이번 달에 드디어 3기 신도시 사전 청약이 실시됩니다. 인천계양을 시작으로 올해 연말까지 3기 신도시 곳곳에서 3만200가구 사전청약이 줄줄이 진행될 예정입니다. 특히 과천 지식정보타운 등 수도권 본청약 물량도 9000가구가 풀립니다.
3기 신도시는 1, 2기신도시보다 서울의 접근성이 더 좋은 지역이 많습니다. 특히 지하철 3호선과 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 개선책들로 앞으로 강남의 접근성이 좋아지는 지역들이 많습니다. 사업지 규모들도 크다는 장점도 있습니다. 사업지는 규모가 클수록 학교, 편의시설, 업무시설 등 주변 인프라가 풍부하게 갖춰지기 마련입니다. 때문에 자족형도시의 기대감도 큽니다.
대규모 택지에 낮은 분양가 '장점'
사전 청약 대상지 모두 분양가 상한제가 적용됩니다. 주변 시세보다 저렴하다는 점과 전체 물량 중 상당수가 특별공급으로 공급되고, 신혼부부와 청년들의 배정 물량이 많은 만큼 젊은 층들의 내 집 마련 기회가 될 것으로 보입니다. 사전청약 물량 중 85%는 특별공급인 만큼 청약 전 본인 상황에 맞는 유형을 파악해 맞춤형 청약 접수에 나서는 전략이 필요합니다. 정부는 오는 7월15일부터 인천 계양지구 등 3기 신도시를 포함한 5개 지구에서 제1차 사전청약에 나섭니다. 지역별로는 인천 계양지구 1050가구, 남양주 진접2지구 1535가구, 성남 복정1지구 1026가구, 의왕 청계2지구 304가구, 위례지구 418가구 등 총 11개 블록 4333가구 규모입니다.
사업지별 장단점은 어떨까요? 가장 먼저 지구계획 승인을 받아 첫 출발 신호를 알리는 인천 계양지구는 총 면적 333만㎡로 1만7000가구가 공급됩니다. 여의도공원 4배 규모이며, 3기 신도시 중 가장 자족 용지 비율이 많다는 장점이 있습니다. 약 22% 수준입니다. 가장 자족용지 비율이 적은 남양주 왕숙(12%)과 비교해 2배 가까운 비율입니다. 판교 테크노밸리 1.7배 규모의 일자리 공간(전체 면적의 22%)을 조성키로 했습니다. 즉, 제2의 판교신도시로 개발하겠다는 것입니다. 계획대로 된다면 자족형도시로서의 성장 가능성이 높습니다. 하지만 입지적인 부분에서 제2의 판교가 되기 입지적 불리한 점이 많습니다.
하남 교산지구는 올해 11월 사전청약 1000호가 공급됩니다. 631만㎡에 3만4000호가 건설이 되는 규모로 3기 신도시 중 현재 강남권과 가장 가깝습니다. 앞으로 지하철3호선 연장, BRT 노선 등 대중교통 등 강남의 접근성이 좋아진다는 점이 가장 큰 장점입니다. 수도권 동남부 관문지역으로 송파-하남간 도시철도를 신설해 삼성역까지 30분이면 이동이 가능해집니다. 남한산성과 금암산 등 자연친화적인 조건까지 갖추고 있어서 예비청약자들의 선호도가 가장 높은 지역입니다. 토지보상률도 다른 지구에 비해 빠른 것도 장점입니다. 사전물량이 당초 계획보다 확대될 가능성도 있습니다. 선호도가 높은 만큼 경쟁률이 치열할 수 있다는 건 단점이 되기도 합니다.
인기택지는 그만큼 높은 경쟁률 예상
남양주 왕숙지구는 올해 10월 왕숙2지구 1400호, 12월 왕숙지구 2300호 등 총 3700호의 사전청약이 계획된 상태입니다. 1134만㎡ 부지에 총 6만6000가구가 조성됩니다. 여의도의 4배 수준으로, 3기 신도시 5곳 중 가장 규모가 크다는 게 장점입니다. 규모가 클수록 업무, 교통, 교육 등 인프라가 더 잘 갖춰집니다. 지하철 9호선이 왕숙까지 연결될 경우 강남의 접근성이 좋아진다는 것도 장점입니다. 또 GTX-B노선이 완성되면 서울역까지 20분대로 단축됩니다. 남양주 왕숙지구는 다른 지구에 비해 정부 안에 대해 지역 주민들의 반대가 심하다는 게 단점이 될 수 있습니다.
대장동·오정동 일원 343만㎡에 2만 가구가 공급되는 부천 대장지구는 1900가구가 12월에 공급됩니다. 마곡·계양과 연계한 '서부권 기업벨트 조성' 된다는 점에서 상전벽해 기대감이 있습니다. 관건은 역시 교통입니다. 현재 전철망은 전무한 상황입니다. GTX-D노선을 비롯해 착공 단계에 있는 대곡소사선과 사업 제안 단계인 대장홍대선이 부천대장지구의 핵심 교통 대책이 될 전망입니다. 부천 대장지구는 김포공항이 인접해 있어 건축물 높이 제한과 항공기 소음에 대한 우려가 있습니다.
