60년 전 국유지에 지어진 아파트…'토지사용료' 내야할까?

1960년대 서울 종로구 국유지에 지어진 공영아파트를 가지고 있던 A씨는 갑자기 ‘토지 변상금’을 내라는 연락을 받게 됐다. 아파트가 지어진 ‘토지’의 소유권이 한국자산관리공사에 있다며, A씨 등 아파트 분양자들에게 무단 점유에 따른 변상금을 청구한 것이다.

결국 아파트 소유권자 61명과 한국자산관리공사는 법적 공방을 거쳤고, 법원은 “소유주들은 변상금을 낼 필요가 없다”는 판단을 내렸다.그러나 2018년 한국자산관리공사는 다시 한번 소유권자들을 대상으로 ‘부당이득금 반환’ 소송을 제기했다. 공사가 아파트 소유자들의 토지사용료만큼 피해를 입고 있다는 주장이었다. 과연 A씨 등은 아파트의 토지사용료를 내야할까?

토지소유권 처리 없이 분양계약...
50년 만에 불거진 '땅주인' 논란

1,2심은 이에 대해 한국자산관리공사의 손을 들어줬으나, 대법원은 이를 뒤집었다.

대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 한국자산관리공사가 서울의 한 아파트 소유주들을 상대로 낸 부당이득금 반환 소송에서 "소유주들이 총 7억여원을 공사 측에 줘야 한다"고 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 21일 밝혔다.

사건은 1962년으로 거슬러 올라간다. 서울시는 종로구의 국유지 3274㎡(약 990평)을 이용해 공영아파트를 지었다. 그리고 1973년 아파트를 분양을 받은 사람들에게 전유부분(건물 부분)에 관한 소유권 이전 등기를 해줬다.

다만 이 과정에서 ‘토지소유권’을 입주자들에게 임대·매각하지는 않았고, 분양 계약에서도 이 문제를 다루지 않았다. 즉, 아파트 건물에 대한 소유권은 있으나, 집 면적에 해당하는 땅 사용권까지 있는지는 불명확한 상태였던 것이다.

이후 토지 관리 권한은 자산관리공사에 넘어갔다. 이에 공사는 2010년 해당 토지의 소유권이 아파트 소유자들에게 넘어간적이 없다며, 이에 대한 변상금을 내야한다고 주장했다. 당시 법원은 “서울시가 국유지 위에 아파트를 지어 분양함으로써 토지의 점유 또는 사용·수익을 묵시적으로 승낙했다”는 판단을 내놨다.

대법 "아파트 소유주, 토지 점유 정당...
부당 이익금 반환 어려워"

그러나 자산관리공사는 2018년 부당이득금 반환 소송도 제기했다. 1·2심의 판단은 이전 법원의 판단과는 달랐다. 계약상 국유지가 아파트 소유자들에게 넘어간 정황이 없다며 총 7억원의 부당이익금을 반환하라고 판단했다.

그러나 대법원은 이런 판결을 뒤집고 사건을 파기환송했다. 즉, 아파트 소유주에게 토지 사용권이 인정된다며, 부당이익금을 반환할 필요가 없다는 취지의 의견을 낸 것이다.

대법원은 “해당 아파트는 서울시가 무주택 저소득 시민에게 공영 주택을 저렴한 가격으로 분양할 목적에서 국유지 위에 신축·분양한 것”이라며 “서울시가 아파트를 최초 분양했을 때 수분양자(분양받은 사람)들이 토지를 점유하고 사용·수익하는 것까지 승낙했고, 그 효력은 현재 아파트 소유자들에게까지 미친다고 볼 여지가 크다”고 판시했다. 이어 “피고(아파트 소유주)들이 토지를 정당하게 점유하고 있어 부당이득 반환 의무를 부담한다고 보기는 어려울 것”이라고 덧붙였다.

오현아 기자 5hyun@hankyung.com