추석 이후 상가 거래 시장은 활기를 띨 것으로 예상됩니다. 지난해부터 이어진 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 탓에 임대시장은 직격탄을 맞았습니다. 하지만 매매시장은 상황이 달라 거래량과 가격은 상승세를 이어갔기 때문입니다.정부가 아파트를 중심으로 수년째 시장을 압박하고 있습니다. 각종 세금에 부담을 느낀 매수자들은 다주택을 고수하기 보다는 상가나 상가가 달려 있는 빌딩을 투자처로 여기고 있습니다.
부동산 시장에서 상가는 비규제 상품, 저금리, 노후대비용, 증여용 등에서 되레 매력적인 상품이 됐습니다. 이처럼 상가를 노려볼만한 환경과 뚜렷한 목적성은 여전히 잠재적 수요를 붙잡고 있습니다. 백신접종률이 높아지면서 '위드 코로나' 정서도 확산되고 있습니다. 그만큼 임차인들의 어려움도 가소 완화되지 않을까 기대하고 있습니다.
하지만 상가 투자는 아파트와 달리 창업시장 불안 요소, 높은 매매가 등 내외적 위험성 등이 공존하고 있습니다. 신중한 옥석가리기가 필수입니다. 초보 상가 투자자라면, 상가의 속성과 유형별 특징을 이해하고 적정 가격 파악 등에 꼼꼼함이 필요합니다.
우선, 아파트 단지내상가 투자를 고려할 때는 세대수 보다 소비수요를 따져야 합니다. 이미 10여년전부터 가구당 3인 이하로 소비인구가 줄었기 때문입니다. 1000가구 이상을 갖춘 단지내 상가가 비교적 안정적입니다.
여기에 외부 수요까지 유입될 수 있는 단지내 상가라면 더 좋습니다. 월 임대료를 내는 임차인이라면 아파트 안팎 수요까지 감안한 매출 상승을 기대할 수 있기 때문입니다. 그래서 단지내상가의 위치는 단지밖 수요까지 흡수하는 자리여야 금상첨화입니다. 입찰방식 단지내 상가는 내정가격 대비 130% 이내 낙찰을 받는 것이 공실을 대비할 수 있습니다. 아파트 입주 초기 업종별 입점 경쟁으로 초기 임대가가 높게 형성됩니다. 그러나 이후 임대료 하향 조정 받는 사례도 부지기수입니다.
역세권 근린상가를 투자할때는 역과 인접한 자리가 당연히 좋습니다. 다만 지하철역 출구는 여러 방향으로 나간다는 점을 명심해야 합니다. 제대로된 유동인구와 상권분석을 통해 유사 업종 매출 상황을 파악해야 합니다. 몇 번 출구가 상권력이 좋은지 객관적으로 판단해 볼 수 있습니다.
여기서 하나의 팀을 드리자면, 소상공인진흥공단에서 제공하는 ‘상권분석시스템’을 돌려보면 간단하게 중요 정보를 뽑아 볼수 있습니다. 과거처럼 무조건 숫자를 세보는 것도 방법이지만, 이제는 빅데이터로 분석할 수 있으니 더욱 참고가 됩니다.
신도시(택지지구) 근린상가 투자시에는 초기 상권 보다 5년 이후 무르익은 상권에 진입하는 것이 좋습니다. 배후수요가 지역 상권 소비수요로 자리잡고 장수 업종이 많아지면 투자 안전성도 확보되기 때문입니다.
지식산업센터 상가의 경우는 업무 수요가 주를 이루고 있어 구내식당, 문구점, 편의점, 전문식당 등을 염두한 투자라면 안정적입니다.
이와 유사한 주거시설이 상층부에 구성되고 아래층이 상업시설로 조성되는 복합상가는 접근성과 가시성이 떨어지는 내부 상가를 특히 주의해야 합니다. 잘 나간다는 강남권에서도 복합상가는 오랜기간 공실로 방치된 사례가 많습니다. 1층 출입구 좌우 상가를 눈여겨 보는 것이 좋습니다. 내부 상가는 외부 수요 유입이 어려워 광고 효과도 떨어져 월세 수준이 현저히 낮아 질 수 있습니다.
상가는 건물주와 임차인과의 관계성을 통해 임대료가 나옵니다. 때문에 상권이 안정적이고 임차인과 소비자의 편의성이 담보된 상가를 선택해야 합니다.
다만 최근 매입가(분양가) 상승이 급격하게 오르면서 적정 매입가 판단이 어려워진 시기입니다. 매도자와 매수자의 간극이 커졌다는 얘기입니다.
임대소득과 자본이득을 동시에 취하면 더할나위 없겠지만, 장기적으로 자본이득(시세차익)이 더욱 기대되는 입지라면 현재의 임대수익은 눈높이를 낮출 필요도 있습니다. 임대수익의 적정성을 판단할때는 현 수준의 임대료에 치중하기 보다 임차인의 매출 구조를 파악해 두는 편이 낫습니다. 매출은 곧 월세의 의미도 포함하기 때문에 상승과 하락을 예측할 수 있습니다.
아울러 상가투자시 가장 유의해야할 점은 공실 대비에 대한 전략입니다. 따라서 상가투자 초보자는 신규 물건 보다 현재 운영중인 점포를 눈여겨 보는 것이 안정성을 높이는 데 유리합니다. 향후 금리인상을 대비해 차입금 즉 대출 비율은 30% 이내가 안전할 것으로 예상됩니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 박대원 상가정보연구소 소장
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