이 기사는 07월 21일 16:46 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
"팬데믹으로 촉발된 부동산 투자의 구조적 변화는 주거용과 산업용 부동산에 가장 큰 영향을 미쳤습니다. 앞으로 부동산 개발 전략은 임차인과 매수자의 ESG 수요와 표준에 따라 맞춤형 신축 자산을 제공하는 방향으로 가야 합니다."세계 10대 부동산 전문 자산운용사인 프린시펄 리얼에스테이트 인베스터스(Principal Real Estate Investors®)의 최고경영책임자(CEO)인 토드 에버렛(Todd Everett)은 "기회는 상업용 부동산이 있다"며 "메트로 지역의 신흥 성장 섹터와 전통적인 부동산 섹터의 혼합에 초점을 맞출 것을 추천한다"고 말했다.
이 회사는 지난 10년 동안 1150억달러 이상의 부동산 대출과 지분투자를 진행해왔다. 31개국 550여명의 투자자를 확보했고 11개 국가에서 425명의 부동산 투자 전문가들이 활동 중이다. 토드 에버렛 CEO는 이그제큐티브 디렉터(Executive Director)로서, 글로벌 상업용 부동산 운영과 사모대출, 사모주식, 리츠 부문 등을 총괄하고 있다. 1985년 입사한 뒤 여러 투자 분야와 포트폴리오 관리, 리더십 직책 등을 역임했다. 다음은 에버렛 CEO와의 일문일답.
▶부동산 시장을 형성해온 장기적 구조적 변화는 무엇이며 팬데믹이 어떻게 영향을 미쳤습니까?
"Principal Real Estate가 디지털(DIGITAL) 테마로 지칭하는 인구 통계, 인프라, 세계화, 혁신과 기술은 과거의 틈새 또는 비전통적인 부동산 섹터의 성장을 촉진하는 데 매우 중요해졌습니다. 팬데믹으로 인해 임차인들의 전망이 바뀌면서 자본 시장은 이러한 유형들을 주류화하고 있습니다. 이러한 디지털 테마는 전통적인 부동산 및 비전통적인 부동산 섹터 모두에서 나타납니다. 점점 더 비전통적인 속성이 이러한 수요 동인의 수혜자가 되고 있습니다. 이러한 요인들은 투자의 모든 측면에 영향을 미칠 수 있고, 특히 부동산 시장과 관련이 있습니다."
▶인플레이션과 상승률이 향후 몇 년 동안 부동산에 어떤 영향을 미칠 것으로 보십니까?
"투자자들은 모든 부동산 섹터 또는 지역이 동일한 성과 또는 동일한 잠재적 인플레이션 완화 혜택을 제공받는 것은 아니라는 점을 유념해야 합니다. 우리 회사는 기술 및 강력한 인구 성장 프로파일을 포함하는 장기적 구조 동인과 연계된 메트로 지역의 신흥 성장 섹터와 전통적인 부동산 섹터의 혼합에 초점을 맞출 것을 권고합니다. 기회의 한 영역에 상업용 부동산이 있다고 생각합니다. 상업용 부동산은 인플레이션에 대한 방지는 아니지만, 역사적으로 인플레이션 수치와 종종 연계되는 임대차계약(lease)의 특성을 고려할 때, 운영 수익을 만들어내고 높일 수 있는 능력 때문에 투자자에게 인플레이션이 평균보다 높게 유지되는 기간 동안 좋은 성과를 거둬왔던 기록을 갖고 있습니다."
▶부동산 시장에 대한 전망은 어떻습니까?
"수요 펀더멘털은 상업용 부동산 내에서 합리적으로 균형을 이루고 있지만, 여전히 오피스 부문의 임대율에서 팬데믹의 영향이 감지되고 있습니다. 예를 들어 데이터 센터, 메디컬 오피스, 제조 주택과 같은 탄력적이고 내재된 수요 동인이 있는 부동산 섹터는 임차인과 투자자의 지지를 계속 받을 수 있습니다."
▶앞으로 다가올 미국의 스태그플레이션 시장에서 Principal은 투자자들에게 어떤 구체적인 부문을 조언할 것이며 그 이유는 무엇인가요?
"잠재적 위험 조정 성과를 창출하기 위해서는 수요의 탄력적 추진 요인뿐만 아니라 집중적인 개발과 같은 구체적인 전략에 집중하는 것이 중요하다고 생각합니다. 예를 들어, 개발은 미국 주택 시장에서 더 큰 기회를 제공합니다. 미국 인구의 세대 변화는 코로나19의 영향과 교차하여 긴 순풍(tailwinds)을 가질 수 있는 주택 부문의 지속적인 수요를 창출하고 있습니다.
