서울의 중심가를 비롯해 동네에서 보면 1층은 주택 외의 목적의 건물(이하 상가로 표현), 2층,3층은 주택으로 되어 있는 겸용주택을 자주 접하게 됩니다. 쉽게 '상가주택'이라고 부릅니다. 이러한 상가주택은 노후 대비를 위해 마련하는 '꿈의 집'으로도 불립니다. 직접 거주를 하면서 1층에서는 임대수익을 얻을 수 있기 때문입니다.
신도시에서도 이러한 상가주택을 흔히 볼 수 있습니다. 아예 한국토지주택공사(LH)가 상가주택부지를 판매하기도 하고, 전매도 할 수 있다보니 부지를 되팔기도 합니다. 지역에서 원래 살고 있던 원주민들도 새로 짓는 아파트의 입주권 못지 않게 상가주택 자리를 원하는 경우가 많다고 합니다.
이러한 상가주택은 층별로 구분등기된 경우가 드뭅니다. 1인의 소유(혹은 공동소유)로 되어 있다보니 건물 전체가 하나의 단위로 매매가 이루어집니다. 주택에는 1세대1주택 비과세 제도가 있습니다. 하지만 주택 이외의 건물에는 비과세가 적용되지 않습니다. 이러한 상가와 주택이 혼재되어 있는 상가주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세할까요?
주택면적> 상가면적…전체 주택으로 간주해 1세대1주택 비과세 가능
현행 소득세법에서는 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 건물로 복합되어 있는 경우에는 다음과 같이 주택 여부를 판단해서 양도소득세 과세가 이루어집니다.
다음의 예로 살펴보겠습니다.
이러한 상가주택을 15억원에 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 계산될지 알아보겠습니다. 우선 주택의 면적이 총 170㎡(85㎡ +85㎡)가 됩니다. 이는 주택면적이 상가의 면적보다 크기 때문에 상가주택 전체를 주택으로 보게 됩니다. 그리고 양도가액이 9억을 초과하므로 고가주택에 해당됩니다. 9억원 이하의 부분에 대서만 1세대1주택 비과세가 적용되고, 9억원 초과 부분에 대해서는 과세됩니다. 장기보유특별공제율은 보유기간10년(40%), 거주기간 10년(40%)이므로 총합 80%를 적용받을 수 있습니다.
동일한 상가주택을 올해가 아닌 2022년, 내년에 처분한다면 양도소득세가 어떻게 달라질까요? 고작 6개월도 안남았지만, 이 차이로 세금 체계는 완전히 바뀌게 됩니다. 2022년부터 고가 상가주택의 상가 부분은 1세대1주택 비과세가 불가능하기 때문입니다.
9억원 이상 상가주택, 내년부터 1세대1주택 비과세 불가능
올해까지는 주택의 면적이 상가의 면적보다 큰 경우에는 상가도 주택으로 보아 상가의 양도차익에 대해서도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 그러나 2022년 이후 고가 상가주택을 처분하는 경우에는 면적에 관계없이 주택에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용합니다. 상가에 대해서는 주택이 아니므로 비과세를 적용받을 수 없도록 개정됐습니다.
이 규정은 고가의 상가주택에 대해서 적용되는 겁니다. 9억원 이하의 상가주택에 대해서는 종전의 규정대로 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크면 전체를 주택으로 봅니다. 1세대1주택 비과세가 가능하다는 얘깁니다.
이 개정 규정에 따라 앞선 사례의 양도소득세를 계산해보면 다음의 표와 같습니다.
같은 15억원에 양도를 한다고 하더라도 상황이 다릅니다. 주택과 상가를 따로 떼어내서 세금을 매기게 됩니다. 주택은 9억원 초과에 대해 과세하지만, 상가부분은 이에 해당되지 않습니다. 전체 차익에 대해 과세를 하는 겁니다. 그렇다보니 과세표준은 2억4000만원으로 잡히고 산출세액은 무려 7280만원에 달하게 됩니다. 이를 주택부문과 합치게 되면 7252만원에 달합니다.
동일한 상가 주택을 올해 처분하면 양도소득세가 1206만원이지만, 내년에 처분하게 되면 7252만원을 물게 됩니다. 단순 계산으로만 봐도 6046만원 차이가 납니다. 팔아버릴 물건인데 몇개월을 망설이다보면, 세금을 다섯배를 더 내게 된다는 계산이 나옵니다.
상가주택을 처분하고자 하는 1세대1주택자는 동일한 조건이라면 올해 안에 처분하는 것이 양도소득세 부담을 줄일 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다. 상가주택은 각 용도별 면적, 공용면적, 사실상의 용도, 양도가액에 따라 과세 여부가 판이하게 달라질 수 있습니다. 사전에 전문가와의 상담을 통해 불필요한 세금 부담을 피하고 합리적 절세 방안을 구하시기를 권유드립니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 강주배 케이텍스서비스 대표 세무사
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