美도 '주택 거래 절벽'…최장 기간 판매 감소

미국 부동산 시장의 거래 절벽 현상이 심화하고 있다. 11월 기존주택 판매 건수는 409만 건(연율)으로 코로나19 초기 저점을 찍은 2020년 5월(407만 건)과 비슷한 수준이다.

미국 부동산중개인협회(NAR)는 올 11월 기존주택 판매 건수가 전월보다 7.7% 감소한 409만 건으로 집계됐다고 21일(현지시간) 밝혔다. 지난 2월부터 10개월 연속 줄었다. 1999년 통계 집계를 시작한 이후 최장기 기록이다. NAR 측에 따르면 코로나19 변수가 나타난 2020년을 제외하면 11월 판매량은 2010년 11월 이후 가장 낮은 수준이다. 로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “시장이 얼어붙은 주요 요인은 금리 상승”이라며 “주택담보대출 금리의 급격한 상승으로 주택 구입 여력이 떨어졌다”고 설명했다.

주택금융회사 프레디맥에 따르면 11월 거래된 매물 중 상당수는 주택담보대출 금리가 연중 최고점을 찍은 10월과 11월 초에 계약이 체결됐다. 30년 만기 고정금리 주택담보대출은 금리가 평균 연 7.08%에 달했다. 시장에선 금리 인상으로 주택담보대출을 거절당한 사례도 적지 않은 것으로 추산하고 있다.

미국 주택 시장 냉각은 기업형 투자 수요가 줄어든 영향도 있다. 부동산 중개업체 레드핀에 따르면 3분기 미국에서 기업형 투자자들이 매수한 주택은 6만5000여 가구로 전년 동기(9만4000여 가구)보다 30.2% 급감했다.

집값은 지난해보다는 여전히 높은 수준이지만 상승률은 둔화하고 있다. 11월에 팔린 기존 주택 중위가격은 37만700달러로 10월 37만8800달러보다 하락했다. 전년 동월 대비로는 3.5% 상승했지만, 2020년 이후 가장 낮은 상승 폭이다. 전년 대비 집값 상승률은 지난 5월까지만 해도 15%에 이르렀으나, 7월 이후 한 자릿수대로 내려오는 등 꾸준히 그 폭을 줄이고 있다.

주택대출 금리가 고공행진을 이어가고 있지만 2008년 금융위기 때와는 구조적으로 다르다는 분석도 나온다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 2006년과 2009년 사이에 미국 집값이 28% 하락하면서 약 1100만 가구의 주택 가치가 주택담보대출 잔액을 밑돌았다. 이는 곧 광범위한 △채무불이행 △심각한 경기 침체 등을 촉발했다. 하지만 지금 비슷한 사태가 일어나려면 주택 가격이 최고점에서 40~45% 수준으로 하락해야 한다는 분석이다. WSJ는 “금융위기를 겪은 뒤 은행들은 대출받는 이들의 상환 능력을 지난번보다 꼼꼼하게 검증했다”며 “급격한 집값 하락 가능성은 높지 않다”고 전했다.

박신영 기자 nyusos@hankyung.com