양도소득세는 장기간 보유하면서 발생한 가치 상승분을 이익 실현하는 시점에 일시에 세금을 부과하는 구조를 갖고 있습니다. 장기간 보유하면서 물가상승으로 인한 보유 이익 또한 많아지게 됩니다. 누진세율 구조에 의해 높은 세율이 적용되어 양도소득세가 더불어 많아지게 됩니다.
부동산을 장기간 보유한다는 것은 부동산의 투기와는 거리가 있습니다. 그럼에도 양도소득세의 구조상 세금 부담이 과도하게 상승되는 되는 결과가 나옵니다. 이러한 결과를 방지하기 위해서 정부는 '장기보유특별공제'라는 규정을 두고 있습니다.
주택처분시 양도소득세를 줄이기 위해서는 장기간 거주하고, 보유하면서 1세대1주택 비과세를 적용받아야 합니다. 장기보유특별공제는 아래와 같이 보유기간 및 거주기간에 따라서 양도차익의 일정 비율로 과세되는 양도차익에서 공제해주도록 하고 있습니다.
양도차익 ? 장기보유특별공제(양도차익*장기보유특별공제율) = 양도소득금액
장기보유특별공제를 많이 적용받을수록 세금이 줄어드는 구조입니다. 그렇다보니 거주기간과 보유기간은 양도소득세에 상당한 영향을 미치게 됩니다.
장기보유특별공제를 적용받을 수 없는 주택이 있습니다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우이거나, 보유기간이 3년 미만인 주택, 미등기양도주택 등은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.
장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우에 적용받을 수 있습니다. 반대로 3년 미만보유한 경우에는 공제를 적용받지 못합니다. 공제율은 아래 [표]에서 보다시피 최대 30%, 최대 80% 등 2가지가 있습니다. 장기보유특별공제율 표는 아래의 2가지가 있습니다.
[표]를 바탕으로 사례를 보면 이렇습니다. 1세대 1주택입니다. 거주기간과 보유기간별로 장기보유 특별공제율을 적용하면 어떻게 될까요? 보유를 10년 했어도 거주가 1년이면 공제율은 20%밖에 안됩니다. 같은 보유를 10년 하면서 거주 또한 10년을 하면 공제율은 80%까지 가능합니다.
보유에서는 큰 차이가 없지만, 거주기간에 따라 공제율이 큰 차이를 보이는 겁니다. 양도소득세 부담의 차이 핵심은 거주기간이 되는 셈입니다.
10년간 보유한 1세대1주택을 양도한다고 할 경우 동일한 보유기간에 거주기간을 달리한 경우는 어떨까요? 각각의 양도소득세 부담의 차이는 아래의 표와 같이 정리할 수 있습니다. 거주기간 2년을 충족했는 지 여부에 따라서도 1500만원의 차이가 납니다. 동일한 10년을 보유했음에도 거주기간의 차이에 따라 양도소득세 부담이 10배 이상 차이가 남을 알 수 있습니다.
1세대1주택 비과세의 요건 중 거주요건이 필요하지 않는 주택이 있습니다. 2017년 8월2일 이전 취득했거나 취득당시 조정대상지역에 소재한 주택이 아닌 경우 등 입니다. 이러한 경우의 주택들은 2년 거주를 하지 않더라도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
그런데 매매가액이 9억을 초과하는 주택은 1세대1주택이라 하더라도 9억 초과분의 양도차익 중 장기보유특별공제율만큼을 차감한 나머지에 대해 양도소득세가 과세가 됩니다.
과거에는 거주하지 않더라도 10년 이상 보유하면 80%의 공제율을 적용받을 수 있어서 상당한 세금혜택을 얻을 수 있었습니다. 그러나, 2020년 이후 양도분부터는 1세대1주택이면서 거주기간이 2년 이상인 경우에 한해서 공제율을 최대 80%까지 적용받을 수 있게 개정했습니다. 물론, 거주기간별 공제율이 신설되면서 거주기간이 10년은 확보되어야 80%를 적용받을 수 있습니다.
1세대1주택 비과세를 받기 위해 거주요건이 필요없는 주택이라 하더라도 양도소득세 부담을 줄이기 위해서는 최소 거주기간이 2년 이상이어야 할 필요가 있습니다. 물론 거주기간이 길면 길수록 세부담을 줄어듭니다.
장기보유특별공제 적용시 거주기간과 보유기간은 앞선 칼럼에서 언급되었던 최종1주택 보유기간 및 거주기간의 기산일과는 관련이 없습니다. 장기보유특별공제를 적용함에 있어 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 거주기간은 그 보유기간(취득일부터 양도일까지) 중 거주기간을 계산하기 때문입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 강주배 케이텍스서비스 대표 세무사
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