정부에서는 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되고자 '상생임대인' 제도를 발의해 시행하고 있습니다. 상생임대인 제도란 임차인의 주거 안정을 위해 임대차 계약 갱신 시 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인을 상생임대인이라 명명하고, 임대인이 상생임대인에 해당한다면 조정지역 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건을 만족하지 못하더라도 거주기간을 1년 인정해주어 비과세 혜택 및 장기보유특별공제 혜택에 도움을 부여하는 제도였습니다.기존에는 상생임대인 요건을 만족하는데 어려움이 있어 활용하기 힘들었지만, 이번 정부에서는 상생임대인 요건을 크게 완화(다주택자도 적용)하고 혜택도 증가(거주기간 2년 인정) 시켰습니다. 많은 수의 임대인, 임차인이 혜택을 받을 수 있도록 해당 제도를 변경할 예정인 겁니다. 상생임대인 제도의 변화와 그 효과에 대해 소개해보자 합니다.
1. 상생임대인 변경사항
기존 상생임대인 제도는 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 임대인이라 할지라도 반드시 1세대 1주택자 + 기준시가 9억원 이하 주택자에게만 적용할 수 있는 제도였습니다. 또한, 거주요건에 대한 혜택도 2년 중 1년만 인정해주었기 때문에 요건을 만족시키기도 어려울뿐더러 혜택도 상대적으로 크지 않아, 제도를 안다고 하더라도 활용하지 않는 경우가 대부분이었습니다.
하지만 이번 정부에서는 상생임대인 조건을 1세대 1주택자 뿐만 아니라 다주택자에게도 적용하며 2년의 거주요건 모두 인정해주어 요건을 완화함과 동시에 혜택 또한 증가시켜 상생임대인 제도를 실질적으로 활용 가능하도록 개선했습니다.
상생임대인 혜택은 임대차 계약 갱신 시 5% 이내로 갱신한 모든 임대인을 의미하지만 세부적으로 주의할 점은 ① 직전 1년 6개월의 의무임대기간 존재 ② 새로 맺는 임대차 계약은 최소 2년의 의무임대기간 필요 ③ 임차인이 달라지더라도 상생임대인으로 인정 ④ 임대인이 달라지는 경우에는 상생임대인으로 인정받지 못함(새로 계약을 체결해야 함) ⑤ 조정지역이 아닌 곳의 임대인은 상생임대인 적용을 받더라도 차이가 없음의 이상 5가지입니다.
이 중 ④ 의 임대인이 달라지는 경우, 임대계약의 승계는 인정되지 않으니 주택 구입 시 기존 임대차 계약을 주택 취득일에 재체결하고서도 2024년 12월 31까지 계약을 한 번 더 갱신해야 합니다. 그래야만 상생임대인의 요건을 만족할 수 있으니 임대차 계약이 체결 되어 있는 주택을 구입하며 상생임대인을 활용하실 계획이라면 반드시 주의해야 합니다.(법령에는 이 부분에 대해 특별히 명시되어 있는 것이 없으나 정부 발표자료에 의하면 임대인의 변경에 따른 승계를 인정해주지 않는다는 해석이 있습니다. 이 부분은 법령이 실제로 도입되는 것을 보고 한번 더 판단해 봐야 할 부분으로 생각됩니다.)
2. 거주요건 2년 인정의 의미
조정지역 내의 1세대 1주택 비과세 요건을 만족시키기 위해서는 반드시 거주요건을 충족해야 합니다. 거주요건 2년을 채우지 않는다면 1주택의 보유기간이 길다 하더라도 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 없으며 장기보유특별공제 또한 보유기간만 인정(표1 적용)받게 됩니다.
한, 일시적 2주택 비과세를 활용한다 하더라도 비과세 혜택을 받기 위해서는 각 주택 스스로 비과세 요건을 만족해야만 합니다. 거주요건을 충족하지 못해 비과세를 받지 못하는 경우도 상당히 많습니다. 따라서 거주요건을 만족한다면 1세대 1주택자 뿐 아니라 2주택자 등 다주택자에게도 큰 혜택이 될 수 있습니다.
3. 예시를 통한 상생임대인 효과(조정지역 15억 1세대 1주택, 거주기간 없음 가정)
상생임대인 혜택을 받을 시 4년 동안 보유한 조정지역 15억원(취득가액 10억원)의 주택을 기준으로 간단하게 계산해 보도록 하겠습니다.
이처럼 상생임대인 요건을 만족한다면 임대인이 실제 거주하지 않더라도 큰 세제혜택을 받을 수 있습니다. 임차인의 입장에서도 임대료가 5% 이내로 증액되기 때문에 주거생활의 안정화를 꾀할 수 있습니다. 상생임대인 제도를 활용해 임차인의 주거안정과 임대인의 세제혜택, 2가지 혜택을 받으셨으면 합니다. 김현우 세무사였습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 김현우 세무사
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