정부가 서울 등 수도권 주택공급을 확충하기 위한 종합 대책을 이르면 이번 주 발표할 예정이다. 유력한 날짜는 오는 4~5일이다.이번 대책은 문재인 정부들어 나오는 25번째 대책이 될 전망이다. 변창흠 국토교통부 장관이 처음으로 손 본 대책이고, 문재인 대통령이 부동산 문제에 대해 임기 내에 처음으로 공식 사과를 하고 나오는 대책인만큼 관심을 모은다. 더군다나 문 대통령은 '특단의 대책', '일거에 해결' 등으로 강력한 대책을 예고했다.
이번 대책은 '규제' 보다는 '공급' 내지 '규제완화'가 될 전망이다. 서울 역세권 등 도심 개발을 비롯해 수도권에도 신규 택지를 추가하는 방안이 유력한 것으로 알려졌다. 시장에서는 입지와 공급량 등을 주목하면서 규모에 따라서는 3.5기 내지 4기 신도시가 될 수 있다고 보고 있다. 서울의 공급을 빠른 시간에 늘리기 위해서는 규제를 완화하는 방안도 제기되고 있다.
서울 주택공급 '규제 완화'로 속도 올릴 듯
31일 관련업계에 따르면 국토교통부는 서울 및 수도권에 공공 재개발, 역세권 개발, 신규 택지 등 공급확대를 골자로한 부동산 대책을 이번주에 발표할 예정이다. 핵심은 '양'과 '속도'가 될 전망이다. 그동안 정부는 5·6 대책이나 8·4 대책 등 여러 공급대책을 내놨지만, 집값은 아랑곳없이 상승세를 유지해왔다. 공급이 바로 이뤄지지 않다보니 시장에 영향이 적었던 탓이다. 이번에 발표할 대책은 양 못지 않게 시간을 줄일 수 있도록 일부 규제를 풀어주는 쪽으로 얘기가 되고 있다.
정부는 설 전에는 대책을 발표할 예정이라는 입장을 재차 확인했다. 문재인 대통령도 신년 기자회견에서 설 전에 나올 대책을 기대한다는 입장과 함께 공급을 늘리겠다고 했다. 문 대통령은 "주거 안정을 위해 필요한 대책 마련을 주저하지 않겠다"며"신규택지의 과감한 개발 등을 통해 시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘을 정도로 공급을 특별하게 늘리겠다"고 말했다.
대책의 핵심은 예고된 대로 서울 도심의 역세권과 준공업지역, 저층주거지의 고밀 개발이 될 전망이다. 주택 공급을 더욱 확대하기 위해 수도권 신규 택지 확보 방안이 대책에 포함될 전망이다. 중소 규모 이상의 택지가 검토되면서 공급량만 보면 3.5기가 될 수도 있다고 전해졌다.
우선 서울 등 대도시권의 공공 재개발과 역세권 개발 등에서는 사업속도를 줄이기 위해 규제를 풀어주는 방안이 거론되고 있다. 지하철역 주변 등 현재 350m인 역세권의 범위를 반경 500m로 확대하고, 역세권의 용적률도 높여 주택을 더 밀도 있게 개발하는 방식이 확실시 된다. 이러한 과정에서 민관협력과 패스트트랙(신속처리 제도) 등이 적용될 것으로 보인다. 변 장관도 이와 관련된 언급을 한 바 있다.
변 국토부 장관은 지난 5일 한국주택협회·대한주택건설협회·한국부동산개발협회장 등이 참석한 주택공급 기관 간담회에서 "일부에서 공공자가주택과 공공임대주택 위주 공급으로 우려하는 시각도 있지만, 분양아파트를 중심으로 해야 한다"며 "소비자의 선택권 확보를 위해 공공자가주택과 공공임대주택을 입지여건 등을 고려해 혼합 공급할 필요가 있다"고 말했다.
기존 공급방안의 보완책으로 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 사업을 이끄는 공공개발 모델이 언급되고 있다. 주택 용적률을 높이고 일조권과 주차장 등 도시규제는 과감히 풀어주는 방식이다. 대신 늘어난 면적의 일부는 임대주택으로 기부채납받는 방식으로 추진된다.
변창흠표 공급대책 '주목'…"민관 협력하고 패스트트랙 도입할 듯"
환매조건부주택과 공공자가주택도 거론된다. 환매조건부주택을 공급하게 되면 행정절차를 간소화시켜주고 각종 비용을 낮춰주는 방식이 유력하다. 공공자가주택에는 금융지원책이 포함될 수 있다는 게 업계 안팎에서의 얘기다.준공업지역은 순환 개발 방식도 도입될 것으로 보인다. 공장 이전 부지에 주거와 산업기능이 섞인 앵커시설을 조성하고 주변을 정비·개발하는 방식이다. 주택 용적률을 더 높이고 산업부지 확보 비율은 낮추기 된다. 이 방식은 정부가 꾸준히 언급했던데다 서울에 당장 주택공급이 가능하다는 점에서도 긍정적인 평가를 받고 있다.
수도권에서의 신규 택지는 구체적인 입지는 알려지지 않았다. 하지만 '비닐하우스' 지대로 불리며 보호가치가 크게 떨어진 지역의 그린벨트 해제 방안이 유력시된다. 그린벨트 해제를 통한 대규모 공급은 문 정부들어 꾸준히 대안으로 제시됐다. 작년까지만해도 그린벨트 해제는 신중해야한다는 게 정부의 입장이었다. 이들 지역은 서울과 인접한데다 규모도 큰 편이어서 3.5기 내지 4기 신도시가 될 수 있다는 얘기도 나온다.
공급대책이 나올 때마다 언급되는 광명·시흥지구, 고양시 일대, 김포 고촌 등이 또 떠오르고 있다. 이 중 광명·시흥지구는 약 10만가구를 지을 수 있을 정도로 규모만 1740만㎡에 달한다. 수도권에 GTX(수도권 광역급행철도) 망이 갖춰지는 만큼 예비 역세권 주변들도 얘기가 되고 있다. 신규 택지 정보를 사전 유출하면 형사처벌 대상이 된다.
대책이 효과를 발휘할지는 미지수다. 일각에서는 정부의 발표가 시장의 과열을 진정시키기는 어렵다고 보고 있다. 공급대책을 예고한 연초부터도 지역별로 집값이 신고가를 기록하는 등 폭등세가 이어지고 있어서다. 대책으로 내놓은 구역들도 계획대로 추진되지 않고 있다. 앞서 지난 15일 발표된 서울 시내 공공재개발 사업 후보지 가운데 가장 알짜로 평가받는 동작 '흑석2구역'이 사업성을 확보할 수 없다며 사실상 포기 의사를 밝혔다.
서울에서 '살 사람은 다 샀다'는 얘기도 있다. 지난해 주택 거래량이 127만건에 달해 역대 최대치로 치솟았다. 서울에서는 25개구 전역에서 전용면적 84㎡의 아파트값이 10억원을 넘었다. 대출길이 막힌 상황에서 '패닉바잉(공황매수)'이 작년까지 마무리됐다는 의견도 나온다. 실제 이달들어 서울에서의 아파트 거래량은 다소 감소했으며 대출도 줄어드는 양상을 나타냈다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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