혹자는 “당하는 죽음이 아니라 맞이하는 죽음이 되어야 한다”고 이야기합니다. 자녀에게 선한 유산(Heritage)을 물려주는 것은 삶의 마무리 과정에서 중요한 숙제이고, 상속세는 그 과정에서 철저히 준비해야 할 현실적인 문제입니다. 이번에는 현명한 상속을 맞이하기 위하여 준비해야 할 여러 쟁점 중 상속주택 소수지분에 대하여 알아보겠습니다.
평소 형제간 우애가 남다르던 삼형제, 아버지는 사망하며 집 3채를 유산으로 남겼습니다. 김막내는 재산처분 편의를 위해 삼형제가 각각 1채씩 나눠 갖자고 주장했습니다. 그러나 큰형은 3채의 집값이 모두 다른 상황이니, 다툼이 없도록 공평하게 나눠 가져야 한다고 주장합니다. 결국 삼 형제는 큰형의 의견에 따라 주택 3채의 지분을 각각 1/3씩 나눠 갖는 상속재산 분할 및 신고를 끝마칩니다.
상속 이후, 김막내는 지방이전을 위해 거주하고 있던 주택(1주택)을 매각해야 하는 상황이 옵니다. 김막내는 인터넷 블로그에서 “공동상속주택 보유지분은 주택수에 포함되지 않는다”는 문구를 확인합니다. 또한 세금을 잘 안다는 지인들에게 물어봐도 한결같이 상속주택 지분은 주택수에 안 들어간다는 취지의 답변을 합니다. 이에 김막내는 보유주택을 1세대 1주택 비과세로 보아 양도세를 신고합니다.
그런게 관할세무서는 ‘해당 주택은 비과세 대상이 아니므로 양도세를 내야한다’는 취지의 통보를 전달합니다. 당연히 비과세 대상이라고 생각했던 김막내로서는 난감한 상황, 김막내는 무엇을 놓치고 있던 걸까요?
공동상속주택의 소수지분 취급
소득세법은 원칙적으로 주택수 판단 시 주택의 지분소유자에 대해서 이를 1주택으로 간주합니다. 다만, 공동상속주택(상속을 원인으로 상속인이 공동으로 소유하는 주택) 소수지분자에 대해서 이를 양도소득세 계산 시 주택수에 기산하지 않는 특례를 규정하고 있습니다. 따라서 과거에는, 10채의 주택 지분을 상속받더라도 소수지분자라면, 기존 주택 양도 시 상속주택 전부를 주택수에서 제외하고 비과세규정을 적용받을 수 있었습니다. 법령 개정을 통한 소수지분자의 특례범위 제한
정부는 2017년 2월3일 이러한 공동상속주택 소수지분 특례 적용 범위를 명확히 하기 위해서 소득세법 시행령을 개정했습니다. 개정내용은 간단합니다. 주택수 계산 시 제외되는 소수지분 특례 대상 주택을 주택1채에 한하여 적용되도록 범위를 축소했습니다.시행령 개정 이후 납세자가 여러 채의 공동상속주택 지분을 상속받은 경우, 선순위 1주택을 제외하고는 주택수에 포함해 1세대 1주택 비과세 여부를 판단해야 합니다. 이에 따라, 2채 이상의 공동상속주택 소수지분을 상속받은 경우 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵게 됐습니다.
법령개정 이후, 과세관청은 납세자의 양도세 신고 시 상속주택이 존재하는지, 공동상속주택이라면 소수지분권자인지, 소수지분권자라면 선순위 주택에 해당하는지를 순차적으로 꼼꼼히 살피고 있습니다. 개정 이후 조세심판원에서도, 주택수가 제외되는 공동상속주택의 소수지분은 선순위 1주택에 한하여 적용된다고 판단하고 있습니다.
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상속주택은 총 2채로「소득세법 시행령」 제155조 제2항 각 호의 우선 순위에 따른 1주택을 제외한 나머지 상속주택은 주택수에 포함하는 것이 동 시행령의 문언에 부합하다고 보이는 점, … 선순위 우선주택인 쟁점상속주택2에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택(소수지분)인 쟁점상속주택1에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
현명한 상속을 맞이하기 위해서는 재산분할에 대한 상속인들 간 사전교감과 소통이 필요하고, 그 과정에서 세금부분에 대한 쟁점을 서로 공유하여 사전에 꼼꼼히 준비하는 것이 필요하겠습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김태준 법무법인 율촌 공인회계사
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