<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>라이브 풀버전 영상은 집코노미TV 유튜브 채널에서 확인할 수 있습니다.▶전형진 기자
집코노미 라이브위크! 저는 진행을 맡은 전형진이고요. 오늘은 집코노미에서 절세병법 진행해주시는 김성일 회계사님 모셨습니다. 안녕하세요.
▷김성일 회계사
네 안녕하세요. 반갑습니다.
▶전형진 기자
정도사님이 이런 질문 하셨습니다. 절세병법으로 한 번 다뤘던 내용이긴 한데, '외벌이 남편이 생활비 명목으로 아내에게 매달 돈을 이체하고 있는데 10년간 6억, 그러니까 매달 500만원꼴이죠. 10년간 6억을 넘어가면 무조건 증여세가 과세되나요.
▷김성일 회계사
증여의 정의를 보면 무상으로 재산적 가치가 있는 어떤 항목들을 건네주는 거죠. 그러면 현금 그 자체도 재산적 가치가 있는 것이니까 증여로 볼 수 있는데, 생활비, 교육비 등 항목에 대해선 증여세 과세 대상이 아니다, 라고 사례가 나와 있고요. 설령 과세가 된다고 하더라도 배우자간엔 10년에 6억의 증여 한도가 있죠. 그럼 월로 계산하면 500만원인데, 이 500만원이 중요한 것이 아니고 배우자간엔 경제공동체. 생활비로 사용하는 것은 크게 문제가 없습니다.
소득이 있는 성인 자녀가 부모님의 소득으로 생활비로 쓰는 경우에 이게 진짜 아무 문제가 없느냐에 대해서 최근 한 번 기사가 나왔죠. 생활비로 쓰는 것 자체는 큰 문제가 안 됩니다. 이걸 보고 이제 국세청이 조사를 하진 않겠지만 리소스나 이런 걸 봤을 땐 생활비를 사용하게 되면 결국 본인의 소득을 그만큼 저축할 수 있고, 이 저축으로 결국 종착지가 재산적 가치가 있는 자산들을 취득하게 되는 거죠. 그러면 자금출처조사 이런 데서 문제가 생기는 부분입니다.
▶전형진 기자
그걸 쓸 때 자체는 문제가 안 되는데 나중에 가서 걸면 걸리는..
▷김성일 회계사
네네.
▶전형진 기자
자 그러면 이제 오영아 님의 질문 읽어보겠습니다. 이분은 '시골집을 상속받았는데 그 상태에서 조정대상지역에 집을 한 채 더 샀습니다. 그러면 이 상태에서 어떻게 팔아야 비과세를 받을 수 있나요', 라고 물어보셨어요.
▷김성일 회계사
일반주택을 소유하고 있는 중에 상속주택을 상속받고, 그 상황에서 일반주택을 먼저 매도하는 경우에 비과세 적용이 가능합니다. 그런데 사례는 시골집을 상속을 먼저 받고 조정대상지역에 집을 취득한 경우이기 때문에 본인이 비과세 받으려고 하는 주택이 조정대상지역의 주택이다, 이러면 상속받은 주택을 먼저 매도를 하셔야 되겠죠.
그러면 상속받은 주택의 양도세는 어떻게 되느냐. 그것은 그 규정에 따라서 계산하는 것이고, 매도 후에 최종1주택 조건까지 적용해서 조정대상지역의 주택을 매도하시면 되겠습니다.
▶전형진 기자
상속주택을 받기 전에 원래 집이 있는 상태에서 상속을 받으면 원래 있던 집을 팔 때 비과세가 되는 건데, 이 분은 거꾸로 상속주택이 먼저 온 다음에 집을 취득하신 경우고, 만약에 이때 조정대상지역 집을 먼저 팔게 되면 최악의 케이스로 가는 거죠?
▷김성일 회계사
거기도 예외가 있습니다.
▶전형진 기자
아 그래요?
▷김성일 회계사
네. 우리는 조정대상지역의 주택이면 중과라고 하는데 저기 소득세법 시행령을 보시면 상속주택과 그 밖의 일반주택을 갖고 있을 때 일반주택을 먼저 매도하면 예외조건으로 해서 일반세율을 적용할 수 있는 규정이 구석에 숨어 있어요.
