재건축 초과이익 환수제가 부활한 2018년 이후 초과이익 부담금 예정액을 통보받은 재건축 아파트는 84곳이다. 정비업계에서는 그동안 수억원에 달하는 초과이익 부담금이 재건축 활성화를 막는 ‘대못 규제’라며 제도 개선을 꾸준히 요구해왔다. 정부가 29일 이 같은 요구를 수용한 ‘재건축 초과이익 부담금 합리화 방안’을 내놓은 것은 민간 주도의 도심 주택 공급에 속도를 높이려는 취지다.
1억원까지 초과이익 면제 확대
현행 재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위원회 구성부터 재건축 완공 때까지 오른 집값 중 해당 지역의 평균 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 간주한다. 초과이익 금액이 3000만원이 넘으면 최대 50%까지 추징하도록 하고 있다. 초과이익 환수제는 노무현 정부 때인 2006년 도입됐지만, 2000년대 후반 부동산 침체기와 맞물려 시행이 유예됐다가 문재인 정부 때인 2018년 부활했다.
정부가 이날 발표한 방안에 따르면 우선 현행 3000만원 이하인 초과이익 면제 기준은 1억원으로 상향 조정된다. 초과이익 규모에 따라 누진적으로 적용하는 부과 기준 금액 구간은 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대된다. 이에 따라 부담금 부과 구간은 △초과이익 1억원 이하 면제 △1억원 초과~1억7000만원 10% △1억7000만원 초과~2억4000만원 20% △2억4000만원 초과~3억1000만원 30% △3억1000만원 초과~3억8000만원 40% △3억8000만원 초과 50% 등으로 조정된다.
여기에 재건축 아파트를 장기 보유한 1주택자에겐 주택 준공 시점부터 역산해 보유 기간에 따라 부담금을 10~50% 추가로 감면해주기로 했다. 보유 기간에 따른 부담금 추가 감면율은 △6년 이상 10% △7년 이상 20% △8년 이상 30% △9년 이상 40% △10년 이상 50%다. 다만 준공 시점에 1주택자여야 하며 보유 기간 역시 1주택자인 기간만 인정된다. 초과이익 산정 개시 시점도 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합 설립 인가일’로 늦춰진다. 산정 시점을 늦추는 안을 두고 국토교통부 안에서도 막판까지 일부 반대가 있었으나 부담금의 대상이 조합인데 추진위 단계를 산정 기점으로 잡는 것은 무리라는 지적을 받아들인 것으로 알려졌다.
통상 추진위 설립부터 조합 설립까지 이르면 2년, 늦으면 5년 이상 걸린다. 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 2003년 추진위원회를 구성했지만 아직 조합이 없다.
최근 1~2년 새 설립된 조합 혜택 클 듯
국토부 모의 계산 결과에 따르면 기존 통보 부담금이 적은 재건축 아파트일수록 감면 효과가 큰 것으로 나타났다. 가구당 부담금 예정액이 1억원이던 재건축 아파트는 이번 조치를 통해 부담금이 3000만원으로 줄어든다. 10년 이상 보유한 경우엔 1500만원으로 줄어든다. 서울에 집중된 부담금 4억원 안팎 아파트는 최소 8500만원에서 최대 부담금의 61%까지 감면받을 수 있다.초과이익 산정 개시 시점을 늦춘 데 따른 부담금 인하 효과도 작지 않다. 국토부에 따르면 지방의 A 재건축 아파트의 경우 부담금 예정액이 1억원인데, 부과 기준 상향(-7000만원), 개시 시점 변경(-1000만원)으로 총 8000만원이 감면될 것으로 예상된다. 국토부 관계자는 “집값 상승세가 가팔랐던 최근에 조합을 설립한 아파트는 초과이익 산출 개시 시점의 가격이 크게 높아지기 때문에 감면폭도 클 것으로 예상된다”고 했다. 작년에 잇달아 조합을 설립한 강남구 압구정동 현대 단지들이 대표적이다. 다만 재건축 부담금 부과 산정 기간이 최대 10년이기 때문에 조합인가 시점부터 준공 시점까지 10년을 넘는 경우 부과 시점 조정에 따른 부담금 인하 효과는 없다.
올해 7월까지 예정 부담금이 통보된 84개 아파트 중 38곳은 이번 개선 방안을 통해 부담금이 면제될 것으로 국토부는 추정했다. 전국적으로 부담금이 1억원 이상인 단지는 19곳에서 5곳으로 줄고, 1000만원 이하 부과 단지도 30곳에서 24곳으로 감소할 전망이다.
하헌형 기자 hhh@hankyung.com
관련뉴스