상당한 주택 부족과 더불어 저렴한 가격의 문제는 임대 부동산에 대한 상당한 수요를 발생시키고 있는데, 임대 부동산은 전통적인 아파트를 넘어 단독 주택 (single-family homes), 제조 주택 (manufactured housing), 임대 주택 (built-to-rent)으로 확장되었습니다. 주거용 부동산에 대한 수요도 주택에 대한 절실한 수요와 이 업종이 임차인에게 제공할 수 있는 선택의 폭이 점점 넓어지고 있다는 것을 인식하는 투자자들 사이에서 빠르게 변화하고 있습니다.
우리 회사는 개발 전략이 안정화된 코어 자산 대비 초과 수익을 창출함으로써 주거 섹터 내에서 매력적인 위험 조정 투자기회를 제공한다고 믿습니다. 또한 개발지향적 접근 방식은 ESG 관련 편의시설을 비롯하여 변화하는 임차인 프로파일에 맞게 자산 및 형태(format)를 조정할 수 있으며, 안정적인 자산 가치를 통해 증가하는 자재 및 인건비를 충당함으로써 인플레이션 압력을 상쇄하고 이를 초과할 수 있습니다."
▶인플레이션이 높기 때문에 건설 비용이 높아지는 점을 고려할 때, 왜 Principal은 기존 부동산을 사는 것보다 개발을 더 선호합니까? 그리고 이러한 접근 방식은 부동산 유형이나 시장에 따라 달라지는지요?
"투자자들이 고수익의 투자 솔루션을 찾으면서 벨류애드 수익도 크게 감소했다는 점을 감안할 때 많은 이들이 개발 분야의 기회에 눈을 돌리고 있습니다. 벨류애드 투자에 대한 프리미엄이 크게 감소하여 위험 및 수익 관계가 덜 매력적으로 변했습니다. 당사는 개발 전략이 지속적으로 매력적인 절대 및 상대적인 수익을 제공할 것으로 믿습니다. 코어 물류 및 멀티패밀리 자산은 현재 캡레이트의 범위를 고려할 때 상대적 가치 투자 기회를 제공합니다.
공급과 노동력 부족이 개발 기간을 연장하고 그에 따른 언더라이팅 불확실성을 증가시켰지만, 자본 시장 수요의 강세는 이러한 증가하는 위험에 대해 경험 많은 개발자들에게 충분한 보상을 제공했습니다. 낮은 캡레이트와 높은 임대료 상승은 비용과 시기적 고려 사항을 계속적으로 상쇄하고 있습니다. 개발 전략은 코비드19, 기후 변화 및 규제 요구사항 확대에 의해 촉매된 임차인과 매입자의 ESG 수요, 표준 진화 및 증대에 맞춰 새로운 신축 자산을 조정할 수 있는 역량을 제공합니다."
▶지난 몇 년간 ESG 투자에 대한 관심이 기하급수적으로 증가했습니다. ESG에 대한 Principal Real Estate Investors의 투자 원칙과 부동산 관점에서의 지속가능성을 위한 노력은 무엇이 있을까요?
"우리 회사는 금융 및 투자 산업이 보다 지속 가능한 세계와 미래를 지원하기 위해 할 수 있는 역할을 잘 알고 있습니다. Principal Real Estate는 2013년부터 활용해온 포괄적인 ESG 프레임워크를 갖추고 있습니다. The Principles for Responsible Property Investing은 투자 관리 방식을 가이드합니다. 이는 Principal과 당사의 자산관리 및 JV 파트너가 모두 사용합니다. 해당 프레임워크는 포괄적인 정책, 거버넌스 프레임워크, 보고 관행 및 연구를 기반으로 합니다. 연구를 통해 ESG 중점 분야의 5가지 주요 영역인 환경 성능, 거주자 경험, 커뮤니티 영향, 기후 탄력성 및 관리 우수성을 파악했습니다. 또한 해당 프레임워크는 실사 중 주요 ESG 요인 분석, 운영 중 반복적인 성능 개선 주기, 주요 ESG 데이터 공유와 같은 폐기 관행부터 시작하여 자산 생애주기 전반에 걸친 ESG 기대치를 요약합니다. 트렌드와 모범 사례가 발전함에 따라 당사는 플랫폼을 지속적으로 개선하고 있습니다."
