부동산의 취득을 고려할 때 취득세는 반드시 알아둬야할 사항입니다. 추후 자산을 양도할 때 발생하는 양도소득세, 자산을 증여할 때 발생하는 증여세만 생각해서는 안됩니다.
현행 취득세는 부동산의 실거래가, 시가를 반영해 부과하는 것에 어려움을 겪고 있습니다. 때문에 정부에서는 2023년부터 유상취득(매매, 교환 등)과 무상취득 중 증여에 대한 과세기준(과세표준)을 변경할 계획입니다. 이를 통해 취득세를 부동산 가액(시가)에 맞춰 부과할 예정입니다.
1. 현행 유상취득 및 증여 취득세 과세표준
현재 법령상 유상취득의 과세표준은 취득자가 신고한 취득당시의 가액과 시가표준액 중 큰 가액을 과세표준으로 하고 있습니다. 취득세 과세표준을 납세자가 취득 당시 신고한 가액을 원칙으로 하고 있어 납세자의 신고에 의해 납부액이 좌우될 수 있는 상황입니다. 많은 납세자들이 다운계약 등을 통해 신고가액을 시가표준액 수준으로 변경해 신고함으로써 실제 거래가액에 비해 취득세를 낮게 부담하는 문제가 발생하고 있습니다.
또한, 증여취득(무상취득) 과세표준은 시가표준액이다보니 시가와 시가표준액(기준시가)의 차액이 큰 부동산일 경우 취득세를 매매하는 경우 등에 비해 상대적으로 적게 부담하고 있습니다. 현행 취득세 과세표준은 부동산 실거래가를 반영하기에는 부족한 모습입니다. 이와 같은 문제를 개선하기 위해 정부는 2023년부터 취득세 과세표준을 변경합니다.
2. 2023년 유상취득 과세표준의 변경
2023년부터 매매 등을 비롯한 유상취득 과세표준은 다음과 같이 변경됩니다.
<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>지방세법 제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준)이 법령을 해석해 보면 현재 시가표준액으로 신고하거나 혹은 그보다 살짝 높은 가액으로 신고가 가능한 부분을 없애고 시가에 준하는 가액으로만 취득세를 부담하도록 하겠다는 것입니다. 현재도 매매거래(유상취득)의 경우에는 부동산 실거래가를 반영해 취득세를 신고하는 경우가 대부분입니다. 때문에 큰 변화가 없을 수도 있지만, 저가 양도나 다운 계약서 등을 통해 취득세를 절세하는 경우도 더러 있기 때문에 유상 취득의 경우 현재보다 취득세가 다소 높아질 것으로 보입니다.
① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다.
② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 “부당행위계산”이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.
③ 부당행위계산의 유형은 대통령령으로 정한다.
3. 증여 취득의 과세표준 변경
자녀나 가까운 친인척 등에게 자산을 이전하는 경우 매매보다는 증여를 선택하는 경우가 많습니다. 현행 법령상에서는 증여의 취득세 과세표준이 시가표준액(기준시가)이기 때문에 증여 취득세율이 높다 하더라도 취득세 부담액이 생각보다 크지 않은 경우도 종종 있습니다. 하지만 2023년 이후부터는 증여 취득의 과세표준이 시가에 준하는 가액으로 바뀌기 때문에 세부담이 상당히 증가할 것으로 예상됩니다. 정부의 변경안은 다음과 같습니다.
<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>현재 증여 취득에 대한 과세표준을 시가표준액에서 시가에 준하는 가액(시가인정액)으로 바꿈으로서 증여 취득세가 상당히 증가될 겁니다. 시가인정액을 어떻게 산출할 것인지, 시가인정액이 정말로 시가와 비슷한 가액을 형성할 것인지는 개정이 확정되기 전입니다. 필자가 정확히 말씀드리기는 힘들지만, 시가인정액은 시가에 준할 것으로 예상됩니다.
지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)
① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.
2023년 이후부터는 증여에 관한 취득세가 큰 폭으로 상승할 것입니다. 단순 증여 뿐만 아니라 증여를 활용한 절세안들인 부담부 증여, 교환 등의 다양한 절세안들에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
취득세 부담 증가를 예시를 통해 살펴본다면 다음과 같습니다.
<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>- 예 시 -<1주택자 증여시> - 6,960,000원 상승
1. 시가표준액 226,000,000원
2. 시가(시가인정액) : 400,000,000원
<2주택자 증여시(증여 취득세 중과 가정)> - 23,316,000 상승
이처럼 취득에 대한 과세표준이 시가수준으로 끌어올려짐으로써 내년 이후는 유상, 증여 거래의 취득세 부담이 상승될 것이라 예상됩니다. 자녀 등에게 부동산 양도 및 증여를 계획하고 계신 분들이나 부동산 취득을 고려하고 계신 분들께서는 이점을 유념하시고 자산 취득 계획에 활용하셨으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 김현우 세무회계사무소 대표 김현우 세무사
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