집값 조정기 "해답은 청약"…하반기 '서울 옆세권' 분양 노려라

“요즘 같은 때 답은 청약뿐!”

최근 부동산 시장은 내집 마련을 위해 매매에 나서려던 무주택자들이 움츠러들 수밖에 없는 시기다. 금리 인상에 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있어 섣불리 매매에 나서기 어려운 환경이다.

전문가들은 향후 주택 가격을 예측하기 어려운 만큼 ‘청약’이 가장 좋은 해법이라고 입을 모은다. 청약 가점이 낮은 저가점자들을 위한 제도 개편을 기다리면서, 가격 하락이 크지 않을 것으로 예상되는 직주근접 수도권 물량을 노려야 한다고 조언한다.

‘청포족’ 되돌릴 제도 개선 기대

10일 업계에 따르면 정부는 하반기 중 새 주택청약제도 개편안을 내놓는다. 젊은 층 수요가 많은 소형 주택을 신설하고 청약 가점이 필요 없는 추첨제를 늘리는 것이 핵심 내용이다. 소위 ‘청포족’(청약을 포기한 사람들)을 되돌리겠다는 것이다. 윤석열 대통령이 대선 후보 시절 했던 공약이기도 하다.

청년층은 여러 면에서 분양 아파트 청약에 당첨될 가능성이 현저히 낮다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 주는 기존 가점제 중심의 청약제도에서 2030세대의 내집 마련은 하늘의 별 따기에 가까웠다. 청약 가점제 적용을 받지 않는 특별공급은 혼인신고 7년 이하가 도전할 수 있는 신혼부부, 기관 추천, 다자녀 가구, 노부모 부양 가구 정도가 전부다.


현재 서울을 비롯한 전국 투기과열지구 분양 물량 가운데 전용면적 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 공급하고 있다. 또 전용 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%를 적용 중이다. 국토교통부는 청약제도를 개편해 전용 85㎡ 이하 분양 주택에서도 추첨제 물량을 늘리는 방안을 검토 중이다. 전용 60㎡ 이하 소형 면적 구간을 신설해 추첨제를 절반 이상인 최대 60%까지 배정하는 방법도 고려하고 있다. 전용 60~85㎡ 구간에는 전체 물량의 30%를 추첨제로 배정하는 안이 유력하다. 청약제도 개편은 국회를 거쳐야 하는 법 개정 없이 국토부가 ‘주택 공급에 관한 규칙’만 개정하면 된다.

직주근접 되는 ‘서울 옆세권’ 노려야

올 하반기는 젊은 무주택자들이 내집 마련 과정에서 ‘금리’라는 복병을 만날 수밖에 없다. 대출 규제가 풀리더라도 대출을 너무 많이 받아서는 안 된다는 얘기다. 젊은 실수요자들은 대부분 자금 여력이 많지 않은 만큼 84㎡ 기준 분양가가 10억원대가 넘는 값비싼 서울보다는 ‘서울 옆세권’으로 불리는 지역의 단지에 관심을 가져보는 것이 바람직하다.

특히 올 하반기는 공사비 인상 등으로 인해 지난 상반기에 분양하지 못해 밀린 단지들의 일반분양이 대거 쏟아질 가능성이 높다. 최근 정부의 고분양가 심사제와 분양가상한제 개선으로 급등한 원자재값 등을 분양가에 반영할 수 있게 됐고, 기본형 건축비도 자재값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있게 돼 분양시장의 숨통이 어느 정도는 트일 것이란 관측이다.

전문가들은 △경기 북부권 파주운정 △인천 검단신도시 △경기 남부권 광명, 의왕, 오산세교, 동탄, 평택고덕 △경기 동북권 양주옥정신도시 등을 서울 옆세권 지역으로 꼽고 있다. 생활 인프라뿐 아니라 서울 출퇴근을 위한 대중교통망이 잘 갖춰져 있어서다. 의왕에서는 GS건설과 SK에코플랜트가 내손다구역 재개발로 시공하는 ‘인덕원자이 SK뷰’ 아파트를 주목할 만하다. 총 2633가구 가운데 전용 39~112㎡ 899가구를 다음달 분양할 예정이다. 전체 분양 물량의 63% 이상이 전용 59㎡ 이하(574가구)로 소형 면적이 많은 게 특징이다.

서울 서남권과 맞닿은 광명도 뉴타운 재개발과 재건축으로 공급이 예정돼 있다. 공사비 인상 등으로 미뤄졌던 분양 일정이 올 하반기에 재개될 전망이다. 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 등이 시공하는 ‘베르몬트로 광명’(광명2R구역 재개발)은 3344가구 중 726가구를 다음달 일반분양분으로 내놓을 예정이다. GS건설이 철산주공 8, 9단지를 재건축한 ‘철산그랑자이’(가칭)도 하반기 일반분양에 나선다. 전체 3804가구 중 일반분양 물량은 아직 미정이다.

청약제도 전문가인 정숙희 내꿈사 대표는 “서울 웬만한 단지들은 84㎡ 기준 분양가가 10억원이 넘어 자금 부담이 상당한 반면, 검단신도시, 오산세교, 파주운정 등은 같은 면적 분양가가 서울의 절반 수준인 5억원대에 책정될 가능성이 높다”며 “당장 10% 계약금 5000만원 정도면 내집 마련의 첫발을 뗄 수 있다”고 설명했다.

박종필 기자 jp@hankyung.com