▶친환경 부동산을 선택하고 평가할 때 Principal Real Estate이 동종업계와 다른 점은 무엇입니까?
"당사는 신규 부동산 및 기존 자산 취득 사전 투자 절차의 초기 단계부터 ESG 문제를 철저하게 평가합니다. 언더라이팅 절차의 일환으로 당사는 경제적 및 규제적 관점에서 각 사이트에 고유한 ESG 문제와 현지 시장의 탄력성을 고려합니다. 당사의 지역 자산운용 및 엔지니어링 팀뿐만 아니라 부동산 관리 및 개발 파트너가 제공하는 현지 시장 전문 지식을 활용하면 현지 주요 시장 상황에 대한 통찰력과 집중력을 높일 수 있습니다.
강조해야 할 한 가지 영역은 새로운 개발 및 인수를 위한 실사 절차의 일환으로 물리적 및 전환 기후 리스크를 평가하는 방법입니다. 엔지니어, 인수 및/또는 자산운용 팀 및 필요에 따라 Property Condition Assessment 컨설턴트와 같은 전문가가 각 거래에 대해 식별한 높은 리스크를 고려하여 즉각적인 설계 변경 또는 자본적 지출을 파악합니다.
정책 및 법적 관점에서 점점 더 많은 국가 및 지역 정부가 더 큰 에너지 효율과 상업용 건물과 관련된 탄소 배출 감소를 목표로 기후 행동 계획, 재생 에너지 포트폴리오 표준 또는 기타 환경 규제를 채택하고 있습니다. 기후 리스크 보고서에는 향후 15년간 예상되는 규제의 결과로 각 자산의 예상 리스크 가치 (VaR)에 대한 전이 위험 등급과 향후 15년간 1.5도, 2도, 3도 등 온난화 시나리오를 준수하기 위한 추정 연간 감소량이 포함됩니다. 또한 분석 절차는 특정 에너지 노출 또는 성능 규정에 노출된 특성을 식별하도록 돕습니다."
▶친환경 인증은 어떻게 수익률을 높일 수 있습니까?
"친환경 건물(green building) 투자로부터 이익을 얻으려는 건물 소유자들은 종종 신뢰할 수 있는 친환경건물 인증 (green building certifications)을 취득합니다. 이러한 인증에는 어플리케이션 수수료와 표준을 충족하는 데 필요한 조치의 실현 비용이 모두 포함되지만, 제3자 인증은 해당 부동산에서 환경 및 사회 표준의 통합에 대한 독립적인 검증과 함께 일관된 프레임워크를 제공합니다. 인증 표준은 또한 건물 소유자에게 상당한 에너지 절약의 혜택을 받을 수 있는 지침을 제공합니다. 예를 들어 U.S. Green Building Council (USGBC)는 LEED 인증을 받은 건물이 동등한 상업용 건물보다 25% 적은 에너지를 소비한다는 사실을 발견했습니다.
<https: leed="" why-leed="" www.usgbc.org="">
2021년 지속가능성 조사 결과 친환경 등급의 건물이 LEED 인증 건축물의 평균 임대료의 11%의 혜택을 받은 것으로 나타났습니다. <https: en="" green-is-good-series="" insights="" united-states="" www.cushmanwakefield.com="">그리고 친환경 건물들은 더 많은 임차인들을 끌어들이고 임대율을 높이는 경향이 있습니다. <https: 01="" 2011="" imt_premiums_occupancy_2016.pdf="" uploads="" wp-content="" www.imt.org="">투자자들은 개발, 리노베이션 및 운영 계획에 녹색 건물 요소를 통합함으로써 임대료 인상과 수요 증가로 이익을 얻을 수 있습니다. 따라서, 역사적으로 LEED와 같은 신뢰할 수 있는 인증을 받은 친환경 건물이 시장에 따라 다르지만, 지난 3년 동안 동등한 건물보다 평방 피트당 21% 더 많은 가격에 팔리는 것으로 밝혀진 것은 놀라운 일이 아닙니다<https: en="" green-is-good-series="" insights="" united-states="" www.cushmanwakefield.com="">. 매수자들은 에너지 절약형 업그레이드, 현장 재생 가능 에너지 설치, 그리고 더 건강한 실내 환경을 중시합니다."<https: www.principalglobal.com="">
민지혜 기자 spop@hankyung.com </https:></https:></https:></https:></https:>
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