이 기사는 06월 22일 15:01 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
요즘 신문을 읽다 보면 역대 오피스 빌딩 최고가 경신 사례가 눈에 띄게 많아졌다. 최근 사석에서 만난 업계 관계자 한 분 또한 리서치 업무를 담당하고 있는 필자에게 신문에 나온 특정 거래 사례가 정말 역대 최고가가 맞는지 물어봤던 적이 있다. 왜냐하면 최고가 경신 사례 기사가 너무 빈번하여 어떤 사례가 정말 최고가인지 궁금하다는 것이었다. 질문에 대한 답은 무엇일까?
최고가 산정 기준에 대한 정의
이 질문에 대한 답을 얘기하기에 앞서 오피스 빌딩 최고가 산정 기준에 대한 정의가 먼저 필요하다. 왜냐하면 서로가 공감할 수 있는 명확한 기준이 없다면 개개인이 생각하는 기준에 따른 최고가 사례는 달라질 수 있기 때문이다. 일반적으로 오피스 빌딩 거래가 수준은 단위 면적당 거래가를 기준으로 판단한다. 이때 기준이 되는 단위 면적은 일반적으로 거래된 오피스 빌딩의 거래 연면적이다. 하지만 때로는 거래된 오피스 빌딩의 대지면적이나 전용면적을 기준으로 얘기하는 경우도 있다. 아울러, 부동산 투자에 있어 가장 중요한 요소라 할 수 있는 입지(도심, 강남, 여의도, 기타, 분당)를 기준으로 해당 오피스의 권역 내 최고가를 얘기하거나, 오피스 빌딩 규모(연면적을 기준으로 대형[3만3058㎡ 이상], 중형[9917㎡ 이상 3만3058㎡ 미만], 소형[9917㎡ 미만]으로 구분)에 따른 최고가를 얘기하기도 한다. 때로는 거래 이후 개발되어 멸실될 예정인 경우는 최고가 사례에서 제외하기도 한다.
오피스 빌딩 최고가 경신 사례 추출 대상
오피스 최고가 사례 추출은 2006년부터 2022년 5월까지 서울과 분당에서 거래된 건물 중 건축물대장상 주용도가 업무시설이며, 연면적이 3306㎡ 이상인 오피스 빌딩을 대상으로 하였다. 다만, 거래된 모든 개별 오피스 빌딩의 전용률 확인은 어려워 전용면적당 최고가 사례는 제외하였다.
거래 연면적당 최고가 2015년 거래된 한국전력 사옥으로 3.3㎡당 3억5,858만원 기록
최고가에 대한 기준을 설정하였으니 본격적으로 해당 기준에 따른 최고가 사례에 대해서 알아보자.
거래된 오피스의 단위 연면적당 최고가 사례는 2015년 현대자동차그룹이 인수한 대형 오피스 빌딩인 삼성동 한국전력 사옥으로 3.3㎡당 가격은 3억5858만원으로 차순위인 영보빌딩(1억7455만원)보다 무려 1억8403만원이 높았다. 아마도 한동안 이 가격을 넘는 사례는 좀처럼 나오기 어려울 것이다.
규모별로 살펴보자면, 대형은 앞서 언급한 한국전력 사옥이었으며, 중형 오피스 빌딩은 2019년 마스턴투자운용이 매입하여 오피스텔로 개발 중인 서울빌딩이 3.3㎡당 7564만원으로 가장 높았다. 소형은 3.3㎡당 1억7455만원인 영보빌딩이 최고가 사례였다.
개발 예정 사례 제외할 경우 2019년 거래된 신사동 ICT타워 3.3㎡당 7011만원으로 최고가
일부 오피스 빌딩은 개발을 목적으로 거래되는 경우가 종종 있다. 이 경우 해당 오피스빌딩은 멸실될 예정이기 때문에 이러한 사례를 제외하고 최고가 사례를 얘기하기도 한다. 이 기준에 따르면, 2019년 거래된 강남의 소형 오피스 빌딩인 ICT타워가 거래 연면적 3.3㎡당 7011만원으로 역대 최고가 사례이다.
대형 오피스 빌딩 중에서는 도심의 SK서린빌딩이 3957만원으로 가장 비싸게 거래되었으며, 중형 중에서는 2020년 거래된 강남의 어반하이브가 4455만원으로 최고가이다.
마지막으로 대지면적을 기준으로 최고가 사례를 살펴보면 최근 거래가 완료된 강남 소재 멀티캠퍼스가 3.3㎡당 6억4812만원으로 최고가였다. 참고로 거래 연면적 기준 최고가 사례인 한국전력 사옥은 3.3㎡ 4억3957만원으로 멀티캠퍼스 대비 2억855만원 낮았다.
역대 오피스 빌딩 최고가는?
이 질문에 대한 필자의 답변은 절대적인 최고가 사례는 없다는 것이다. 최고가란 바라보는 사람의 기준과 시점에 따라 언제든지 달라질 수 있기 때문이다.
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