#. "새로운 세입자와 임대차계약을 맺으면서 제소전화해도 함께 신청했습니다. 문제는 자꾸 법원에서 기각된다는 것입니다. 도대체 무엇이 문제인지 모르겠습니다. 도와주세요."
제소전화해 신청을 할 때 관련 경험이 적은 건물주들의 근심이 깊어지고 있습니다. 법률에 대해 잘 모르기에 실수할 수 있지만, 혹여나 화해조서가 성립되더라도 강제집행할 때 문제가 생길 수 있습니다.
'제소전화해'는 소송을 하기 전 화해를 한다는 뜻으로, 법원에서 성립 결정을 받는 제도를 말합니다. 성립된 화해조서는 확정 판결문과 같은 효력이 있어 상호 약속 이행에 관한 적극적인 노력을 기대할 수 있습니다. 주로 상가 임대차 관계에서 활용되는 제도입니다.
제소전화해 신청은 대부분 변호사를 선임하는 경우가 많아 크게 신경 쓸 부분은 없습니다. 하지만 개인이 신청할 경우 보정명령이나 화해조서가 성립되지 않을 수 있습니다. 제소전화해 조서가 불성립되는 경우는 크게 세 가지입니다.
먼저 건물주나 세입자 중 하나라도 화해기일에 출석하지 않으면 제소전화해가 성립하지 않습니다. 제소전화해를 접수하면 법원에서 화해기일을 지정해 줍니다. 양측이 변호사를 선임한 경우에는 대리로 출석해 조서를 성립할 수 있습니다. 만약 한쪽에서 기일 착오나 조서 내용에 대한 부동의로 출석하지 않을 시 1번 정도는 법원에서 기일을 다시 잡게 됩니다. 하지만 이마저도 출석하지 않는다면 화해조서는 기각됩니다.
제소전화해 신청 시와 화해기일 사이에 계약 내용이 변경될 때도 제소전화해가 성립하지 않습니다. 제소전화해를 접수하게 되면 화해기일까지 약 수개월의 기간이 소요되는 경우가 많습니다. 그 기간 사이에 계약 기간, 계약 당사자 변경 등의 계약 내용이 변경되면 이를 정확히 수정해 조서를 받아둬야 하고, 기존 계약 내용으로 받은 화해조서는 효력 사라지게 됩니다.
강행법률에 위반된 사항이 포함될 경우도 성립하지 않습니다. 건물주들은 세입자가 임대료 연체 시 권리금과 계약갱신요구권 포기 같은 강행법률에 위반된 사항을 넣는 경우가 있습니다. 하지만 강행법률에 위반된 사항은 법원에서 기각하거나 보정명령을 내립니다.
제소전화해가 접수부터 성립까지 안전하게 유지되려면 건물주와 세입자 간에 합의가 중요합니다. 때문에 제소전화해 조서는 세입자가 불합리하다고 느끼지 않도록 원만하고 충분한 합의를 통해 작성해야 합니다. 이후 화해기일 출석 여부를 꼼꼼히 확인하고 화해기일까지 제소전화해 조서와 계약서상 내용이 달라지지 않도록 주의하면 안전하게 화해조서가 성립될 수 있습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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