서울시가 재개발사업을 어렵게 하는 대표적인 규제로 꼽히던 주거정비지수제를 폐지키로 했다. 주거정비지수제가 폐지되면서 앞으로는 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다. 주민 동의율 절차도 간소화될 예정이다. 이같은 조치를 통해 서울시는 4년 뒤엔 24만가구의 신규주택을 공급할 수 있을 것이라 주장했다.서울시는 26일 서울시청에서 재개발 활성화 방안 기자설명회를 열고 2025년까지 24만가구를 공급하기 위한 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 내놨다. 오세훈 서울시장은 "2015년부터 서울시내에 신규 지정되니 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 '재개발·재건축 정상화'라는 과제가 반드시 선결되어야 한다"고 말했다.
서울시에선 재건축사업 활성화를 위해 △주거정비지수제 폐지 △'공공기획' 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 △재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △'2종 7층 일반주거지역' 규제 완화 통한 사업성 개선 △매년 '재개발구역 지정 공모' 통한 구역 발굴 등 6가지 방안을 발표했다.
눈에 띄는 점은 주거정비지수제를 폐지키로 한 방안이다. 주거정비지수제는 그간 재개발사업에서 가장 큰 규제로 꼽혔다. 주거정비지수제는 주거정비지수제는 주택 노후도와 주민 찬성률 등을 따져 점수를 매긴 뒤 재개발 구역으로 지정하는 제도다. 부문별로 상세히 점수화해 일정 점수 이상을 획득해야 사업 신청을 할 수 있어 그간 신규 재개발 구역 지정을 어렵게 한 주요 요인으로 꼽혀 왔다.
주거정비지수제 폐지에 따라 앞으로는 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다. 재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 3분의 2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 3분의 2 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60가구/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.
서울시는 이 제도 폐지를 통해 노후 저층주거지 가운데 재개발 가능지역이 50%까지 늘어날 것으로 보고 있다. 그간 주거정비지수제 하에선 14%에 불과했다.
주민 동의율 절차도 줄어든다. 현재 주민동의율 확인절차는 총 3단계다. 주민제안 단계(10%)를 거친 후 사전타당성 조사 단계(50%)를 진행하고 정비구역 지정 단계(3분의 2 이상)를 시행하는 식이다. 하지만 앞으론 사전타당성 조사에서의 주민동의 절차를 생략해 주민동의율 확인절차를 3단계에서 2단계로 줄이게 된다.
다만 주민제안 단계에서의 동의율을 기존 10%에서 30%로 상향해 초기 단계에서의 주민 갈등을 최소화한다는 방침이다. 정비계획 지정단계에서의 주민 3분의 2 이상 동의율은 그대로 유지된다.
재개발해제구역 중 노후도가 심각한 지역을 신규구역으로 지정하는 조치도 이뤄진다. 서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사를 한 결과를 보면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각한 것으로 드러났다. 해당 구역들은 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로도 분석됐다. 주민들의 재추진 의사만 있다면 구역지정이 가능할 것으로 보인다.
2종 일반주거지역 7층 규제가 폐지되면서 사업성이 크게 개선될 것이란 기대도 나왔다. 서울시의 전체 주거지역 중 43%가 2종 일반주거지역이다. 그 중 7층 규제를 적용받는 지역은 61%에 달한다. 이들 2종 7층 지역에 대한 규제를 완화하면 주택공급을 확대할 수 있다는 게 서울시의 설명이다. 이렇게 되면 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받으며 7층 이상으로 건축이 가능해지기 때문이다.
서울시는 이같은 재개발 규제완화를 통해 2025년까지 연평균 2만6000가구, 5년간 총 13만가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 앞으로 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만2000가구, 총 11만가구를 추가 공급하면 2025년까지 24만가구의 신규 주택을 공급할 수 있다는 구상이다.
오세훈 서울시장은 “재개발 규제완화를 통해 5년 간 공급목표로 세운 13만가구는 당초 시가 계획했던 기존 6만가구(민간재개발 3만가구+공공재개발 3만가구)에 더해 이번 규제완화를 통해 7만가구를 추가 공급하는 것”이라고 강조했다.
이은형 대한건설정책 책임연구원은 “현재 정비사업이 더욱 필요한 노후·낙후지역은 아무래도 ‘재건축 단지’보다는 ‘재개발 지역’이며 주택공급확대란 측면에서도 재개발이 더 효율적이라는 점에서 이번 조치는 환영할 만하다”며 “멸실주택수를 제외하고 ‘실제로 증가하는 주택물량’을 보더라도 현재로서는 재건축보다 재개발이 더욱 유리한 상황”이라고 분석했다.
안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com
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