오는 7월부터 금융소비자의 ‘대출 방정식’이 더욱 복잡해질 전망이다. 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 받는 대상이 대폭 늘어나는 반면 무주택자의 담보인정비율(LTV)은 완화되기 때문이다.
DSR이란 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. DSR 규제 대상자가 되면 소득에 따라 대출 한도가 줄고, 추가 대출이 막힐 가능성이 생긴다. 규제지역에서 시가 6억원 넘는 주택을 담보로 대출을 받거나, 기존에 받은 대출과 신규 대출을 합쳐 신용대출 총액이 1억원을 넘어도 DSR 규제를 적용받는다.
DSR 한도는 은행권이 40%, 비은행권은 60%다. 따라서 은행에서 DSR 규제로 대출이 막힌다면 저축은행, 보험회사, 카드회사에서 추가 대출을 받을 수 있다. 정부는 ‘소득 중심 대출 심사’로 인해 대출을 아예 못 받는 사례가 없도록 하기 위해 신용카드 사용액, 사회보험료 납부액 등을 활용한 ‘추정소득’도 DSR을 계산할 때 인정해주기로 했다. 이와 함께 무주택 세대주를 위한 주택담보대출 규제 완화도 시행된다. LTV 우대를 더 주고 소득기준도 낮춘다. 단 LTV 우대를 받아도 대출 총액은 최대 4억원으로 제한된다. 또 규제지역에서 6억원 넘는 주택을 산다면 DSR 규제도 함께 적용돼 대출자의 셈법이 복잡해지게 됐다. 금융소비자들이 헷갈릴 만한 내용을 문답으로 정리했다.
Q. 7월 이후 중도금·잔금 대출을 받을 때도 강화된 DSR이 적용되는가.
A. 6월 30일까지 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명할 수 있다면 강화된 규제가 적용되지 않는다. 또 6월 30일까지 입주자 모집 공고, 착공신고, 관리처분인가를 시행한 사업장에 대한 이주비·중도금·잔금대출도 예외다. 단 이미 공고된 사업장의 분양권 등이 규제 시행일인 7월 1일부터 전매된 경우에는 강화된 규제가 적용된다.
Q. 은행에서 DSR 40%까지 대출을 받은 뒤, 2금융권에서 DSR 60%까지 추가로 받을 수 있는가.
A. 원칙적으로 가능하다. 금융당국 관계자는 “은행에서 충분히 대출을 받기 어려운 서민 실수요자를 위해 비은행권 DSR 한도에 여유를 뒀다”고 했다. 주담대는 은행에서 해당 주택에 대해 선순위로 근저당권(110~120%)을 설정하고 남은 금액에 대해서만 가능해 정확한 금액은 따져봐야 한다. 단 LTV 우대를 받는 무주택자의 주담대 최대 한도 4억원은 은행·비은행 똑같이 적용된다. DSR 한도에 여유가 있다면 은행 또는 비은행에서 추가로 신용대출을 받는 게 가능하다.
연소득 5000만원인 무주택 직장인 A씨가 서울에서 7억원짜리 주택을 구입한다고 가정해보자. LTV 우대에 따라 최대 4억원까지 주담대(원리금균등상환, 30년 만기, 연 2.7% 가정)를 받는다면 A씨의 DSR은 38.9%다. A씨는 은행에서 DSR 40%까지 신용대출을 추가로 받은 뒤 저축은행 등에서 DSR 60%에 맞춰 신용대출을 더 받을 수 있다.
Q. 규제 시행 전 신용대출을 5000만원 받았다. 7월 이후 서울에서 시가 7억원짜리 주담대를 받은 뒤, 이후 신용대출을 1000만원 더 받으면 강화된 DSR이 적용되는가.
A. 그렇다. 7월 이후 규제지역에서 6억원 초과 주담대를 받기 때문에 DSR 적용 대상이 된다. 그다음에 받는 신용대출 1000만원의 경우 기존에 갖고 있던 신용대출을 합쳐도 총 신용대출액이 1억원에 못 미치지만, 해당 대출자는 주담대를 받는 시점에 이미 DSR 적용 대상이 된다. 이후 추가 대출을 받을 때도 DSR이 적용된다.
Q. 소득이 없는 전업주부지만 신용카드 사용액이 연간 3000만원 정도 된다. 이를 자료로 신용대출을 받을 수 있는가.
A. 가능하다. 금융당국은 전업주부, 은퇴자, 프리랜서, 휴·폐업 사업자 등의 대출 심사 자체가 막히지 않도록 카드 사용액, 건강보험료·국민연금 납부액 등 다양한 방식으로 소득을 산정해 대출을 내주게 했다. 단 최대 추정소득은 연 5000만원으로 제한된다. 카드 사용액이 연 5000만원을 넘어도 대출을 위한 소득은 연 5000만원까지만 인정받을 수 있다는 뜻이다.
빈난새 기자 binthere@hankyung.com
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