▶전형진 기자
아 이게 중과배제가 들어가는 것이군요. 저도 새로 알았네요. 한 번 찔러보길 잘한 것 같은데.
▷김성일 회계사
좋은 질문이었습니다.
▶전형진 기자
이번엔 캣고롱고롱님의 질문입니다. A주택을 2012년 취득하셨고, B주택을 이어서 2018년에 취득하셨습니다. 그런데 이 상태에서 농어촌주택을 취득해서 3주택이 되려다가 그냥 안 사고 B주택을 철거해버렸어요. 그럼 여기서 남아 있는 A주택의 비과세와 장특공제가 가능한가요, 이렇게 물어보셨습니다.
▷김성일 회계사
네, 농어촌주택 취득을 고려하시다가 취득을 안 하셨으니 일단 이제 이 부분은 지우고, 종전주택이 있는 상태에서 B주택이 있는데, B주택이 마침 철거가 가능하다 이거죠. 결국 최종1주택 이슈인데, 세법은 열거주의라고 합니다. 최종1주택 규정을 보시면 양도, 증여, 그리고 건축법상의 용도변경을 해서 1주택이 되는 경우엔, 이라고 돼 있는데 여기에 세대분리와 그리고 멸실은 빠져 있는 상황이고요.
그래서 최종1주택이 적용되지 않는다, 이렇게 정리를 할 수 있고, B가 멸실되면 토지만 있는 것이고, 그럼 A주택 1주택만 되기 때문에 여기는 비과세가 가능하다. 언제부터? B주택이 멸실등기가 완료된 날 그 다음날부터.
▶전형진 기자
원래 최종1주택 규정이 나올 때 '처분하는 경우'라고 하면서 굉장히 여러 가지를 포함했는데 거기에서 빠져 있던 거죠.
▷김성일 회계사
네 그렇습니다.
▶전형진 기자
그럼 이 최종1주택이 골치 아픈 분들은 집이 하나 있는 걸 부수면서 가는 게 가장 좋은 플랜인 것 아닌가요?
▷김성일 회계사
맞습니다. 멀쩡한 주택을 부수는 것과, 비과세와 중과세 판단을 해보면 이제 철거가 유리할 수도 있죠.
▶전형진 기자
사실 뭐 예전에 안 팔리는 땅 팔 때는 집을 지어서 같이 팔아라, 뭐 이런 말도 있었는데..
▷김성일 회계사
좋은 포인트예요.
▶전형진 기자
이번엔 집구석운동녀님의 질문입니다. '12억 비과세 개정일. 그 이후 양도분부터 적용한다는 건 개정 전에 계약을 맺었어도 잔금이나 등기일만 그 이후로 맞추면 되는 건가요' 이렇게 물어보셨네요.
▷김성일 회계사
세법상에서 판단의 기준이 되는 것은 거래가 종결된 날, 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날인 거래가 종결된 날 기준으로 판단하는 것이고요. 그래서 계약은 종전에 했으나 잔금일이 12월 8일 이후, 현재 남아 있으신 분들은 혜택을 받을 수 있는 것이고, 이미 개정됐기 때문에 이제 편하게 거래를 하시면 되겠죠.
▶전형진 기자
결국엔 이 혼란이 예전에 비조정대상지역이 조정대상지역으로 바뀔 때 갑자기 지정되는 것이기 때문에 구제해준다고, 그러면 계약을 비조정대상지역일 때 했으면 살려주겠다, 그것 때문에 많이 혼동하시는 것 같아요.
▷김성일 회계사
그렇습니다. 일시적 2주택 기한 조건, 그 조건에서 이제 계약일이 언제냐. 발표일을 보면서 중요해짐에 따라서 계약일을 많이 따지시죠.
▶전형진 기자
이번엔 꿈꾸는 곰팅이님의 질문입니다. 아, 드디어 나왔어요. 최종1주택. 2017년 A주택을 매수하시고 다음해 바로 B주택을 또 샀습니다. 그리고 나서 이제 올해 A주택을 매도하면서 C주택을 또 사신 거예요. 그런데 거기서 끝나지 않고 내년에 다시 B주택을 파시는, 최종1주택이죠. 이런 식이면 연속해서 최종1주택을 피하고 일시적 2주택 비과세가 계속 가능한가요, 이렇게 물어보셨네요.
