화하겠다 매매가 반영률은 높이고 있어서 올라가곤 있는데 징벌적 세금까지는 올라가지 않고 있는거죠.
▶윤아영 기자
대출은 어느정도 나오나요
▷김원상 대표
개인 같은 경우에는 매입하려는 금액의 50~60%가 나와요. 2018년도 RTI(임대업이자상환비율)가 나왔는데 그 내용은 결국 임대료 많이 안나오면 대출 해주지 말아라 위험하다 그거거든요. 그래서 좀더 줄었죠. 그 전에는 60~70%, 지금은 50% 전후. 법인은 80%까지 제한이 적구요. 또 최근 2,3년간 보면 중견기업인데 목돈이 모여있는 곳들은 사옥을 많이 사셨거든요. 매입하셔서 리모델링해서 직원들 위해 쾌적하게 루프탑 파티공간 만들어서 직원들 복지 신경쓰는 오너분들도 많아요. 그분들은 80% 대출이 나오죠.
▶윤아영 기자
서울에서는 아파트보다는 꼬마빌딩이 더 대출이 잘 나오는거네요 개인이든 법인이든
▷김원상 대표
네 비교할 수 없다고 저는 봅니다.
▶윤아영 기자
강남이 가장 투자 가치가 좋고 상권 중 가장 좋긴 하지만 비싸잖아요. 강남 아파트를 사야할 돈으로 꼬마빌딩 투자하신 분들 대출까지 포함 20억으로 투자가 가능한 지역은 어디일까요.
▷김원상 대표
그 금액이면 마용성(마포·용산·성동구)으로 가지 않을까 싶어요. 왜냐면 그정도 규모면 더 리테일로 가거든요 위에 뭐 세울게 없는거죠. 예를 들어서 땅도 어느정도 커야 건물 크기가 결정되고 그래야 들어오는 업종의 건실성이 되거든요. 마용성 중 주거가 개선되는 지역 길목이나 역주변으로 가시는게 어떨까 싶습니다. 그 금액 이상이면 다른 투자처를 소개시켜드릴 수 있을 것 같아요.
▷서후석 교수
근데 이게 꼬마빌딩이 좋은 점이 우리가 아파트를 사면 1가구 2주택 이슈가 되거든요. 근데 꼬마빌딩은 별도 법인 설립해서 동업계약서 맺고 지분출자를 하고 비용 부담을 하고, 손익을 같이 관리하며 정리하고 배분이 되요. 위험과 수익을 명확하게 쉐어링하고 1가구2주택 이슈에서 벗어나기 때문에 자기 돈이 얼마나 됐든, 친인척이든 친한 사이든 펀딩하듯이 회사를 만들어서 하는 게 좋아요. 대형 오피스는 국내 펀드, 해외 펀드가 사잖아요. 꼬마빌딩은 아직까지는 그래도 개인 중심, 중견기업 법인 중심인데 거기서도 똑같이 자녀라 부부랑 같이 하고 아는 사람끼리 같이하고 이런 현상들은 분명히 있고요. 그래서 투자 자금이 부족하다면 합쳐서 사는 것도 괜찮은 대상이다고 봅니다.
▶윤아영 기자
여러명이 투자하면 꼬마빌딩 관리가 어려울 것 같아요. 꼬마빌딩 관리의 가장큰 문제점과 어려움이 뭘까요.
▷김원상 대표
임차인과 스킨쉽이 상당히 스트레스를 받고 관리가 어렵습니다. 원빌딩 중개법인에서도 자산관리팀이 있는데 관리만 전문으로 하는 회사가 늘고 있습니다. 일정한 금액만 받고 관리소장을 두기 애매한 건물들, 책상을 놓을 수 없을 정도로 작은 건물들 모아서 지금도 한 60여개 건물 관리해드리고 있거든요. 소장님 역할을 해드리는 거죠. 연체됐을 때 임대료도 받아주고, 공실도 해결해주고 임차인 소개해주고. (청소도 맡아서 해주나요) 청소도 원하시면 용역을 연결시켜 드립니다.
▶윤아영 기자
관련해서 자산관리 어려움을 해결하기 위해 어플도 최근에 만드셨잖아요.
▷김원상 대표
꼬마빌딩을 갖고 계시는 분들은 사실 굉장히 건물 관리를 잘 할 거 같은데 그렇지 않거든요. 관리의 하드웨어적 어려움 뿐만 아니라 돈 관리도 어려워요. 돈이 임대소득이 있죠 그러면 어디어디 쓰고 이자비용 세금 등 그래서 얼마 남았는데 라는 걸 알려주는 어플입니다. 대부분 주먹구구식입니다. 근데 얼마가 남았는데 갑자기 부과세 내는 달에 부과세 낼 돈이 없고 그런 경우도 있어요. 7월 9월 재산세 낼 돈이 없어, 그돈이 다 어디간거야 이런 생각을 하실 수 잇는데 정확하게 내가 가진 건물의 가치도 판단하고 관리도 할 수 있습니다. 향후 데이터가 모이면 꼬마빌딩 가지신 분들의 적정 이자가 얼마인지도 확인할 수 있도록 약 26가지 업데이트를 준비하고 있습니다. 기본적인건 돈이 들어가고 나가는 것에 관점 맞춰서 건물의 상태, 수익성을 체크하는 거죠.
기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영 기자
촬영 김윤화PD·조민경PD·김두겸PD
편집 김윤화PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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