올해 6월 1일부터는 주택임대차계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 지방자치단체에 신고하지 않으면 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 2021년 6월 1일 도입된 전월세신고제가 1년간의 계도기간을 거쳐 본격적으로 시행되기 때문이다. 신고 대상은 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차계약이다.전월세신고제가 정착되면 임대차계약 정보가 확보돼 주택임대소득에 대한 과세로 이어질 수 있다. 주택을 임대하고 있다면 주택임대소득에 대한 과세 방법을 정확하게 숙지하고, 제대로 신고해야 향후 가산세 부담을 피할 수 있다. 주택임대소득의 과세 방법에 대해 알아본다.
첫째, 2000만원 이하의 주택임대 수입은 14%의 낮은 세율로 분리과세가 가능하다. 연간 주택임대수입이 2000만원을 초과하는 경우에는 근로소득, 사업소득 등 다른 종합소득과 합산해 6~45%로 종합과세 신고해야 한다. 하지만 2000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 쪽으로 선택해 신고할 수 있다.
분리과세란 다른 소득과 합산하지 않고 14%의 낮은 세율로 과세하는 것을 말한다. 분리과세로 신고하면 실제 경비지출 여부와 상관없이 임대수입의 50%를 필요경비로 차감하고, 기본공제 200만원을 공제한 뒤 14% 세율을 적용해 소득세를 계산한다. 주택임대소득 외에 다른 소득이 있는 경우에는 종합과세보다 분리과세로 신고하는 게 유리하다.
분리과세 기본공제는 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람만 공제받을 수 있다. 만약 지자체와 세무서에 요건을 갖춰 등록한 주택임대사업자라면 60%의 필요경비율과 400만원의 기본공제 혜택을 받을 수 있다.
●과세표준= 주택임대수입- 필요경비 50% - 기본공제 200만원
둘째, 주택임대수입의 과세 범위는 부부가 보유 중인 주택 수에 따라 달라진다.
●부부 합산 1주택: 비과세(기준시가 9억원 초과 주택은 월세소득만 과세)
●부부 합산 2주택: 월세 × 개월 수
●부부 합산 3주택: 월세 × 개월 수 + 전세 간주임대료
여기서 주택 수는 세대가 아니라 부부를 기준으로 계산한다는 점에 주의해야 한다. 즉 부부가 가진 주택 수만 합산하고, 한집에 살더라도 부모나 자녀가 보유한 주택은 포함되지 않는다. 예를 들어 한집에 사는 아버지, 아들, 며느리가 각자 1주택씩 보유했다면 양도소득세에서는 1가구 3주택으로 본다. 하지만 주택임대소득을 계산할 때는 아버지는 1주택자로 비과세가 적용되고, 아들과 며느리는 부부 합산 2주택으로 보아 월세소득에 대해서만 과세된다. 참고로 소득세는 배우자의 소득을 합산하지 않고 소유자별로 각자 계산한다.
셋째, 보증금 합계액이 3억원을 넘으면 간주임대료도 과세된다. 간주임대료란 임대보증금을 임대료로 간주해 과세하는 것이다. 임대보증금을 금융회사에 예치했을 때 받는 이자 정도로 생각하면 쉽다. 간주임대료는 부부 합산 3주택 이상일 때만 계산한다. 또 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해서만 계산한다. 따라서 3주택 이상이라도 보증금 합계액이 3억원 이하라면 간주임대료를 계산할 필요가 없다. 간주임대료 계산식은 다음과 같다.
●간주임대료= (보증금 - 3억원) × 60% × 1.2%(2021년 정기예금 이자율)
전용면적이 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 2023년 말까지 주택 수에서 제외되고 간주임대료 계산도 하지 않는다. 이런 소형 주택을 여러 채 전세로 임대하더라도 소득세가 과세되지 않는다.
이승현 진진세무회계법인 대표
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