양도소득세에서 주택 비과세와 중과세 판단은 가구를 기준으로 판단합니다. 2주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않는 경우 먼저 양도하는 주택은 비과세가 안될 뿐만 아니라 양도 시기와 소재지에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.
상가건물, 토지도 동일합니다. 오래전 상속·증여 또는 매매로 취득한 부동산은 취득가액이 낮을 수밖에 없습니다. 이렇게 취득가액이 낮은 부동산을 양도하는 경우 시세차익 전체에 대해 온전히 양도세를 납부해야 합니다. 양도세율은 차익에 따라 최대 45%(지방세 포함 49.5%)까지 적용됩니다.
장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 8년 이상 자경(농지를 직접 경작하는 경우)을 하는 등 예외적인 상황이 아니라면 5억원 양도차익이 발생하는 경우 양도세는 약 1억2500만원(비사업용 토지는 1억6500만원) 이상 발생합니다.
양도세를 줄이기 위한 방법으로는 부부 간 증여가 있습니다. 부부 간 증여는 10년간 6억원이 공제됩니다. 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금이 발생하지 않는다는 얘기입니다.
배우자에게 6억원의 부동산(또는 지분)을 증여한다면 이후 증여받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 예전에 증여자가 취득했던 가액이 아닌 증여가액 6억원으로 산정돼 6억원에 대한 양도소득세가 줄어들게 됩니다.
부부간 증여는 6억원이 공제되며, 6억원을 초과하는 경우 1억원까지의 증여세율 구간은 10%입니다. 다시 말해 7억원까지 증여 시 10%의 증여세율 구간을 활용해 취득가액을 높 더 많은 세액을 절세할 수 있습니다.
부동산을 보유하고 있을 때 발생하는 종합부동산세(종부세)는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세합니다. 과세기준은 가구단위가 아닌 인별 과세입니다. 1가구 1주택자가 아닌 2주택 이상 다주택자는 부부 각각 본인의 지분비율에 따른 공시가격에서 6억원씩 공제를 해주고 있습니다.
조정대상지역 2주택 이상(비조정 3주택 이상)을 보유하고 있는 경우 적용되는 중과세율(1.2~6%) 역시 가구단위가 아닌 인별로 판단해 적용합니다. 2주택 이하로 일반세율을 적용할 경우 0.6~3%입니다.
예컨대 2개의 주택이 남편의 명의로 돼 있는 경우 모든 공시가격이 남편에게만 산정돼 높은 세율 구간이 적용되고, 중과세율이 적용돼 부담될 수 있습니다. 하나의 주택을 아내에게 증여하는 경우 각각 1주택으로서 6억원을 공제 받을 뿐만 아니라 일반세율이 적용돼 부담이 크게 줄어들 수 있습니다. 다만 반대로 부부가 각각 1주택씩 보유하고 있는 상황에서 증여한다면 오히려 종부세가 증가할 수 있으니 유의해야 합니다.
종합부동산세는 현재 개정 여부가 확정되지 않았기 때문에 이후 개정사항을 지켜봐야 합니다.
상속세도 살펴볼까요. 상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산(부동산 및 금융재산 등 ? 채무)에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세를 부과할 때 기본적으로 공제해주는 금액이 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.
예를 들어 재산 대부분이 남편의 명의로 돼 있는 상황에서 아내가 먼저 사망한다면 10억원 공제를 활용하지 못하고 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받아 재산의 대부분이 상속세 과세 대상이 되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.
만약 재산이 남편과 아내에게 적절히 분배돼 있다면, 아내가 먼저 사망했을 때 10억원 공제를 받을 수 있을 뿐만 아니라 이후 남편이 사망할 때 낮은 세율구간이 적용돼 유리합니다. 따라서 재산의 대부분이 배우자 일방에게 몰려 있는 경우에는 배우자에게 증여하는 것이 이후 상속세에서도 절세 효과를 얻을 수 있습니다.
한편 부동산을 증여할 때 증여재산가액은 '시가'와 '기준시가'로 나뉩니다. 시가란 증여하려는 부동산과 유사한 물건이 최근 거래가 됐다면 최근거래가액, 흔히 말하는 시세와 감정평가를 받는 경우 감정평가액이 있습니다.
만약 시가가 없는 경우 공동주택가격, 공시지가 등의 기준시가를 사용할 수 있습니다만, 물건의 종류와 사실관계에 따라 기준시가를 사용하기 어려운 물건들도 있습니다.
일반적으로 아파트의 경우 시가로 적용하지만 예외적으로 기준시가로 증여가 가능한 경우가 있으며, 아파트 외 부동산은 일반적으로 기준시가 적용이 가능합니다. 꼬마빌딩 등의 부동산은 기준시가로 증여하는 경우 평가심의위원회 대상이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.
이월과세 부분도 유의해야 합니다. 소득세법에 따라 배우자로부터 증여받은 부동산을 증여일로부터 5년 내 양도하는 경우 취득가액 등을 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 가액으로 적용합니다.
따라서 증여일로부터 5년을 추가로 보유해야만 양도소득세 절세 실익을 얻을 수 있으므로 매도 계획에 맞게 증여를 진행해야 합니다. 2022년 세제개편안에 따르면 23년부터 이월과세는 10년으로 늘어나게 됩니다. 양도세 절세를 위한 증여는 22년 올해 안에 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.
최적의 절세를 위해 각자의 상황과 물건의 종류에 맞는 증여플랜을 수립하는 것이 필요합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사
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