지난해까지 활황이었던 서울 업무·상업용 부동산 시장이 움츠러들고 있다. 서울 강남 등 핵심 지역에서조차 거래량이 급감하고, MZ세대(1980~2000년대 초 출생)의 ‘핫플레이스’로 꼽히는 연남동 지역에서도 매물이 줄줄이 나오고 있다. 부동산 전문가들은 과거처럼 차입을 최대화해 시세차익을 노리는 전략이 어려워진 만큼 당분간 업무·상업용 부동산 시장 위축이 불가피할 것으로 내다봤다.
거래 35% 급감…가격 하락 반전 ‘눈앞’
13일 토지·건물 정보 업체 밸류맵에 따르면 올 1~7월 누적 기준 서울 업무·상업용 빌딩 거래 건수는 1621건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(2509건)에 비해 35.39% 급감했다. 총 거래 금액도 지난해 1~7월 누적 기준 21조9556억원에서 올해 같은 기간엔 17조5071억원으로 20.26% 줄었다.고공행진하던 가격 상승세도 완만해졌다. 올 1~7월 기준 서울 업무·상업용 빌딩의 3.3㎡당 단가(평단가)는 8688만원으로 분석됐다. 지난해 같은 기간(7636만원)에 비해 13.77% 올랐지만 최근 수년간 연평균 20~30%에 달하던 상승세가 한풀 꺾였다.
업무·상업용 부동산 시장의 바로미터로 불리는 강남 시장도 위축세가 확연하다. 올 1~7월 누적 기준 서울 강남 업무·상업용 빌딩 거래 건수는 186건으로 지난해 같은 기간(287건)에 비해 35.19% 쪼그라들었다. 특히 올 7월에는 18건만 거래됐다. 지난해까지만 해도 월평균 50건씩 거래가 이뤄졌지만 올 들어 3분의 1 수준으로 줄었다. 강남 업무·상업용 빌딩의 평단가는 올 들어 6.12% 오르는 데 그쳐 30% 가까이 급등한 지난해와 크게 달라진 모습을 보였다.
투자 수익률도 하락하는 추세다. 한국부동산원에 따르면 올 2분기 서울 상업용 부동산의 투자 수익률(투하한 자본에 대한 전체 수익률)은 1.98%로 1분기(2.13%)에 비해 0.15%포인트 떨어졌다. 금리는 계속 오르는데 수요가 줄면서 거래가 위축되다 보니 자산 가치 상승세가 둔화하고 있는 모습이다.
연남동 미쉐린 맛집 건물도 매물로
전문가들은 아직 건물주들이 ‘급매’나 ‘급급매’를 꺼려 급격한 가격 하락을 방어하고 있지만 금리 인상이 이어지고 있는 데다 매수 희망자들이 점차 줄고 있어 연내 가격 하락 전환을 점치고 있다.실제 서울의 ‘핫플레이스’로 부각되면서 올초까지만 해도 매물을 찾아보기 어렵던 연남동에서도 줄줄이 매물이 나오고 있다. 연남동 일대는 ‘연트럴파크’(경의선 숲길공원)가 유명해지면서 공실률이 높지 않았다. 단독주택을 매입해 용도변경을 통해 임대 수익을 올리려는 매수세가 이어지면서 매매 가격도 빠르게 뛰었다.
하지만 이 같은 분위기가 올 2분기 이후 크게 달라졌다는 게 인근 공인중개사무소들의 설명이다. 올 7월엔 연남동에 있는 지하 1층~지상 2층의 연면적 249.54㎡ 규모 단독주택이 24억원에 매물로 나왔다. 지난달 중순엔 ‘미쉐린 가이드 앳 홈 밀키트 딜리버리’에 참여해 유명해진 랑빠스81이 있는 연남동의 지하 1층~지상 5층 상가 건물이 매물로 나왔다. 현재 매매 가격은 98억원으로 책정됐다.
한 빌딩 중개 전문 공인중개사는 “지난해까진 저금리로 유동성이 넘쳐흐르면서 리모델링 등을 통해 수십억원씩 시세차익을 노릴 수 있는 연남동 건물들이 투자자들에게 인기였다”며 “금리 환경이 달라져 수년간 해온 방식대로 최대한 대출을 많이 일으켜 투자하는 게 쉽지 않아 매수세가 꺾였다”고 설명했다.
연말까지 거래량이 계속 줄면서 가격도 약세장에 진입할 것이란 전망이 나온다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “앞으로 3~4년 안에 가격 상승을 예상하기 어렵기 때문에 매월 금융비용 등을 감당하기 어려운 건물주들이 시세보다 낮은 수준에 건물을 내놓을 수 있다”고 내다봤다.
김은정 기자 kej@hankyung.com
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