▷김성일 회계사
최종1주택과 관련해선 거의 2년째 접어들고 있는데, 이 부분은 실제 현업을 담당하시는 분들과 얘기해봐도 의견이 나뉘는 상황인 것은 맞고요. A주택과 B주택이 일시적 2주택 조건을 만족한다면 A주택과 B주택은 적용하지 않는다, 라고 돼있는데, 최종1주택이 남은 상태에서 법 규정 자체에 새롭게 취득해 일시적 2주택이 되면 최종1주택의 대상이 된다는 얘기죠.
그래서 새로 2년 보유를 해야 되느냐, 안 해야 되느냐의 논란이 있는 것은 사실이고, 여기는 사견입니다. B주택은 A와 B의 관계에서 보면 당연히 종전 취득일 기준으로 할 것 같고요. 새롭게 이 부분 때문에 B를 일시적 2주택으로 매도를 하는 경우에 C는 조금 기다려 보셔야 되지 않을까, 저는 유보로 두겠습니다.
▶전형진 기자
C의 취득시점이 2021년이라는 것 때문에 약간 애매해지는 거죠.
▷김성일 회계사
맞습니다.
▶전형진 기자
이분은 많이 알고 계시는 분 같아요. 영원한 일시적 2주택을 계속해서 가시려고 좀 세우신 것 같은데.. 그 다음은 백곰님의 질문인데, '올해 3월 당첨된 아파트에 2023년 입주할 예정이고, 아 이게 비조정대상지역이에요. 그런데 입주 1년 후에 새집을 사야 두 집에서 일시적 2주택 비과세 조건이 되나요'라고 물어보셨어요. 일시적 2주택이 1년 텀 규정이 있잖아요.
▷김성일 회계사
대단히 중요한 부분이고, 이 부분에 대해서 실수를 하시는 분들이 너무 많았어요. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택 양도시 주택처럼 취급을 하니 분양권이 주택이 되기 전에 다른 주택을 취득하시면 비과세가 안 됩니다. 이 분양권이 완성돼서 신규주택이 된 다음, 1년 이상의 기간의 경과를 두고 새로운 주택을 취득하셔야 일시적 2주택을 고려해볼 수 있겠습니다.
▶전형진 기자
결국 이분 같은 경우엔 2024년에 두 번째 주택을 취득하셔야 두 집 간 일시적 2주택 비과세가 성립되는데, 또 이게 있죠. 회계사님이 굉장히 잘 짚어주시는 포인트 중에 1년 안으로 해도 일반세율은 가능하다.
▷김성일 회계사
맞습니다. 조정대상지역 같은 경우에 2주택이면 무조건 중과라고 보시는데, 주택-주택에서 신규주택을 취득하시고 종전의 주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내 매도를 하신다 그러면 1년 이내에 취득을 해도 일반세율 적용이 가능합니다. 일반세율이 적용되면 장기보유특별공제도 가능하겠지만 기간이 맞아야 하겠죠. 3년이 돼야 하니까.
▶전형진 기자
결국엔 비과세가 아니더라도 차선은 고려해볼 수 있고요. 홍정호님이 질문 올려주셨는데, A주택을 2021년 2월에 분양권으로 취득하셨고 2023년 10월에 입주하실 예정입니다. B주택도 있는데 이걸 사실 먼저 취득했어요. 2008년 3월에 분양권으로 취득하셨는데 이게 법적 분쟁이 있어서 한 내년 2월쯤 돼야 소유권이 넘어올 것 같대요. 근데 그럼 이 경우, 두 주택 중에 종전주택은 무엇이냐, 이 질문입니다.
▷김성일 회계사
소유권이 이야기가 나오는데, 여기 말씀하시는 부분은 등기부등본을 말씀하시는 것 같아요. 왜냐면 계약서에 따라서 잔금지급이 돼면 등기와는 상관없이 주택을 취득한 것이고, 그 잔금 청산일이 불분명한 경우엔 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날로 한다, 이렇게 돼 있어요.
그래서 여기 이제 법적 분쟁이 어떤 분쟁인지는 모르겠으나, 2008년 분양권이라면 이미 완성됐을 것이고, 주택으로 사용하고 있을 때 이미 주택이 된 거죠. 그리고 (A주택은) 2021년 2월 분양권이니까 B주택이 종전주택, 그리고 2021년 분양권으로 봐서 일시적 2주택을 적용하시면 되겠습니다.
