최근 부동산 거래량이 많이 줄었고, 일시적 2주택 비과세 혜택 등 부동산 매도 기한에 따른 혜택을 받는 것이 더욱 어려워졌습니다. 그렇다보니 최근 거주주택을 자녀에게 주택을 매각한 뒤 자신은 양도소득세 비과세 혜택을 받고 자녀와 전세계약을 체결해 그 주택에 다시 살고자 하는 문의가 종종 들어옵니다.
직계존비속간의 전세계약은 원칙적으로 가능합니다. 그러나 정당한 전세계약으로 인정받을 수 있는 요소를 놓친다면 예상치 못한 증여세가 과세 될 수 있습니다. 이 점을 주의드리고자 부모-자식간 전세계약시 주의점에 대해 정리해보겠습니다.
1. 전세계약의 객관성
부모자식간의 전세계약일수록 명목상의 거래일 가능성이 높습니다. 때문에 이를 실질적인 전세 계약으로 볼 수 있도록 전세계약의 객관적인 형식(중개인을 통한 전세계약 체결, 전세계약 확정일자 등)을 갖추는 것이 좋습니다. 아래는 관련된 예규의 일부입니다.
<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>이러한 예규를 보면 알 수 있듯이 부모 자식간의 전세계약은 확정일자를 받거나 중개인을 매개로 해 작성하는 등 실질적인 전세계약임을 뒷받침하기 위한 객관적인 모습을 가져야 합니다. 따라서 부모 자식간의 계약일지라도 확정일자를 받거나 전세일과 매도일에 약간의 차이를 두는 등 주택을 자녀에게 이전시키기 위한 목적의 전세계약이 아닌 실제 필요에 의한 전세계약임을 입증하는 자료를 반드시 남겨야 합니다.
조심2019서 1466, 2020.01.16.의 일부
(중략)
세무조사시 제출한 임대차계약서를 보면 2016.5.15. 최초로 작성된 임대차계약서에는 확정일자를 받지 않았고 2018.5.15. 작성된 재계약서도 세무조사를 인지한 시점인 2018.10.8. 확정일자를 받은 것으로 나타나므로 사후에 작성된 것으로 보인다.
(중략)
위 전세계약서는 청구인과 OOO가 중개인 없이 직접 작성한 것으로서 청구인이 이 건 아파트를 보증금 OOO억원에 2016.5.16.부터 2년간 OOO에게 임대하는 것으로 되어 있다.
2. 자녀의 경제적 능력
주택 거래시 전세계약을 두고 하는 거래는 매수인의 자금 부족이 원인인 경우가 많습니다.타인 간의 전세계약은 세입자가 매수인의 주택자금을 지원해줄 이유가 없기 때문에 주택 거래시 매도인의 전세 채무를 승계한다면 큰 이상이 없는 계약으로 보입니다. 하지만 부모 자식간의 전세계약은 매수인의 자금부족을 지원해줄 목적을 띄는 것으로 볼 수 있기 때문에 증여세가 과세 될 위험이 있습니다.
① 자녀의 경제적 능력
<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>조심2018서4285, 2019.04.01.이러한 예규의 요지를 보면 부모에게 지원받지 않더라도 쟁점아파트를 구입할 수 있는 능력이 있는 자녀라면 부모의 지원을 받을 필요가 없으므로 증여세로 과세할 수 없다고 나와 있습니다. 따라서 자녀가 매수자금을 충분히 조달할 수 있고 전세계약을 통해 부모에게 매수자금을 지원받을 필요가 없다면, 전세계약을 인정해주고 있습니다.
[요지]
청구인은 20xx년 현재 xxxxx에서 3년간 재직 중인 직장인으로 약 xx백만원 정도의 연봉을 받고 있었고, 쟁점아파트를 취득하기 위하여 청구인 본인 보유 자금 및 은행담보 대출금 등 합계 xxx백만원을 확보하였던 것으로 보아
굳이 ooo로부터 xxx백만원을 지원받지 않더라도 타인에게 쟁점아파트를 임대하여 위 금전을 마련하는 등 청구인의 능력으로 쟁점아파트를 취득할 수 있었던 것으로 보이는 점,
청구인이 ooo에게 쟁점아파트를 임대하고 쟁점아파트에서 거주하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 전세계약이 무효이거나 취소에 이르게 될 사유가 발생한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
② 매도계약일자와 전세계약일자
매도계약일자와 전세계약일자가 거의 동시에 이루어진다면 전세계약은 부모가 자녀의 주택구입자금을 지원해주기 위한 목적으로 볼 수 있습니다. 따라서 매도계약일자와 전세계약일자의 차이를 두거나 타주택에 전세계약을 할 수 없는(자녀와 전세계약을 할 수 밖에 없었던) 이유 등을 증명하는 것이 중요합니다.
3. 부모, 자식간의 동거여부
<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>조심2020서1159, 2020.12.29.이는 자녀와 평생 동거한 부모가 어느날 갑자기 자녀에게 집을 매각하고 전세계약을 한 뒤에도 계속 함께 생활하고 있다면 주택의 매매의 실효성이 없다(전세계약은 주택매수자금을 증여한 것이다)고 본 예규입니다.
[요지]
청구인들은 쟁점주택을 취득하면서 계약금, 중도금, 잔금 일부 등 취득자금의 대부분이 ◎◎◎ 계좌에서 출금되어 매도인에게 지급된 점, 미혼인 청구인들이 쟁점주택을 취득하고 평생을 같이 동거한 부친인 ◎◎◎에게 쟁점주택의 일부에 대하여 전세보증금을 받고 임대하였다고 보기에는 사회통념상 인정하기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
이 뿐만 아니라 자녀의 주택매수자금이 전세보증금 및 부모의 계좌에서 출금된 기록이 존재했기 때문에(자녀의 주택매수자금 부담폭이 매우 낮았기 때문에) 전세계약의 실효성을 부인했습니다. 따라서 부모와 자식간 전세계약을 하더라도 자녀와 부모는 해당 주택에 동거를 하지 않아야 전세계약의 실효성을 입증받을 수 있으며 증여세가 부과되는 상황을 피할 수 있습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 김현우 세무사
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