지난 3월 31일, 2차 대전 이후 최대 규모라는 바이든 행정부의 인프라 투자안이 베일을 벗었다. 3월 초 1.9조달러의 경기 부양안 통과 후 연이어 향후 8년간 인프라에 2.3조달러를 투자하는 ‘American Jobs Plan’을 발표했다.신규 투자안은 ① 도로/교량 등 전통 SOC에 6,180억달러, ② 상수도, 통신망, 전력, 주택, 학교 등 주거환경에 6,890억달러, ③ 제조업에 5,800억달러, ④ 노약자, 장애인 돌봄시설에 4천억달러 등으로 구성된다.
리츠와 인프라섹터 차원에서 이번 인프라 투자안에서 주목할 만한 내용은 세가지다. ① ‘부담 가능한 주택’(Affordable Housing)에 2,130억달러, ② 초고속 통신망에 1천억달러, ③ 전력 인프라에 1천억달러를 투자하는 계획이다.
미국 주택시장은 금융위기 이후 유의미한 공급이 부재했기에 재고주택이 역사적 최저치를 기록하고 있고, 케이스-쉴러 주택가격 지수는 15년만에 최대 상승폭을 기록하는 등 주택가격 상승이 장기화되고 있다. 따라서 충분한 공급을 유도하는 신규주택 투자안은 시기적절한 것으로 판단된다.
또한 미국은 기본적인 인터넷 통신망 보급률이 한국 대비 현저히 낮을 뿐 아니라, 5G 네트워크 구축 수준은 중국의 7.2%에 불과한 상황이라 이번 초고속 통신망 투자는 자국 내 5G 시대의 도래를 앞당기는 요인이 될 것이다. 마지막으로 바이든 행정부는 전력 인프라에 대해 1천억달러 투자를 발표해 2035년까지 100% 무탄소 전기 공급을 목표로 함으로써 민주당의 상징인 ‘친환경 정책’ 기조를 분명히 했다.
미국 리츠 중 바이든 행정부의 인프라 투자안과 관련해 주목해야 할 섹터는 셀타워와 데이터센터, 임대주택 리츠다. 통신사의 통신탑 투자가 늘어남에 따라 이를 공급하고 임대료를 수익으로 인식하는 셀타워 리츠, 그 중에서도 미국 리츠 시가총액 1위인 아메리칸타워(AMT US)와 매크로/스몰셀 타워에 집중하는 크라운캐슬(CCI US)이 대표적으로 수혜를 입을 전망이다.
통신망 투자로 5G 시대 진입이 빨라져 데이터 트래픽 역시 더욱 폭발적으로 성장할 예정이며, 주요 데이터센터 리츠인 디지털리얼티(DLR US), 에퀴닉스(EQIX US)의 수혜 또한 예상된다. 특히 셀타워와 데이터센터 리츠는 2020년 팬데믹으로 신규자산 투자가 지연되었던 만큼, 백신접종과 경기 회복 기대감이 높아지는 2021년에는 성장주로서 본연의 투자매력을 되찾을 전망이다.
한편 임대주택 리츠는 주택 시장 강세에 힘입어 중장기적으로 가장 우수한 성과가 예상된다. 도심 내 고급 멀티패밀리에 집중하는 전통적인 임대주택 리츠보다, 빅테크 기업들이 이전하는 미 남동부에 싱글패밀리 주택을 다수 보유한 미드아메리카 아파트먼트 커뮤니티스(MAA US) 등이 수혜 대상이다.
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