경기도 성남시 분당구 야탑동에 살고 있는 김모씨. 그는 2019년 결혼해 소형 아파트에 전세 4억원 정도에 살고 있는데, 최근 임신을 했다. 아이가 태어날 걸 감안해 내 집 마련을 해야겠다 싶었다. 정부가 '믿으라'고 장담했던 사전청약을 살펴보던 김 씨는 깜짝 놀랐다. 그가 살펴본 지역은 성남복정지구. 신혼희망타운이라고 해서 기대했지만, 분양가는 너무 높은데다 아이를 낳고는 들어갈 수 없는 소형면적이었기 때문이다.김 씨는 "이렇게 작은 걸 신청했다가 입주할 때 아이가 더 늘어나면 어떻게 하란 말인가"라며 "전용 59㎡ 분양가가 7억원인데 뭐가 싸다는 건지 알 수 없다"고 말했다. 그러면서 "가진 돈이 없는데, 차라리 세종시에서 '로또 청약'이라도 신청해야지 도저히 답이 안나온다"고 덧붙였다.
정부가 야심차게 준비한 3기 신도시를 비롯한 택지지구의 사전청약이 시작됐다. 하지만 예비청약자들 사이에서는 불만이 속출하고 있다. 분양가가 예상보다 높은데다, 정부가 '집값이 떨어질 것'이라는 분위기를 조성하고 있어서다. 상황이 이렇다보니 분양가가 낮고 전매기간도 짧은 세종시로 눈을 돌리기까지 하고 있다.
민간 분양가는 그렇게 압박하더니…정부는 시세 수준
18일 관련업계에 따르면 정부는 사전청약 분양가가 기존 시세의 60∼80% 수준이라고 장담했지만, 실제로는 비슷한 수준인 곳이 속속 지적되고 있다. 특히 3기 신도시가 아닌 위례신도시나 성남 복정지구에서 공급되는 아파트의 경우 예비청약자들 사이에서는 '과도하다'는 말이 나온다. 문재인 정부 출범 이후 비정상적으로 급등한 집값이 고스란히 반영된 분양가이기 때문이다.
성남 복정1지구(1026가구)와 위례신도시(418가구)의 추정 분양가는 3.3㎡당 2400만~2600만원이다. 전용면적 55㎡는 5억5576만~6억4111만원, 전용 59㎡는 6억7616억원이다. 정부는 '비싼 땅값 때문'이라고 설명했지만, 시세나 과거 분양됐던 사례와 비교하면 높은 수준이다. 이들 택지에 대한 본청약은 내년 9~10월께 이뤄질 예정이다.성남 복정1지구와 바로 붙어 있는 수정구 태평동 가천대역 두산위브 59㎡는 상반기에 6억9800만∼7억7000만원에 거래됐다. 같은 면적의 사전청약 분양가인 6억8000만∼7억원과 비교해 차이가 크지 않다. 위례 역시 마찬가지다. 위례에서는 2018년 12월 전용 55㎡의 분양가가 4억4000만원이었다. 이와 비교하면 이번에 내놓은 분양가는 되레 올라갔다.
신혼희망타운으로 공급되니 신청자격에서도 문제라는 지적이 나온다. 자격이 되려면 무주택 세대구성원 전원의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준(태아를 포함한 가구원수가 4인 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득을 말함)의 130% 이하여야 한다. 배우자가 소득이 있는 경우에는 140% 이하여야 한다. 앞서 김씨의 경우 3인 이하 가구인데다 맞벌이다보니 월평균 소득이 844만2224원 이하여야 신청할 수 있다. 이러한 소득으로 7억원의 분양가를 감당한다는 자체가 현실적으로 말이 안된다는 것이다. 더군다나 투기과열지구다보니 대출의 힘을 빌리는 것도 한계가 있다.
업계에서는 이번 분양가를 두고 '내로남불'이라는 평가도 나온다. 정부가 다른 공공택지에서 민간사업자들에 '분양가 상한제'라는 엄격한 잣대로 분양가를 압박하는 것과는 차이가 있어서다. 민간사업자 입장에서는 인허가나 정부의 정책시행 등의 이유로 사업이 늦어지게 되면 이자비용이나 시공비가 늘게 된다. 이러한 비용증가를 바탕으로 분양가를 올리려하지만, 정부에서 반영은 커녕 압박하는 경우가 대부분이기 때문이다. 분양업계의 한 관계자는 "공공이 분양하면 착한 분양가이고 민간이 분양하면 무조건 고분양가냐"라며 "민간 기업들의 분양가를 쥐어짜면서 정부는 각종 요인을 반영할대로 다 반영하면서 청약자들에게 떠넘기고 있다"고 꼬집었다.
강남의 재건축 조합원인 김모씨는 "정부가 민간택지까지 분양가 상한제를 적용하면서 내 돈으로 하는 재건축을 일반에 반값으로 분양하라고 강요하지 않느냐"면서 "민간에는 반값을 요구하면서 정부는 시세대로 다 받아서 분양하는데, 그 마저도 본청약이 아니고 사전청약이라니 기가 막히다"라고 화를 냈다.
분양가에 대한 불만은 시민단체 경제정의실천연합회도 있다. 이를 이유로 3기 신도시 사전청약을 중단해야 한다는 주장까지 내놨다. 경실련은 "정부는 시세의 60~80%라고 강조했지만 취임이후 두배 가까이 비정상적으로 오른 집값을 감안하면 무주택자들에게는 턱없이 비싸다"며 "비싸도 시세차액을 기대할 수 있기 때문에 투기심리를 조장하고 있다"고 주장했다.
