정부의 가계부채 관리대책에 따라 내년부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 크게 강화된다. DSR은 개인의 연소득 대비 연간 대출 원리금의 비율을 말한다. 대출 가능 금액이 소득에 따라 정해지는 게 핵심이다. 내년부터 ‘DSR 40%(은행 기준)’ 규제 대상이 되면 대출자는 1년 동안 내는 모든 대출의 원금과 이자의 합계가 연소득의 40%를 넘을 수 없다. 연소득이 5000만원이면 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 합친 원리금이 2000만원을 넘지 않는 범위에서 대출이 가능하다는 뜻이다.
지금까지는 주택담보대출의 경우 규제지역에서 시가 6억원을 넘는 주택을 담보로 대출을 받을 때에만 DSR이 40%로 제한됐다. 하지만 내년 1월부터는 집값과 상관없이 기존 대출과 신규 대출을 합친 총대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제를 받게 된다. 내년 7월부터는 이 기준선이 ‘총대출액 1억원’으로 더 강화된다.
주택담보대출은 부부 ‘소득 합산’ 가능
DSR은 원칙적으로 가구가 아닌, 개인 단위 규제다. DSR을 산정할 때 쓰이는 연소득과 기존 대출 원리금도 모두 대출자 개인을 기준으로 한다. 하지만 주택담보대출을 받을 때만 예외적으로 부부의 연소득을 합산해서 대출을 신청하는 게 가능하다. 소득에 비례해 대출 한도가 정해지는 DSR 규제 방식을 고려하면 부부 두 사람의 소득을 합치면 대출 한도도 늘어날 수 있다. 단 배우자가 주택담보대출을 보유하고 있지 않을 경우에만 소득 합산이 가능하다.주택담보대출을 신청할 때 부부 합산 소득을 사용할지 여부는 대출자가 선택할 수 있다. 하지만 유의해야 할 점이 적지 않다. 우선 언제나 소득 합산이 가능한 것은 아니다. 부부 양쪽이 모두 근로소득자거나 사업·연금소득 등을 원천징수영수증, 연금증서 등의 공식 증빙서류로 입증할 수 있는 경우(증빙소득)라면 문제가 없다. 이때는 아무런 제한 없이 부부 소득 합산이 가능하다. 휴직 중이거나 복직한 지 얼마 되지 않은 근로소득자도 휴직 직전 연도의 소득이나 복직 후의 소득 자료 등을 활용할 수 있다.
가령 회사원인 대출자가 연소득 5000만원, 프리랜서인 배우자가 연소득 4000만원이라면 DSR 산정 때 총 9000만원으로 소득을 인정받을 수 있다. 대출자에게 5000만원짜리 마이너스통장이 있다고 가정할 때 DSR 40% 규제하에서 대출자 개인 소득으로 받을 수 있는 주택담보대출 가능 금액은 2억원(연 3.5%, 30년 만기)이지만, 부부 합산 소득을 기준으로 하면 한도가 5억원으로 훌쩍 뛴다. 고가주택도 담보인정비율(LTV) 최대 한도까지 대출을 꽉 채워 받는 데 무리가 없는 수준이다.
하지만 부부 중 한 명이라도 증빙소득이 아니면 소득 합산에 제한이 많아진다. 우선 ‘인정소득’은 어떤 경우에도 합산이 안 된다. 인정소득이란 국민연금이나 건강보험료 납부내역 같은 공공기관 발급자료로 환산한 소득을 말한다.
신고소득은 합산 최대 5000만원만 인정
부부 중 한 명이 ‘신고소득’을 사용하는 경우엔 소득 합산은 가능하지만 두 사람의 소득을 합친 금액이 아무리 높더라도 최대 5000만원까지만 인정된다. 대출자의 증빙소득이 4000만원, 배우자의 신고소득이 5000만원이라면 합산 소득은 5000만원밖에 인정이 안 된다는 뜻이다. 신고소득이란 개인의 이자나 배당금, 매출, 임대료, 신용카드 사용액 등을 바탕으로 추정한 소득이다.만약 부부 둘 다 신고소득자면서 각각 두 가지 이상의 소득자료(임대료 입금통장, 금융소득 입금통장, 매출액 확인서류 등)를 제출할 수 있다면 최대 7000만원까지 합산 소득을 인정받을 수 있다. 단 가장 낮은 소득액이 기준이다.
소득 합치면 ‘부채도 합산’ 유의
부부 소득 합산 때 반드시 유의해야 할 점은 소득을 합치면 부부가 각자 갖고 있는 부채까지 모두 합산된다는 것이다. 특히 강화되는 DSR 규제하에서는 신용대출이 전체 대출 한도에 미치는 영향이 갈수록 커지기 때문에, 소득 합산 효과가 크지 않고 부부가 각각 마이너스통장과 신용대출을 따로 갖고 있다면 DSR을 산정할 때 오히려 합산하는 게 불리해질 수 있다. 은행 관계자는 “부부가 각각 다른 대출이 많은 경우라면 소득 합산을 하는 게 실제로 더 유리한지를 따져보고 선택해야 한다”고 말했다.빈난새 기자 binthere@hankyung.com
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