부동산과 관련된 세금 문제에서 '6월1일'은 중요한 날로 받아들여집니다. 재산세, 종합부동산세 등의 세금은 매년 6월1일 공시가격 기준으로 매겨지기 때문입니다. 이날을 기준으로 보유세가 과세되다보니 이전에 다주택자들의 매물들이 나오기도 합니다. 특히 올해에는 공시가율이 오르면서 세금부담이 커질 공산이 큽니다. 때문에 한달도 남지 않은 이 기간동안 매수자건 매도자건 고민이 많은 시기입니다.일반 주택 뿐만이 아닙니다. 분양권 투자를 고려하거나, 반대로 팔려는 매도인에게도 올해 6월1일은 중요한 분기점이 될 전망입니다. 올해 6월1일부터 분양권을 팔 때 세율이 60~70% 적용되기 때문입니다. 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 보유해도 입주 전까지는 60% 세금을 내야합니다.
과거와 다른 점이라면 규제지역과 비규제지역 구분없이 동일하게 세금을 매긴다는 점입니다. 쉽게 말해 분양권을 팔 때 프리미엄 1억을 받았다면 세금은 6000만원 내야 합니다. 여기에 지방세까지 더하면 총 내야하는 세금은 6600만원으로 늘어납니다. 5월31일과 6월1일, 단 하루의 차이로 파는 입장에서의 세후 수익률이 어떻게 차이나는지 간단한 <표>로 보면 다음과 같습니다.
조정대상지역 내에서는 분양권 세금 차이가 크게 느껴지지 않다가도 70%라면 숫자를 막상 계산해보면 부담이 됩니다. 6월1일을 기점으로 비조정지역은 그 차이가 엄청나게 벌어집니다. 수익이 더 크면 차이는 더 커지겠죠.
주택과 입주권도 6월 1일부터는 1년 이내 팔면 70%, 2년 이내 팔면 60%의 양도세를 냅니다. 2년 이상 보유하면 이익 구간에 따라 세율은 내려갑니다. 청약에 당첨되거나 전매제한기간이 없는 비규제지역 분양권을 샀다면 세율이 낮아지는 시기는 최소 4~5년은 필요합니다. 분양 아파트가 완공되면 양도세 계산을 위한 보유기간은 완공 후 등기(잔금)시점부터 리셋되기 때문입니다.
때문에 분양권을 사고파는 시장에서는 '6월1일은 분양권 투자의 사망선고일'이라는 말도 심심찮게 나옵니다. 6월1일을 기준으로 분양권을 파는 입장과 사는 입장은 해석이 다릅니다.
우선 파는 입장입니다. 현재 비규제지역 내 분양권 보유자는 거주목적이 아니라면 세후수익을 고려했을 때 5월31일 이전까지 파는 것이 유리합니다. 6월1일 지나서 분양권 상태로 팔면 고세율을 적용받습니다. 완공 후 보유를 하더라도 최소 2년을 보유해야만 합니다. 그래야 6~45%로 세율이 내려갑니다.
파는 입장에서 현재 규제지역 내 분양권 보유자는 6월 1일 이전에 팔아도 50% 세금입니다. 등기 후 2년 보유+거주하여 비과세를 적용받는 것과 비교해야 합니다.
다음으로 사는 입장입니다. 분양권을 사는 입장은 거주와 투자로 나눠볼 수 있습니다. 투자 목적으로 분양권을 산다면 최소한의 기간을 보유하고 파는 것을 선호할 겁니다. 입주중이거나 입주를 앞둔 단지 매물을 알아보는 게 좋습니다. 거주 목적으로 분양권을 취득한다면 6월1일 전에 급매물을 열심히 발품 팔아야 합니다.
사는 입장에서는 매도자의 상황을 그려보는 것이 협상에 유리합니다. 규제지역 내 분양권을 갖고 있는 매도자가 6월1일 전 세후수익 1억원을 남기기 원하면 프리미엄을 2억원을 받아야 합니다. 6월1일 이후 세후수익 1억원을 남기기 위해선 3억3333만원의 프리미엄을 받아야 합니다. 이왕 살 계획이면 총 매수가가 낮으면 당연히 좋으니 총매가를 낮출 수 있는 유일한 기회는 5월 31일까지입니다. 이후엔 세금의 전가로 인해 분양권 프리미엄 가격이 올라갈 것입니다.
분양권을 가지고 있는 보유자가 이달까지 팔기는 싫고, 세부담도 피하고 싶다면 방법은 있습니다. 버티는 겁니다. 지금은 전국 어디나 분양권 매물이 많습니다. 해가 지날수록 매물은 급격히 줄어듭니다. 2020년 9월22일 이후 수도권, 광역시 내 분양한 아파트는 분양권 전매가 금지됐습니다. 아파트 분양에서 완공까지 통상 2년 6개월 정도 소요되니 지금부터 2년 후인 2023년만 돼도 수도권, 광역시에서 매매 가능한 분양권은 씨가 마릅니다.
그 이후의 상황은 불 보듯 뻔합니다. 부동산 시장에 유통가능한 매물(공급)이 줄어 가격이 더 높아질 가능성이 큽니다. 서울은 이미 2017년부터 이 현상이 시작되었고 2020년이 되자 매매가능한 분양권은 사라졌습니다. 지금 서울을 제외한 전국은 4년 전의 서울과 오버랩 되는 모습입니다. 물론 시장을 예단하기는 어렵지만, 앞으로 시장에 매물이 줄어 가치가 오를 가능성이 더 높아지는 건 어쩔 수 없습니다. 과거의 규제가 결국 미래의 집값을 결정하게 되는 셈입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 박지민 월용청약연구소 대표
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