"집값 떨어질 것" 불안감 조성…본청약 상황따라 전매기간·거주의무 정해져
청약자들이 분노하는 포인트는 '분양가' 뿐만이 아니다. 정부에서 시장을 예측하는 견해가 나올 때마다 청약자들은 혼란을 느끼고 있다. 노형욱 국토교통부 장관의 발언이 대표적이다. 노 장관은 최근 가진 기자간담회에서 집값이 떨어질 것이라며 주택 매수를 만류하는 발언을 내놨다. 그는 "지금 집을 무리하게 구매해도 2~3년 후라도 집값이 내릴 수 있다"며 "무리하게 대출해서 '영끌'에 나선다면 나중에 집을 처분해야 할 시점에 자산가격 재조정이 일어나면서 힘든 상황에 부닥칠 수 있는 만큼 투자에 신중해 달라"고 말했다.
이에 부동산 카페 커뮤니티 등에서는 "집값이 이렇게 오르게 된 게 누구 탓인데 국민을 위협하냐"며 "정부가 분양가를 시세 수준으로 내놓으면서, 앞으로 집값이 떨어질 것이고 전망을 내놓은 건 자체가 너무 모순적인 행태"라고 꼬집고 있다.
20년 이상 서울에서 사무소를 운영중인 한 공인중개사는 "정부가 직접 공급에 나서면서 할 소리가 아니다"라고 혀를 찼다. 그는 "시장에 메시지를 보내려면, 집값이 떨어져도 분양가를 까먹을 걱정없는 '저렴한' 공공분양에 넣으라고 하면 된다"면서 "실제 공개된 분양가가 시세보다 크게 낮지도 않은데, 집값 떨어진다는 소리를 하니 청약자들이 봤을 때에는 '무슨 소리를 하나' 싶은 거다"라고 전했다.
전매제한과 거주의무에 대한 부담도 있다. 성남복정과 위례, 의왕청계 등은 내년 본청약 시기의 시세에 따라 전매제한과 거주의무가 정해진다. 내년 가을에 본청약을 받는 성남 복정과 위례의 분양가가 인근지역 주택가격의 100% 이상이면 전매제한 5년만 적용받지만, 80~100%라면 전매제한 8년과 거주의무 3년을 받게 된다. 80% 미만이라면 전매제한은 10년에 달하고 거주의무는 5년이 된다. 시장에 대한 불안감 뿐만 아니라, 사전청약에 덜컥 붙었다가 꼼짝없이 10년 내내 집도 못팔 수 있다는 얘기다.
가격도 마음에 들지 않는데다 불확실성이 많다보니 아예 '세종시'로 눈을 돌리는 청약자들도 있다. 부동산 커뮤니티에는 '3기 사전청약 vs 세종시'를 두고 공방이 한창이다. 그도 그럴것이 신혼의 경우 어쩌면 인생에 단 한번의 기회일 수 있어서다. 커뮤니티에서 한 네티즌은 "마음 같아선 이번 사전청약을 하고 싶은데 분양가 높다"며 "분양가를 맞춰 지역을 골라가느니 세종시가 차라리 낫지 않을까 싶다"는 의견을 내놨다. 다른 네티즌도 "누가 성남이나 위례 좋은거 모르겠느냐"라며 "오를대로 올라버린 집값에 대출까지 끊겼는데 방법이 없다"고도 했다.
더군다나 최근 입주자 모집공고가 공개된 세종시 아파트는 이전기관 특별공급 제도가 폐지된 이후 첫 번째 아파트다. 세종시는 워낙 전국에서 청약이 가능하다. 이번에는 중대형이 대부분이어서 추첨으로도 당첨이 가능하다. GS건설 컨소시엄(GS건설, 태영건설, 한신공영)이 세종시 6-3생활권 L1블록에 짓는 '세종자이 더시티'다. 전용면적 84~154㎡P의 총 1350가구 규모인데 전용 84㎡의 분양가는 4억원 초반에 불과하다. 펜트하우스인 154㎡의 분양가는 8억7500만원으로 9억원 이하다. 더군다나 추첨을 통해 뽑는 전용 85㎡ 초과 타입이 1200가구로 전체 물량의 89%에 달한다. 지난 16일 유튜브 자이TV를 통해 진행된 생방송에는 1만명가량이 동시 시청했고, 이날까지 동영상 조회수는 5만회를 넘었다.
세종자이 더시티의 분양가는 주변의 해밀동 해밀마을 1단지 세종마스터힐즈의 시세와 비교하면 반값 수준이다. 전매제한 기간은 일반공급 주택은 4년이지만, 특별공급은 5년간 적용된다. 실거주 의무도 없다. 물론 팔 때 양도소득세를 감안하면 실거주를 하는게 유리하다. 청약조건이 이렇다보니 세종시에 당첨을 통해 시세차익과 함께 이를 사다리로 만들어보려는 청약자들이 늘고 있다. 김 씨는 "집값이 너무 올라 중간에 사다리로 갈아탈 집이 없다"며 "현재 자금으로 청약이 가능한 세종시라도 도전해서 갈아타기를 시도해야할 것 같다"고 토로했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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