서울에서 중소기업을 다니고 있는 김모 씨(35)는 오는 10월 결혼을 앞두고 신혼집을 알아보는 중이다. 직장 생활을 하며 모아둔 돈 3억원에 추가로 대출을 받아 6억원대 아파트를 매매할 예정이다. 마침 정부에서 무주택자의 경우 6억원까지는 담보인정비율(LTV)를 60%까지 적용해준다고 해 3억6000만원까지 대출을 받으면 집을 사고 취득세와 복비까지 지불할 수 있을 거라 여겼다.
그런데 김 씨는 ‘개인(차주) 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제’도 함께 이뤄진다는 소리에 당황했다. 김 씨의 연봉은 3000만원가량. DSR 40%를 적용받으면서 30년만기(2.5%금리)를 적용해도 2억5000만원 이상 대출받기 어렵다는 계산이 나온다. 새로운 LTV 한도보다 1억1000만원이 적었다. 되레 DSR 없이 LTV 50%만 적용했던 종전 한도(3억원)보다도 대출한도가 오히려 5000만원 줄었다. 김 씨는 “무주택자 LTV 완화 혜택은 대기업 종사자나 전문직만 받을 수 있는 것이냐”며 “우리나라 취업자의 90% 가량은 중소기업에 종사한다는데 상당수 직장인은 이제 대출을 받아 저렴한 집을 사는 것을 꿈꾸기도 어렵다”고 한탄했다.
정부가 무주택 실수요자의 대출 문턱을 낮추겠다며 LTV를 완화하는 안을 내놨지만, DSR을 함께 묶으면서 저소득층의 대출한도가 오히려 낮아질 것이라는 전망이 나온다. 정부는 서민을 위한 대책이라고 생색냈지만 정작 서민들의 내 집 마련은 더 어려워진 셈이다.
23일 금융권에 따르면 오는 7월부터 무주택자의 LTV이 최대 60~70%까지 높아진다. 지금은 규제지역에서 40~50%인 LTV를 무주택 실수요자에 한해 10%포인트씩 우대해주고 있는데, 이 우대율이 최대 20%포인트로 확대하는 것이다.
문제는 동시에 대출 가능한 최대 금액을 4억원으로 묶는 제한도 새로 생긴다는 점이다. 가령 무주택 실수요자가 서울에서 7억원짜리 주택을 구매할 때 완화되는 LTV를 적용하면 4억1000만원까지 대출이 가능하지만, 이 한도에 따라 실제로는 4억원까지만 빌릴 수 있다. 7월부터는 개인(차주) 단위 DSR 40% 규제도 시행된다. DSR은 연소득을 매년 갚아야 하는 대출의 원리금 총액으로 나눈 비율을 말한다. 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득의 40% 이내로 맞춰야 한다는 뜻이다.
강화되는 개인별 DSR 규제는 소득이 낮을수록 불리한 구조다. 이에 따라 완화된 LTV로 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 늘어난다 해도 저소득층의 경우 실제로 빌릴 수 있는 금액은 LTV 한도보다 줄어들 수 있다.
예컨대 연 소득 4000만원인 직장인은 현행 기준으로 투기과열지구에서 6억원짜리 아파트를 구입할 때 연 2.5%, 20년 만기 주택담보대출을 신청하면 3억1400만원을 빌릴 수 있다. 하지만, 7월 이후 DSR 40%가 적용되면 대출 가능액은 2억5000만원으로 6400만원이 줄어든다. 그런데 같은 조건에서 연 소득이 6000만원인 경우는 대출 가능액(3억5000만원)이 변동이 없다.
국내 근로소득자의 절반인 하위 50%가량이 연평균 3000만원에 못미치는 급여를 받고 있다는 점을 감안하면 LTV 완화 혜택의 수혜계층은 협소하다. 국세청에 따르면 2019 귀속연도 근로소득 자료에 따르면 근로소득자 중 정중앙(상위 50%)에 위치한 중위소득자의 연평균 급여는 2820만원으로 3000만원에도 못미쳤다.
DSR 규제로 인해 저소득층의 '내 집 마련'이 시간이 지나면서 더욱 어려워진다는 우려도 나온다. DSR은 LTV와 달리 집값 상승분이 반영되지 않고 소득만 기준으로 따지게 된다. 따라서 집값이 올라도 소득 상승분이 미미하면 대출 한도는 그대로다. 집값 상승세가 근로 소득 오름폭보다 크다는 점을 감안하면 저소득층의 자산 증식은 거의 불가능하다는 것이다.
실제 지난달 서울의 집값은 0.40% 올라 전월(0.35%)보다 오름폭을 키웠지만, 가구당 근로 소득은 되레 줄었다. 지난 1분기 월평균 근로소득은 277만8000원으로 1.3% 감소해 역대 1분기 기준으로 최대 폭으로 떨어졌다.
규제 완화의 혜택이 사실상 고소득자에게 집중될 것이라는 전망이 나오지만 정부는 여전히 서민 실수요자를 위한 정책이라는 점을 홍보하고 있다. 문 대통령도 지난달 취임 4주년 특별연설에서 "무주택 서민, 신혼부부, 청년들이 집 마련의 꿈을 실현할 수 있도록 실수요자의 부담을 완화하는 다양한 정책적 지원을 확대해 나가겠다"고 언급한 바 있다.
금융위 또한 "이번 대출 규제 완화로 대다수의 서민·실수요자의 대출한도가 확대될 것으로 기대한다"며 연소득 8100만원인 차주를 예로 들어 6억원 주택 구입시 투기지역과 조정지역에서의 주담대 한도가 각각 1억2000만원(2억4000만원→3억6000만원), 1억원(3억원→4억원) 늘어난다고 홍보했다. 금융위가 제시한 연소득 8100만원은 전체 근로소득자 중 상위 10%(연봉 7830만원) 안에 드는 고소득자다. 상위 10% 직장인의 사례를 들면서 서민을 위한 정책이라는 점을 강조한 것이다.
한 부동산업계 관계자는 “새로 나온 DSR 규제안을 세세히 들여다 보면 결국 소득이 적을수록 더 많은 현금을 가져야만 집을 살 수 있다”이라며 “사실상 6억~7억원대 중저가 주택에도 저소득자나 현금을 보유하지 않은 자들은 접근이 어려워졌. 서민 주택이라 일컬어지던 저가 아파트에서도 주거 사다리가 끊기는 것”이라고 비판했다.
한편 금융권 일각에선 청년·실수요자에 대해 DSR 40% 규제를 10%포인트 완화하는 방안이 적용될 것이라는 관측도 나온다. 다만 신용대출, 마이너스 통장 등의 추가 자금 통로가 좁아진다는 큰 틀에선 변화가 없기 때문에 LTV·DTI 등 대출문턱을 낮춘다 해도 그 실효성이 크진 않을 것으로 전망된다.
안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com
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