비사업용 토지 양도세, 내년부터 2배…주차장 지으면 절세

문재인 정부 들어 주택의 보유 및 양도와 관련한 세제가 전반적으로 강화됐다. 토지 관련 세제도 변화가 있었지만 주택 세제에 가려 큰 주목을 받지 못했다. 비사업용 토지는 양도세 부담이 내년부터 두 배 이상 늘어날 수 있다. 별다른 돌파구가 없는 주택과 달리 토지는 사업용 전환 등 여러 절세 수단이 아직 남아 있다.

양도세 부담 얼마나 늘길래

지난 3월 29일 발표된 부동산 대책에서 정부는 비사업용 토지와 관련한 세법 개정을 예고했다. 내년 1월 1일 양도하는 토지부터 2년 미만 보유 토지는 차익의 60%(1년 미만 보유분은 70%)를 양도소득세로 걷는 것이 핵심이다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트를 가산하는 중과세율을 20%포인트 가산하는 것으로 부담을 늘렸다. 한도 30% 내에서 보유기간에 따라 매년 2%씩 공제하는 장기보유특별공제 적용도 폐지된다.

토지를 장기 보유했더라도 비사업용 토지로 분류되면 세금 부담이 대폭 늘어나게 됐다. 3억원에 매수한 토지를 10년간 보유한 뒤 10억원에 매도하는 경우 양도세 변화를 살펴봤다.

현행 세제에서 비사업용 토지는 양도세가 2억7995만원 정도 나오는 것으로 계산된다. 사업용 토지로 분류됐을 경우의 양도세 2억1862만5000원에 비해 조금 많지만 부담이 크게 불어나는 수준은 아니다. 하지만 이 토지를 내년 1월 이후 매각한다면 이야기가 달라진다. 내야 할 양도세는 4억3675만5000원으로 사업용 토지의 두 배에 이른다. 사업용 토지일 때 42%, 현행 제도에서 비사업용 토지를 매각할 때 52%이던 양도세율이 62%까지 뛰는 데다, 20%의 장기보유특별공제율이 적용되지 않으면서 과세표준이 크게 늘어난 데 따른 결과다.

사업용 토지로의 전환 방법은

이처럼 토지가 사업용이냐, 비사업용이냐에 따른 양도세 격차가 크게 벌어지면서 보유한 토지를 사업용으로 인정받는 것이 더 중요해졌다. 사업용 토지와 비사업용 토지는 농지, 임야, 대지 등 각각의 용도에 맞춰 사용하고 있는지에 따라 나뉜다.

전체 보유 기간 중 60% 이상(양도일 직전 3년 중 2년 이상)을 해당 용도에 맞게 사용해야 사업용 토지로 분류될 수 있다. 농지는 소유자가 농지 소재 지방자치단체나 농지에서 30㎞ 안에 거주하며 직접 경작활동을 해야 한다. 임야는 소재지나 인접 기초지자체에 주소지를 두고 거주해야 한다. 대지는 일반적으로 건물을 짓고 사용해야 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

건물을 지으면 수천만원에서 수억원까지 비용이 든다. 임대수익 등을 통해 건설비를 뽑을 수 있다면 상관없지만 그동안 방치된 대지는 입지가 좋지 않아 기대한 목적을 달성하기 어려운 경우가 많다. 이때 활용할 수 있는 방법이 해당 대지를 주차장이나 야적장으로 이용하는 것이다.

인근 건물의 부설 주차장으로 세법에서 허용하는 설치 기준 면적만큼 사용하거나 업무용 차량의 주차장으로 등록하면 업무용 토지로 인정받을 수 있다. 주변에 특별한 건물이 없고 업무용 차량을 운영하는 법인을 섭외하기 어렵다면 유료 주차장 사업용지로 등록해도 된다. 토지 소유주가 직접 유료 주차장 사업을 해야 하며, 유료 주차장의 연수익이 토지가액의 3% 이상을 유지해야 한다는 조건이 붙는다. 야적장이나 하치장은 물품을 적치한 최대 면적의 1.2배까지 사업용 토지로 인정된다. 야적장이나 하치장은 사업주가 직접 운영하지 않고 관련 임차인에게 임대해도 된다.

강민정 세무법인 예인 세무사는 “대지에 집을 지으면 일정 면적까지는 부수 토지로 분류돼 비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 일부 피할 수 있다”고 말했다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com