서울 등 수도권 주택시장에서 수개월 새 거래가가 30% 이상 급락한 아파트 단지가 속출하고 있다. 정부가 주택시장 경착륙을 막기 위해 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역을 부동산 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서 해제하는 ‘1·3 부동산 대책’ 등 전방위 규제 완화 드라이브를 걸고 있지만, 집값은 하향 곡선을 그리고 있다. 대다수 부동산 전문가는 “최근 시장 상황은 전형적인 하락장의 모습으로, 하반기까지 침체가 이어질 가능성이 높다”는 전망을 내놨다.
○전문가 95% “집값 반등 어렵다”
한국경제신문이 부동산 전문가 100명에게 ‘2023년 부동산시장 전망’에 대한 의견을 물었더니 응답자 87명이 올해 집값이 작년보다 떨어질 것으로 전망했다. ‘보합’(8명) 응답까지 포함하면 전체의 95%가 올해도 집값이 반등하긴 어려울 것으로 예상한 것이다.
‘하락’을 전망한 응답자의 40.2%는 올 하반기까지 집값이 떨어질 것으로 봤다. 하락장이 내년 상반기까지 지속될 것이란 답변도 34.5%에 달했다. 응답자의 3분의 1(31%)은 올해 집값이 10% 넘게 하락할 것으로 내다봤다. 작년 전국 평균 아파트 매매가격 하락률(4%·국민은행 집계)의 두 배를 넘어서는 수준이다. 강은현 EH경매연구소장은 “통상 집값 하락기 1년차보다 2년차에 하락세가 더 두드러진다”고 말했다.
매매가격 하락 전망의 이유로 ‘금리 인상’(50.6%)을 지목한 전문가가 가장 많았다. △미분양 주택 증가와 투자 수요 위축(20.7%) △실물경제 전반 위축(18.4%) △집값 급등에 따른 버블 붕괴(10.3%) 등이 뒤를 이었다. 내년 집값을 결정 지을 핵심 변수로도 ‘금리 인상’(60%)과 ‘실물경제 향방’(20%)이라는 응답이 많았다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “변동성이 줄어들더라도 금리가 가장 큰 변수이고 비관론이 커지고 있는 실물경제도 문제”라고 지적했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “대출, 세제 등 정부가 공언한 규제 완화 이행 여부가 관건”이라고 말했다.
○“노·도·강 공포 투매 심화 우려”
올해 서울 등 수도권과 지방 주택시장의 온도 차는 더 커질 것으로 전망됐다. ‘집값 하락이 두드러질 지역’을 묻는 질문에 ‘세종, 지방 광역시’와 ‘지방 중소 도시’란 응답이 각각 26.4%와 19.5%를 차지했다.2020~2021년 20·30대 ‘영끌족’이 중저가 아파트를 집중 사들인 ‘노·도·강(노원·도봉·강북구)’을 꼽은 응답자가 17.2%로 뒤를 이었다. 지난해 노원구와 도봉구 아파트 매매가격(한국부동산원 집계)은 각각 12.02%, 11.8% 떨어져 서울에서 하락 폭이 가장 컸다. 익명을 요구한 한 시중은행 관계자는 “노·도·강에선 대출이자 부담 증가와 집값 추가 하락 우려로 ‘패닉셀(공포 투매)’ 현상이 심화할 것”이라고 전망했다.
올해 전셋값은 ‘작년보다 5% 이상 하락할 것’(48%)으로 내다본 전문가가 가장 많았다. 하락을 예상한 전문가들은 ‘아파트 매매가격 하락’(55.8%), ‘고금리에 따른 월세 선호 현상 심화’(36%), ‘아파트 공급 물량 증가’(8.1%) 등을 주된 요인으로 꼽았다.
주택시장 안정을 위해서는 금융 규제와 세제를 추가로 완화해야 한다는 의견이 다수를 차지했다. 양도소득세 감면 등 세제 혜택을 늘려야 한다는 의견이 38%로 가장 높은 비율을 차지했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 완화를 선택한 응답자도 34%에 달했다. ‘서울 규제지역 추가 해제’(10%)와 ‘임대차 3법 폐지’(9%)가 뒤를 이었다.
하헌형/이혜인 기자 hhh@hankyung.com
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