"무주택자들은 일단 집을 사야 합니다. 때를 기다리다간 자산 격차는 더 벌어질 것입니다."
심형석 우대빵연구소 소장(사진·57)은 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 '부동산 조정기에 유주택자와 무주택자의 자산 격차가 줄어들 것이냐'는 질문에 "전혀 그렇지 않다"며 이렇게 말했다.
심 소장은 "그간 많은 무주택자를 살펴봤지만 10억원하던 집이 5억원으로 떨어지면 더 떨어질까 봐 사질 못했고, 5억원하던 집이 10억원이 됐을 땐 '너무 비싸다'는 이유로 매수하지 못했다"며 "상승기든 하락기든 기회를 잡지 못하는 사람이 태반이었다"고 했다.
부동산 시장의 부진이 회복됐을 땐 유주택자와 무주택자의 자산 격차는 더 벌어져 있을 것이란 전망이다. 그는 "'고기도 먹어 본 사람이 많이 먹는다'는 말처럼 집도 사본 사람이 더 늘려갈 수 있고, 돈도 있는 사람이 더 벌 수 있는 것"이라며 "자산은 계속 떨어지지만은 않는다. 주식도 그렇고 가상화폐도 마찬가지다. 언젠가 회복하는데 이때 누가 수혜를 보는지 곰곰이 생각해보면 자산을 가진 사람들이 돈을 번다"고 했다.
그러면서 "변동장과 하락장은 돈이 있는 사람들이 기회를 잡을 수 있는 시기"라며 "자산 격차를 줄이고 싶다면 무주택자는 집을 살 수 있을 때 무조건 사는 것이 맞다"고 강조했다.
"부동산 시장, 조정 시작…향후 1~2년 더 빠질 수도"
현재 전국 부동산 시장 곳곳에서 하락 거래가 나오고 있다. 조정기에 진입한 것이다. 심 소장은 "호수에 물이 빠지듯 급등한 지역에서 시작된 침체 분위기가 주거를 선호하는 지역으로 번져가고 있다"며 "지난해 급등했던 지역, 예를 들면 수도권 광역급행철도(GTX) 이슈 등으로 올랐던 곳이 빠르게 조정되고 있다"고 했다. 이어 "갭투자가 많았던 지역도 예외는 아니다"라며 "20·30세대가 이른바 '영끌'(영혼까지 끌어모은다는 뜻)을 통해 매수한 곳도 급매물이 하나둘씩 거래되면서 시세가 내려가고 있다"고 설명했다.
앞으로 집값 하락은 1~2년 더 지속될 것이라는 전망이다. 심 소장은 "2019년 12월 대출 규제 이후 2020년도 집값 흐름과 유사할 것"이라며 "통계 기준으로 조정 폭은 10%가량 떨어질 것"으로 내다봤다.
조정이 지속될 것이라고 보는 이유는 금리 때문이다. '금리 상승→이자 부담 확대→구매력 저하'라는 단순한 이유보다는 최근에 금리가 빠르게 치솟고 있는 이유를 봐야 한다는 것이다.
그는 "미국을 비롯해 우리나라가 금리를 빠르게 올리는 이유는 러시아-우크라이나 사태 등을 비롯해 갑작스레 불거진 이슈로 급하게 치솟은 물가를 잡기 위해 올리는 것"이라며 "경제가 좋아서 물가를 올리는 상황이 아닌 급한 상황을 타개하기 위한 금리 인상이라는 점을 생각해야 한다"고 했다.
이어 "당장 겨울철에 접어들면 기름 소비가 늘어나면서 유가에도 영향을 미치게 될 텐데 또 한 번 물가를 밀어 올릴 수 있다"며 "미국이 계속 매파(통화 긴축 선호) 성향을 유지하는 상황에서 미국 금리에 크게 좌우되는 국내 금리도 더 오를 수 있는 만큼 당분간 금리 추이를 잘 지켜보는 게 중요하다"고 덧붙였다.
"현재 부동산 시장, 정상적이지 않아"
현재 부동산 시장에 대해선 '비정상'이라고 진단했다. 통상 가격이 급등하거나 급락했을 때 '비정상'이라는 표현을 쓰는데, 심 소장은 이를 판단조차 하기 어렵다는 이유에서 '비정상'이라고 평가했다. 심 소장은 "현재 부동산 시장은 지극히 비정상적"이라며 "과거 하락기를 살펴보면 거래가 늘었고, 분양권과 입주권을 포함한 대부분의 매물이 하락했으며 토지가격이나 분양가 하락, 미분양의 급격한 증가 등 지표가 뒷받침됐는데 현재는 전혀 그렇지 않기 때문"이라고 했다.
이어 "직거래나 증여 등 특수거래와 일시적 1가구 2주택자들의 급매물 등 특이한 경우의 거래가 간헐적으로 이뤄지고 있고 이게 시세로 굳혀지는 모습"이라며 "적은 거래량으로는 통계적으로 유의미한 결과를 뽑아내기 어렵다"고 지적했다.
이런 비정상적인 시장이 형성된 것은 윤석열 정부가 펼치고 있는 부동산 정책이 잘못됐기 때문이라고도 했다. 그는 "현 정부 들어서 내놓은 주요 정책들을 살펴보면 다주택자 양도세 중과 유예, 상생임대인제도 등을 꼽을 수 있는데 이는 매물을 늘리는 제도, 즉 시장에 공급을 늘리기 위한 제도로 볼 수 있다"며 "수요를 진작하는 정책들은 거의 없다. 생애 최초 부동산 매수자에게 혜택을 주는 정책 정도인데 공급 정책과 수요 정책의 균형이 잘 맞지 않는 상황"이라고 했다.
그러면서 "취득세를 낮추는 등 수요를 늘릴만한 정책 없이 공급 확대 정책만 펴다 보니 시장에 매물이 쌓이게 되고 적체된 매물이 해소가 되질 않는 게 현실"이라며 "전 정부에선 매물이 나오지 않는 정책으로 집값이 치솟았는데, 현 정부에선 반대로 매물을 너무 풀기만 해서 가격이 내리고 있다. 시장 논리에 맞게 돌아가야 되는데 그러질 못하고 있다"고 덧붙였다.
심형석 소장은 한국건설산업연구원 연구위원을 거쳐 부동산 리서치업체 부동산R114 이사로 재직했다. 영산대학교에서는 부교수로, 성결대학교에서는 교수로 학생들을 가르쳤다. 현재는 미국 인터내셔널 아메리칸 대학교 교수로 있으면서 우대빵부동산 연구소 소장을 겸하고 있다.
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