"당장의 상승과 하락에만 초점을 맞추면 안 됩니다. 시장 환경에 따라 부각될 투자처를 찾는 게 중요합니다."
'부룡'이라는 필명으로 유명한 신현강 부와지식의배움터 대표는 29일 서울 여의도 전경련회관 그랜드볼룸에서 열린 '2022 한경 재테크쇼'에 참가해 이같이 말했다. 신 대표는 이날 '거품이 빠져도 오르는 부동산은 있다'를 주제로 강연에 나섰다.
20년 경력의 실전 투자자이자, 철저한 복기를 통해 시장을 분석하는 신 대표는 "현재 시장 환경은 이전과 다른 새로운 시장의 변곡점"이라며 "상승장에만 맞춰졌던 투자 관점의 변화가 필요하다"고 진단했다.
최근 전국 집값은 하락세다. 정부의 공인 시세 조사기관인 한국부동산원 통계로는 지난 6월부터 하락 전환했고 민간 통계인 KB국민은행 주택가격 동향 조사에서도 지난 15일 하락으로 돌아섰다. 신 대표는 "투자자가 하락장을 두려워하는 이유는 그에 맞는 투자 방법을 모르기 때문"이라며 "이 상황을 이용할 수 있도록 대비해야 한다"고 강조했다.
신 대표는 지난 침체기에서 시장이 얼어붙으며 집값이 하락하고 주택 공급이 감소하면 전셋값이 상승하는 흐름이 있었다고 복기했다. 그는 "2012년께 전셋값이 오른다는 기사가 나오기 시작했다. 집값이 하락하면서 주거 수요가 매매에서 전세로 옮겨갔기 때문"이라고 설명했다.
이어 "전셋값이 더 오르니 시장에서는 차라리 집을 사자는 반응이 나왔다"며 "2014년께 부동산 시장을 활성화하는 정부 대책도 나오면서 전세 갭투자와 분양권 투자 등이 유행했다"고 말했다. 그러면서 "분양권 시장이 달아오르니 다주택자 규제가 나왔고, 서울 신축 가격이 오르면서 '똘똘한 한 채'가 부각됐다"며 "신축 가격이 계속 오르니 신축이 될 재건축·재개발이나 가격이 저렴한 '노도강(노원·도봉·강북구)' 등의 인기가 높아졌다"고 덧붙였다.
신 대표는 "시장 상황과 정책에 따라 투자 대상과 범위가 바뀐다"며 "조정장이나 쇠퇴기가 오면 그에 따른 투자 방식을 선택하면 된다"고 당부했다. 최근 지속되고 있는 금리 인상에 대해서도 다른 시각으로 접근해야 한다고 강조했다.
그는 "내년 초까지는 금리 인상 기조가 계속될 것"이라면서도 "금리가 계속 오르면 경기 침체가 동반된다. 당장은 금리를 올리더라도 경기 침체 우려가 커지면 재차 인하될 가능성이 생길 것"이라고 내다봤다. 또 "금리 인하가 시작되면 자산시장 재편도 이뤄질 것"이라고 진단했다.
향후 부동산 시장에서 수익형 부동산 비중이 높아질 것이라는 게 신 대표의 시각이다. 수요자의 구매력이 떨어지면서 아파트나 중대형 오피스텔 접근성이 낮아졌지만, 소형 오피스텔은 상대적으로 가격이 오르지 않은 덕에 대출이 쉽고 세금도 적다고 분석한다.
신 대표는 "최근 임대차 시장에서 월세 인기가 오르면서 월세 가격도 함께 오르다 보니 상대적으로 저평가된 소형 오피스텔 수익률이 높아졌다"며 "소액으로 투자할 수 있으면서 수익률도 높은 곳으로 투자자가 몰리면 '똘똘한 한 채'보다 '가벼운 여러 채'가 인기를 얻게 된다"고 설명했다.
그는 "아직은 정부 정책과 금리 인상 추이를 살피면서 방향성을 확인해야 하는 시점"이라면서도 "가벼운 여러 채로 투자 분위기가 바뀔 가능성이 높다"고 전망했다. 그러면서 "1주택자는 금리인상 여파로 나오는 급매물을 노리고, 다주택자는 수익형 부동산 투자 비중을 늘려야 한다"고 조언했다.
무주택자에 대해서는 "집값이 저점을 찍고 반등하기를 기다리기보단 지금 관심이 떨어진 핵심지역 청약에 집중하는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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