"전세 계약을 맺을 때 집주인 동의로 인테리어 공사를 했습니다. 이후 계약이 끝나가 새로운 세입자를 구하고 있는데요. 집을 보러온 신규 세입자가 관심을 보여 권리금 요구했습니다. 문제는 집주인이 저의 권리금 거래를 인정할 수 없다고 주장한다는 겁니다. 이 경우 저는 권리금소송을 진행해 손해배상을 청구할 수 있나요?"
상가 임대차에서는 세입자의 권리금 회수 기회를 보호받습니다. 하지만 주택 임대차 계약에서 세입자의 사비로 인테리어 공사를 했다면 이야기는 달라집니다.
권리금보호 규정은 세입자에게 법률상 문제가 없는 한 건물주라도 함부로 어길 수 없을 만큼 강력합니다. 이는 상가 임대차 계약에만 해당하는 것으로 주택 임대차에서 권리금을 주장한다면 법률상 근거가 없어 집주인이 거부해도 손해배상청구소송을 제기할 수 없습니다.
주택 임대차에서 권리금 회수가 되지 않는 가장 큰 이유는 권리금보호에 관한 법 규정 자체가 없어서입니다. 건물주가 지켜야 할 권리금보호 의무는 상가 임대차에만 해당할 뿐 주택에서는 해당하지 않는다는 말입니다.
그렇다면 왜 주택 임대차에서는 권리금보호 규정이 없는 걸까요. 결론부터 말씀드리면 권리금을 주장할 수 있는 명분 자체가 다르기 때문입니다.
상가 임대차 계약은 세입자가 건물주로부터 빌린 부동산을 사용하는 과정에서 많은 사람이 해당 건물을 드나들게 해 수익을 내는 '상권형성의 노력'이 있다는 점입니다. 인테리어 이후 많은 사람이 해당 점포를 계속 찾을 수 있다는 여지가 있다는 뜻입니다.
건물주가 세입자를 함부로 쫓아내고 세입자가 운영해왔던 점포를 그대로 운영한다면 건물주는 아무런 노력 없이 이익을 얻게 되는 악용 사례가 나타날 수 있습니다. 따라서 이런 악용을 방지하고자 상가 임대차에서는 권리금보호 규정이 생긴 것입니다.
반면 주택 임대차에서는 계약이 끝날 때 집주인의 요청이 있다면 오히려 세입자에게 원상회복 의무가 생깁니다. 다시 말해 세입자가 인테리어를 희망하더라도 집주인의 동의가 필요하고 계약이 끝날 때도 다시 원래 상태로 복구해야 한다는 말입니다.
주택 임대차 계약에서의 권리금 회수 주장이 현실적으로 불가능할 뿐만 아니라 자칫하다간 원래 상태로 집을 되돌려놓아야 하는 상황까지 처하게 됩니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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