도심지역에서 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)으로 추진되는 주택 공급에는 재건축뿐만이 아니라 재개발도 있다. 재건축과 달리 재개발에는 ‘강제조합원제도’라는 특성이 존재한다. 재개발 조합원들은 분양신청 기간에 이르러 자신이 어떤 타입의 아파트를 분양받을 것인지 또는 분양을 받지 않고 청산할지 선택하게 된다. 조합은 조합원들의 분양신청을 위해 조합원 개개인의 권리 명세에 따라 종전 토지와 건축물의 감정평가를 한다. 조합원에게 감정평가 결과를 포함한 분양신청 통지를 보낸다.조합원은 이 감정평가 결과에 의존하게 된다. 재개발은 정형화된 재건축 아파트와 달리 조합원마다 종전 토지와 건축물의 가치가 제각각이기 때문이다. 조합원은 감정평가 결과를 참고해 아파트를 84㎡ 타입이나 59㎡ 타입 또는 84㎡ 타입과 59㎡ 타입 두 개에 대해 분양신청을 할지 정하게 된다. 만일 조합에서 알려준 감정평가에 오류가 있다면 조합원은 분양신청에서 큰 손해를 볼 수도 있다. 최근 재개발 사업에서 이 같은 상황이 발생해 실제 소송으로도 이어지고 있다.
어느 조합원의 종전 토지와 건축물 가격이 과거부터 큰 변동 없이 10억원 정도이고 아파트 84㎡ 타입의 조합원 분양가격이 7억원인 경우를 가정해보자. 그런데 조합이 알려준 감정평가에 따르면 해당 조합원의 종전 토지와 건축물 가격이 6억원이라고 한다. 일단 조합원은 조합사무실에서 분양업무를 대행하는 직원에게 아파트 84㎡ 타입을 분양받고 싶다고 밝힌다. 하지만 분양신청 업무를 담당하는 직원은 큰 평형에 대한 분양신청이 불가능하다고 대답한다. 은근히 겁도 주면서 작은 평형 아파트를 분양신청하라고 권한다. 잘못되면 큰일 난다는 식이다. 결국 조합원은 종전 토지와 건축물 가격이 왜 이렇게 낮은지에 대한 의문을 해소하지 못한 상태에서 분양가격이 5억원인 59㎡ 타입에 분양신청하게 된다.
이후 분양신청 기간이 종료되고 조합은 관리처분계획을 수립한다. 이 관리처분계획을 위해 다시 조합원의 권리 명세에 따라 종전 토지와 건축물의 감정평가를 한다. 그런데 해당 감정평가에서는 조합원의 종전 토지와 건축물 가격이 10억원으로 평가된다. 그렇다면 조합원은 석연치 않은 이유로 아파트 84㎡ 타입의 분양 기회를 상실한 것이다. 더군다나 아파트 59㎡ 타입의 분양가격 5억원 외 나머지 5억원은 수년이 지나 재개발사업이 종료될 때쯤 청산금으로 받는다. 그때의 부동산 시세 및 물가가 분양신청 기간 당시와 동일할 리 만무하다.
재개발 조합원의 분양신청은 헌법상 보장된 재산권 행사의 성격을 띤다. 위에서 언급한 두 번의 감정평가 결과에 다소 차이가 존재할 수도 있겠다. 하지만 합리성을 상실할 정도의 상반된 결과라면, 또 그에 따른 분양신청에서 손해를 봤다면 조합원으로선 쉽게 수긍하기 어려울 것이다. 이는 조합원의 재산권 침해와 직결되는 문제라고도 볼 수 있다.
조합원은 소송을 통해 관리처분계획을 취소시키고 재분양 신청 절차를 밟게 할 수도 있을 것이다. 하지만 소송은 잘못된 결과를 사후에 다퉈서 바로잡는 것으로 적지 않은 비용과 노력을 투입해야 한다. 조합원은 분양신청에 대비해 종전 토지 및 건축물의 명세와 그 가격을 스스로 파악해둬야 한다. 조합에서 제공하는 분양신청 자료들과 감정평가도 참고할 필요가 있다. 실제 위와 같이 조합원 분양신청에서 납득하기 어려운 상황이 빈번하게 발생하는 것은 사실이다. 조합의 안내에만 의존할 게 아니라 스스로 분양신청과 관련한 면밀한 분석과 때로는 과감한 결단까지도 내리는 게 중요하다.
고형석 < 센트로 변호사 >
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