서울 역세권 주거지역을 고밀로 복합개발할 수 있는 길이 열린다. 서울시가 기준을 충족하면 주거지역을 준주거지역으로 종상향하고, 용적률도 최대 700%까지 완화하는 안을 마련한 데 따른 것이다. 정부가 지난해 내놓은 '8·4 공급대책' 후속 조치다.
서울시는 2일 ‘역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립기준’을 마련하고 시행에 들어간다고 밝혔다. 역세권 복합용도 개발 지구단위계획을 기존 준주거·상업지역뿐 아니라 주거지역(제2·3종 일반주거지역)까지 확대 적용할 수 있게 됐다. 민간사업자는 용적률을 400%에서 최대 700%까지 완화받아 복합개발을 추진할 수 있다. 다만 완화된 용적률의 50%는 공공기여를 통해 공공임대주택과 지역에 필요한 공공시설로 기부채납해야 한다.
이번에 시가 발표한 '역세권 복합개발 지구단위계획 수립기준'은 용적률 완화 대상과 범위 등에 관한 구체적인 기준을 정립했다. 주요 내용은 △사업대상지 기준 △용적률 체계 △완화된 용적률 활용 기준 △건축계획 기준 등이다.
우선 사업대상지는 역세권(승강장 경계 반경 250m) 가운데 도로와 면적 요건을 충족하는 준주거지역이어야 한다. 1500㎡~5000㎡ 및 가로구역의 절반 이상을 확보해야 하고, 2면 이상 도로에 접하면서 노후도 요건을 충족하는 곳이어야 한다.
일반주거지역 가운데 이 기준을 충족하면 준주거로 용도지역을 변경해 사업을 추진한다. 구릉지(해발고도 40m 이상, 경사도 10도 이상)나 1·2종 전용주거지역 등 저층주거지와 인접하는 곳은 예외적으로 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경한 경우만 가능하다. 역사도심기본계획상 특성관리지구와 구릉지, 도시정비법에 따른 정비구역은 개발이 어렵다.
용적률은 현행 ‘공동주택 건립형 지구단위 계획 수립 기준’에 맞추되 상한용적률은 도시계획 측면의 중심지체계, 대중교통의 접근성을 고려한 대상지 입지, 진·출입도로 폭원 등을 고려해 차등 적용할 예정이다.
역세권에서 간선도로변에 면하면서 진출입로가 10m 이상 확보되는 경우 최대 700%까지 개발할 수 있다. 일반적으로 준주거지역으로 상향되는 경우보다 최대 300%를 추가로 확보할 수 있는 셈이다.
다만 완화된 용적률의 50%를 공공기여로 제공해야 한다. 이 가운데 70% 이상은 공공임대주택으로, 30% 이하는 지역에 필요한 공공시설로 제공된다. 나머지 50%는 민간활용으로 분양주택과 민간임대주택으로 공급된다.
고밀개발의 실현 가능성을 높이기 위해 높이제한도 완화된다. 기존에 정한 높이 제한을 상한 용적률과 연동해 최대 두 배까지 차등적으로 완화할 수 있도록 했다.
홍선기 서울시 도시관리과장은 "역세권 복합개발 본격 시행을 위한 준비를 마쳤다"며 "대중교통 이용이 편리한 역세권에 복합개발을 활성화해 시민들의 요구가 높은 직주근접을 강화하고, 속도감 있는 주택공급에 기여할 수 있도록 최선을 다해 추진할 것"이라고 했다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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