고양 창릉지구도 12월에 1700가구가 사전 청약제 물량으로 나옵니다. 고양 창릉지구는 원흥동·도내동 일원 812만7000㎡에 3만8000가구가 들어섭니다. 서울 은평구에서 직선으로 1㎞거리에 위치해 수도권 3기 신도시 중 서울과 가장 가까운 지역으로 꼽힙니다. 고양 창릉지구는 외지인의 토지 소유 비율이 높은 것으로 전해지고 있습니다. 따라서 토지보상 문제에서 있어서 다소 시간이 많이 걸릴 수 있다는 것이 단점으로 작용할 수 있습니다.
그렇다면 3기 신도시 분양가는 어느 수준일까요? 정부는 3기 신도시의 매력은 ‘착한 분양가’라고 합니다. 주변 시세보다 저렴하게 나온다는 얘깁니다. 올 3기 신도시 분양가는 아직 확정되지 않았지만 국토부는 앞서 주변 아파트 시세의 70~80% 수준에서, 또 9억 원을 넘지 않는 선에서 결정할 것이라고 밝힌바 있습니다.
이 기준을 볼 때 가장 먼저 사전 청약에 들어가는 인천 계양지구는 분양가 상한제 적용하면 분양가는 전용면적 84㎡형 기준 4억원 중반대에서 5억원 선 안팎에서 책정될 가능성이 큽니다. 오는 10월 입주 예정인 ‘e편한세상 계양더프리미어’ 전용 84㎡형 분양권은 이달 6억4455만 원에 거래됐습니다. 서운동 '계양효성해링턴플레이스' 전용 84A㎡도 6억4000만~6억8000만원 선입니다.
하남 교산·남양주 왕숙지구, 분양가 7억원대 나올 수도
하남 교산지구는 강남권과 가까운 입지임에도 불구하고, 분양가는 7억원 초반에서 중반에 책정될 것으로 보입니다. 하남 교산와 가까운 덕풍동의 새 아파트인 ‘하남 더샵 센트럴뷰’와 ‘하남 풍산 센트레빌’ 전용 84㎡가 각각 10억, 9억원 선에 거래되고 있습니다. 남양주 왕숙지구의 분양가는 퇴계원읍과 다산신도시 중 어느 곳이 기준을 삼을지에 따라 달라질 것으로 예상됩니다. 왕숙과 가까이 위치한 퇴계원읍이 비교 대상이 될 경우 2014년에 입주한 ‘퇴계원 힐스테이트’ 전용 84㎡는 7억원 중반대입니다. 그렇다면 왕숙지구의 분양가는 5억 중후반대가 되겠지만 다산신도시가 기준이 될 경우 분양가는 7억원 선으로 높아집니다. 현재 다산신도시에 위치한 ‘자연&e편한세상’과 ‘힐스테이트 다산’ 전용 84㎡는 각각 9억 초중반, 9억 후반~10억 초반에 거래되고 있습니다.
당첨 확률을 높이기 위해서 가장 우선적인 것은 해당 지역에 거주하는 겁니다. 이번에 사전청약을 받는 하남교산, 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장지구 등 3기 신도시는 모두 면적이 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구입니다. 따라서 서울, 경기, 인천 거주자라면 청약이 가능합니다. 하지만 해당 지역에 거주하고 있으면 지역 우선 물량을 받을 수 있어 청약 기회가 높아집니다.
예시로 하남교산에 사전청약을 한다고 가정하면 어떨게 될까요? 해당 지역인 하남에 2년 이상 거주자라면 30%를 우선 공급받을 수 있습니다. 그리고 그 밖의 경기도 지역 거주자에게 20%를 공급하고, 마지막으로 기타 서울과 인천 등 수도권 거주자에게 50%를 분양합니다. 하남 거주자는 총 3번의 기회가 주어지는 셈입니다. 서울과 인천은 서울·인천 거주자에게 50%를 우선 공급하고, 그 밖에 수도권 거주자에게 50%를 공급합니다. 때문에 2번의 기회가 주어집니다. 사전청약 시점에 해당 지역에 거주하고 있다면 거주 기간을 충족하지 않아도 지역 우선 물량을 배정 받을 수 있습니다. 다만 본청약 입주자 모집공고일까지 1년 이상 거주기간을 채워야만 당첨확정이 되기 때문에 선호하는 지역이 있다면 빨리 이사하는 것이 유리합니다.
아울러 3기 신도시 사전청약을 준비 중인 무주택자라면 본인에게 유리한 특별공급 전형을 먼저 파악할 필요가 있습니다. 사전청약 공급 물량 중 85%는 특별공급 물량으로, 특히 공급량의 절반(1만4000가구)은 신혼부부를 위한 신혼희망타운으로 공급됩니다.
경제력이 낮은 신혼부부를 위해 전용 금융상품을 통한 우대 대출도 지원합니다. 이 대출은 주택담보대출비율(LTV) 70%?연 1.3% 고정금리 조건으로 경제적 부담이 적습니다. 입주 자격은 혼인 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택 세대구성원으로 제한됩니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 양지영R&C연구소 소장(유튜브 '부잉부잉' 채널 대표)
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