▶전형진 기자
소유권이전등기라는 게 안 넘어오는 집들도 굉장히 많습니다. 살고 있어도 말이죠. 저희 회사 주변에도 뭐.. 자 그리고 리버스카이 베이스볼님이 사흘째 질문 주시는데, '서울과 파주에서 아파트에서 아파트를 한 채씩 분양받았습니다. 둘 다 2023년 입주할 예정인데, 서울은 부부공동명의로 전환한 상태고 파주는 제 명의로 등기할 예정입니다. 그런데 파주가 조정대상지역이 되면서 종부세 중과가 될 것 같은데 저에게 절세전략이 있을까요' 이렇게 물어보셨네요.
▷김성일 회계사
종부세에 한정해서 얘기를 드려보면 사실 리버스카이님은 공동명의로 전환하시기 전에 오셨어야 돼요. 저를 만나셨어야 돼요. 왜냐면 양도세에선 공동명의가 유리한 게 맞는데 우리 종합부동산세에서 주택수를 따지는 기준과 세율 적용 기준을 따지는 기준이 달라요.
그 과세 단위를 가구 단위로 판단하느냐, 인별 단위로 판단하느냐, 이런 것들이 있어서 조금 설명을 드려보면, 종합부동산세에선 예외규정이 있어서 1주택을 가진 사람과 1주택을 가진 사람이 혼인하는 경우엔 1가구 2주택이 아니고 본인도 1가구 1주택, 배우자도 1가구 1주택으로 봅니다.
이 1가구 1주택으로 본다는 건 어떤 의미갸 있냐면, 공시가격에서 공제하는 금액을 11억까지 해준다는 거죠. 이 기간은 5년 동안이고, 5년이 지나면 1가구 2주택으로 각자 1주택씩 갖고 있는 것으로 보는데, 서울이 공동명의이고 파주가 본인 명의라면 그냥 2주택인 거예요. 다시 받는다, 이런 것들은 실제로 언제까지 보유할 것이냐, 뭐 이런 것들을 보고 조금 고려를 해봐야겠습니다.
▶전형진 기자
종부세를 우리가 인별과세로 많이 알고 있지만 1가구 1주택을 따져서 11억 공제를 따질 땐 가구 기준으로도 보는 규정이 있기 때문에 이런 식으로 한 채 한 채가 합쳐지면 5년 동안은 각자 가구로, 각자 11억씩 공제를 해준다는 거예요. 굉장히 중요한 포인트로 짚어주셨고, 리버스카이님은 강남역 7번출구에서 리겔세무회계를 찾아가셔서 좀 더 구체적인 절세 플랜을 상담받으시는 게 좋을 것 같습니다.
오늘 어떠셨나요. 이렇게 딱 완벽하게 정리가 돼서 질문하시는 분들도 있고, 자신의 상황도 되게 혼란스러운 분들고 계신데, 나중에 세무상담을 받을 때 이런 것들은 딱 이렇게 날짜와 정리해서 와야 하는 게 있다면.
▷김성일 회계사
결국 취득일, 취득금액, 그리고 세금 상담이기 때문에 본인이 어떤 걸 하고 싶으신지를 명확히 기준을 세우고 오셔야 돼요. 저희가 자료를 보고 미리 프리뷰를 하는 입장에선, 이걸 매도를 할 거다, 아니면 이걸 보유하고 다른 걸 매도할 거다, 이 부분과 관련된 세금 이슈를 검토해달라, 이렇게 접근하시는 게 조금 더 간결하고 정확한 상담을 받을 수 있을 겁니다.
상담 오시면 이제 농담식으로 말씀드리는데, 변호사나 의사분들처럼 세무사, 회계사들도 잡아먹지 않습니다. 재산과 관련된 상담이기 때문에 최대한 오픈하시고, 원하시는 결과를 얻어가시면 좋겠습니다.
▶전형진 기자
회계사님 오늘 나와주셔서 너무너무 감사드립니다.
▷김성일 회계사
네, 불러주셔서 감사하고 즐거운 시간이었습니다.
▶전형진 기자
감사합니다.
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기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·정준영PD 편집 이재형
디자인 이지영·문윤정
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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