부동산 시장에서 가장 뜨거운 곳을 꼽으라면 단연 '청약'이다. 서울 및 수도권과 같은 주요 지역에 새 아파트를 마련하기 위해서는 거의 유일한 방법이기 때문이다. 아파트의 분양권 거래는 정부의 규제지역 확대와 전매제한 조치 등과 맞물려 중단된 상태다. 특히 서울에서는 거주요건을 강화하면서 애시당초 아파트를 분양받지 못하면 새 아파트를 살 수 없는 지경이 됐다.상황이 이렇다보니 분양권·입주권 거래시장은 위축되고 있다. 직방이 관련 실거래가를 분석한 결과 2021년(11월16일 기준), 아파트 분양권·입주권 거래총액은 전국 20조8000억원으로 지난해 43조5000억원의 절반에 그칠 전망이다. 분양권·입주권 거래가 절정이었던 2017년 58조8000억원에 비하면 3분의 1토막이 예상되고, 2014년 이전인 30조원 미만으로 떨어질 전망이다.
몇 년 전만해도 새 아파트를 사는 방법에는 직접 분양을 받는 방법 외에 분양권과 입주권이 있었다. 분양권은 일반분양을 받은 이에게 '계약금+웃돈'을 주고 대출을 승계받게 된다. 조합원이 보유하고 있는 입주권은 계약금과 웃돈에 권리가액까지 부담해야 한다. 여기에 이주비대출을 안고 사야할 수 있다보니 목돈이 들어간다. 예전만 하더라도 거래가 가능한 물건이 시장에 많았기 때문에 '굳이 이렇게까지 주고 사야하나'라는 입장도 있었다. 그럼에도 전매제한을 감안해 웃돈을 주고 샀던 수요자들은 어떻게 살고 있을까.
고준석 동국대 겸임교수가 운영하는 '고준석TV'에서는 25일 내 집 마련을 위해 웃돈을 불사하고 투자한 사례를 소개했다. 서울 마포와 경기도 의정부의 사례다. 두 곳 모두 전매제한이 강화되기 전에 분양권과 입주권을 사서 내 집 마련에 성공한 경우다.
A씨는 부인과 맞벌이로 살림을 꾸리고 있었다. 아파트에 청약통장을 넣었지만 번번이 떨어지던 끝에 2018년 분양권을 알아보기 시작했다. A씨 부분의 눈에 띈건 2016년 12월에 마포구 대흥동에서 분양했던 '신촌그랑자이'였다. 전용 84㎡의 분양가는 7억~8억5000만원 선이었지만, 전매제한이 풀리면서는 프리미엄이 4억~5억원이 붙었다. 총 매입가격은 11억~13억원이 되는 셈이다.
신촌그랑자이는 분양권 전매제한 기한이 1년 6개월로 2018년 6월께부터 전매제한이 가능했다. 하지만 문재인 정부 출범 직후인 2017년 ‘6·19 부동산 대책’이 나오면서 서울에서 분양된 아파트 분양권은 입주할 때까지 되팔 수 없게 됐다. 이를 어길 경우 거래당사자는 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금에 처해지도록 했다. 당시 6월19일 이후 입주자모집을 공고하는 단지부터 적용했다. 반대로 이전에 분양을 했던 단지는 분양권 전매가 가능했지만 동시에 거래 가능한 물건이 줄어들면서 웃돈은 수억원이 붙었다.
A씨는 웃돈을 주고 분양권을 사기로 마음을 먹고 처갓집과 본가에 알렸다. 그러나 각종 안 좋은 소리를 듣게 됐다. 분양가격에 버금가는 웃돈을 주고 집을 산다는 건 상식적으로 맞지 않다고 봤기 때문이다. 문재인 정부가 각종 규제책을 내놓을 때였기 때문에 '집값이 떨어질텐데 뭐하러 생돈 수억원을 들여서 분양권을 사냐'는 핀잔까지 들었다. A씨 부부는 이러한 반대에도 불구하고 분양권을 샀다.
1248가구인 신촌그랑자이는 지난해 2월 입주했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용 84㎡(22층)는 지난달 20억2000만원에 매매됐다. 주변 공인중개사무소에 나와있는 매물가격은 21억~23억원대다. A씨가 분양권을 주고 샀을 때와 비교하면 3년 만에 10억원이 오르게 됐다.
문재인 정부 출범 이후 서울을 비롯해 수도권에서는 과천, 광명 등지에서 분양권 전매가 줄줄이 금지됐다. 경기도에서도 조정대상지역이나 투기과열지구 지정이 확산되면서 새 아파트 분양권이 귀해졌다. 하지만 규제지역으로 지정되기 전에 입주권을 산 사례도 있다.
2019년 7월. 의정부에서 내 집 마련을 위해 경매물건을 알아본 B씨. 그러나 현장에는 분묘가 있었고 권리관계를 해결하려면 복잡해 보이는 물건이었다. 낭패를 봤다고 생각하고 돌아오던 B씨의 눈에 띈 건 의정부 중앙생활권 2구역 재개발 지구였다. 의정부역 부근에서 대규모로 짓는 아파트였다.
B씨는 일단 주변 공인중개사에 물건을 알아보기 시작했다. 조만간 일반 분양을 앞두고 있다보니 조합원들이 보유하고 있는 입주권에는 웃돈이 상당히 붙어 있었다. B씨는 주택과 상가를 동시에 받을 수 있는 '1+1' 입주권을 구했다. 아파트는 전용 59㎡를 받을 수 있었다. 프리미엄을 포함해 3억1000만원에 매수했다.
이렇게 재개발된 아파트는 '의정부역 센트럴자이&위브캐슬'로 2473가구의 대단지였다. 2019년 8월말 1순위에서 824가구(특별공급 제외) 모집에 1만4605명이 몰리면서 평균 17.72대 1의 경쟁률을 나타낼 정도로 인기를 끌었다. 당시 전용면적 59㎡의 분양가는 3억7000만~3억8000만원이었다. 6개월 후 전매제한이 풀리면서 분양권에는 수천만원의 웃돈이 붙으면서 4억원중반대까지 치솟았다.
B씨는 나름 만족하고 있던 터에 시장은 반전을 맞았다. 수도권에 규제지역이 늘어나면서 의정부까지 투자자와 수요자들이 몰린 것이다. 비규제지역 수혜를 봤던 의정부 집값은 상승하기 시작했다. 그러다가 의정부에서 2020년 8월 이후에는 분양권 전매가 막혔다. 하지만 이전에 공급됐던 B씨의 입주권 가격은 급등했다. 최근 거래된 입주권의 매매가는 7억2000만원이었으며, 호가는 8억원대에 달한다.
고준석 겸임교수는 "내년 7월 입주 예정인 이 아파트의 호가는 8억원, 상가는 4억~4억5000만원 선"이라며 "두개를 합치면 12억원 정도이고, 실투자금 3억을 빼면 9억원을 번 셈"이라고 설명했다. 그러면서 "내 집 마련에서 청약과 같이 한 우물만 파기 보다는 다양한 방법을 통해 노력하는게 중요하다"고 말했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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