부동산 투자는 명의를 어떻게 하는지가 중요하다. 명의에 따라 취득세, 보유세, 양도세 등 부동산 세금이 달라지기 때문이다. 최근에는 오피스텔이나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산을 투자할 때 법인을 활용하는 경우가 늘고 있다. 부동산은 한번 명의를 결정하면 되돌릴 수 없으므로 개인과 법인의 유불리를 꼼꼼하게 따져서 결정해야 한다.부동산 법인의 큰 특징은 개인보다 소득세율이 낮고 개인소득과 분리 과세한다는 점이다. 개인은 1년간 벌어들인 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득을 모두 합산해 종합과세한다. 개인의 종합소득세율은 6~45%로, 소득이 높을수록 세금을 더 내는 누진세율 구조다. 고소득자의 경우 임대소득이 생기면 세금 부담이 더 크다. 가령 연간 3억원의 사업소득을 버는 개인이 부동산을 취득해서 연 2억원의 임대 수입이 생긴다면 추가로 부담할 소득세는 8000만원이다. 3억~5억원 구간의 소득세율이 40%이기 때문이다.
반면 법인으로 부동산을 취득하면 개인소득과 분리돼 법인세로 과세한다. 법인은 과세표준 2억원 이하는 10%, 2억원 초과 시 20%(200억원 초과 시 22~25%)의 낮은 법인세율을 적용받는다. 법인의 임대소득이 2억원이라면 법인세는 10%인 2000만원이다. 물론 법인세를 내고 남은 돈을 법인에서 인출할 때는 별도로 소득세를 내야 한다. 인출 방법에 따라 세금은 달라지는데 장기간에 걸쳐 배당받는다고 가정하고 14%의 세율을 적용하면 2520만원의 배당소득세를 내야 한다. 배당에 대한 소득세까지 고려해도 고소득자는 법인이 유리한 경우가 많다.
최근 정부가 발표한 세법 개정안에 따르면 2023년부터 중소·중견기업은 법인세율을 인하해 과세표준 5억원까지 10% 특례세율이 적용될 예정이다. 다만 지배주주 등이 50% 초과 지분을 보유한 법인 중에서 부동산임대업이 주된 사업이거나 부동산 임대 수입·이자·배당의 매출 대비 비중이 50% 이상인 법인은 특례세율을 적용받지 못한다. 부동산임대를 주업으로 하는 가족법인은 2억원 이하 소득도 20% 세율이 적용된다. 임대소득이 2억원이라면 법인세가 2000만원에서 4000만원으로 늘어나는 셈이다.
부동산을 단기 매매하는 경우에는 개인보다 법인이 유리하다. 개인은 부동산을 취득하고 2년 내 양도할 경우 주택은 70% 또는 60%, 토지나 상가는 50% 또는 40%의 양도세율이 적용된다. 반면 법인은 단기간에 매매해도 10~20%의 법인세율이 적용된다. 다만 개인은 부동산 보유기간에 따라 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만 법인은 보유기간에 따른 공제액이 없다.
비용 처리의 범위는 개인보다 법인이 더 넓다. 개인 양도세의 경우 가치를 증가시키는 자본적 지출액만 비용으로 처리되고, 이자 비용과 유지보수를 위한 수익적 지출액은 경비 처리되지 않는다. 반면 법인은 대표의 인건비는 물론 사업과 관련된 비용은 모두 경비 처리가 가능하다.
부동산을 손해 보고 양도한 경우에는 개인보다 법인이 유리하다. 개인 양도차손은 당해연도의 양도차익에서만 차감이 가능하다. 올해는 손해 보고 내년에 이익이 났다면 이익에 대해서는 고스란히 양도세를 내야 한다. 반면 법인이 손해를 봤다면 향후 10년간 이월해서 공제받을 수 있다.
한편 법인으로 주택을 취득하는 경우에는 12%로 취득세가 중과세되고, 종합부동산세도 기본공제액 없이 개인의 최고세율을 적용받아 세금 부담이 매우 크다.
이승현 진진회계법인 대표
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