사업용 토지 보유기간 60% 용도 맞게 써야 인정

비사업용 토지 제도는 토지의 투기수요를 억제하고 생산활동에 사용되지 않는 비효율을 최소화하기 위해 도입됐다. 농지를 취득한 후 직접 농사를 짓지 않거나, 도시에 살면서 지방의 임야를 보유한다거나 토지 구입 후 건물을 짓지 않고 나대지 상태로 갖고 있는 토지 등을 모두 비사업용 토지로 본다.

사업용 토지로 인정받으려면 지목에 따라 농사를 짓는 등 용도에 맞게 사용하고, 보유 기간 중 일정 기간을 사업용으로 사용해야 한다. 즉 보유기간 중 60% 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 또는 3년 중 2년 이상을 용도에 맞게 사용해야 한다. 따라서 토지를 팔기 전 2년간 사업용으로 사용하면 된다.

한편 부득이한 사정을 고려해 토지를 무조건 사업용 토지로 보는 경우도 있다. 첫째 직계존속이나 배우자가 8년 이상 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지, 임야, 목장용지를 상속 또는 증여받으면 사업용 토지로 본다. 이때 농지를 경작하는 자는 농지 소재지나 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리로 30㎞ 이내에 거주해야 한다. 다만 양도 당시 녹지지역 및 개발제한구역을 제외한 도시지역 안의 토지는 제외한다.

둘째 공익사업을 위해 협의 매수 또는 수용되는 경우로 2006년 12월 31일 이전에 사업인정고시가 됐거나 토지 취득일이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 경우에도 사업용 토지로 본다. 마지막으로 상속받은 농지를 피상속인의 사망일부터 5년 안에 양도하는 경우에도 사업용 토지로 본다.

비사업용 토지를 양도할 때 양도차익에 장기보유특별공제를 적용하되 기본세율(6~45%)에 10%포인트를 가산한 중과세율(16~55%)을 적용한다. 다만 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일 사이 취득한 토지를 양도하는 경우에는 기본세율을 적용한다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사